Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Buchbach

Immobilienmarkt Buchbach

Einleitung

Buchbach, eine beschauliche Marktgemeinde im Landkreis Mühldorf am Inn in Oberbayern, liegt etwa 60 km östlich von München. Mit rund 3.200 Einwohnern bietet Buchbach eine idyllische, ländliche Umgebung, die vor allem von Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und landwirtschaftlich geprägten Anwesen geprägt ist. Die Nähe zu größeren Städten wie Landshut, Erding und dem Münchner Flughafen sowie die gute Anbindung an die Autobahn A94 machen Buchbach attraktiv für Familien, Pendler und Investoren. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Buchbach, beleuchtet Kauf- und Mietpreise, Trends, Nachfrage und Angebot sowie die Besonderheiten der Region.

Immobilienpreise in Buchbach

Kaufpreise für Häuser

Der Immobilienmarkt in Buchbach ist von einem stabilen, aber vergleichsweise hohen Preisniveau geprägt, das über dem bundesweiten Durchschnitt liegt. Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser liegt aktuell bei etwa 2.800 €/m², wobei es Unterschiede zwischen Bestandsimmobilien und Neubauten gibt. Bestandshäuser, die älter als drei Jahre sind, kosten im Schnitt etwa 2.000 €/m², während Neubauhäuser Preise von rund 2.100 €/m² erreichen. Besonders hochwertige oder einzigartige Objekte, wie etwa ein Vierseithof in idyllischer Alleinlage oder ein Einfamilienhaus mit Fernblick, können Preise von über 6.000 €/m² erzielen, insbesondere bei großen Grundstücken oder besonderen Ausstattungsmerkmalen.

Ein Beispiel ist ein kernsaniertes Zweifamilienhaus aus dem Jahr 1920 mit einer Wohnfläche von etwa 150 m², das für rund 400.000 € angeboten wird. Exklusivere Objekte, wie ein Einfamilienhaus mit 250 m² Wohnfläche und einem 1.960 m² großen Grundstück, können bis zu 1,5 Millionen € kosten. Für kleinere Einfamilienhäuser mit etwa 100–130 m² Wohnfläche liegen die Preise oft zwischen 350.000 € und 500.000 €, abhängig von Lage und Zustand.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen sind in Buchbach weniger verbreitet als Häuser, da die Region vor allem von freistehenden Wohnhäusern dominiert wird. Dennoch gibt es vereinzelt Angebote, insbesondere in Neubaugebieten. Der durchschnittliche Kaufpreis für Bestandswohnungen liegt bei etwa 1.600 €/m², während Neubauwohnungen im Schnitt 2.700 €/m² kosten. Aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Wohnungen sind die Preise stark von der Lage und dem Baujahr abhängig. Eine 75 m² große Dachgeschosswohnung in einem Dreifamilienhaus wird beispielsweise für etwa 200.000–250.000 € angeboten.

Mietpreise

Die Mietpreise in Buchbach sind moderat, aber im Vergleich zu ländlichen Regionen leicht überdurchschnittlich, was auf die Nähe zu München und die gute Verkehrsanbindung zurückzuführen ist. Für Bestandshäuser liegt die durchschnittliche Miete bei etwa 4,90 €/m², während Neubauhäuser Mieten von etwa 6,30 €/m² erzielen. Bestandswohnungen kosten im Schnitt 6,30 €/m², Neubauwohnungen etwa 6,70 €/m². Eine typische 2-Zimmer-Dachgeschosswohnung mit 50 m² wird beispielsweise für etwa 560 € pro Monat (kalt) angeboten. Die Mietpreise sind in den letzten Jahren moderat gestiegen, mit einer jährlichen Steigerungsrate von etwa 3–6 %, was auf eine stabile Nachfrage hinweist.

Bodenrichtwerte

Die Bodenrichtwerte in Buchbach sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, was die Attraktivität der Region für Investoren unterstreicht. Genaue Bodenrichtwerte für 2025 sind schwer zu ermitteln, da diese von den Gutachterausschüssen alle zwei Jahre aktualisiert werden. Schätzungen zufolge liegt der Bodenrichtwert für unbebaute Grundstücke in Buchbach bei etwa 200–300 €/m², abhängig von der Lage (zentrale vs. randständige Grundstücke). Größere Grundstücke, wie etwa landwirtschaftlich genutzte Flächen oder unbebaute Parzellen, können günstiger sein, beispielsweise zwischen 50 und 100 €/m², insbesondere wenn sie außerhalb des Ortskerns liegen.

Markttrends und Nachfrage

Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Buchbach ist stabil und wird von mehreren Faktoren getrieben. Familien schätzen die ruhige, ländliche Lage sowie die Nähe zu größeren Städten wie München, Landshut und Erding. Pendler profitieren von der guten Anbindung an die A94 und den Bahnhof in Schwindegg, der eine Verbindung nach München und Mühldorf bietet. Zudem steigt die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhäusern, da viele Käufer ein Eigenheim in einer grünen Umgebung suchen. Anlageobjekte, wie etwa Mehrfamilienhäuser oder renovierungsbedürftige Bauernhöfe, ziehen Investoren an, die von der positiven Wertentwicklung und hohen Bruttomietrenditen profitieren möchten. Die Bruttomietrendite liegt für Bestandswohnungen bei etwa 4,9 % und für Neubauwohnungen bei 3,2 %, was im Bundesvergleich attraktiv ist.

Angebot

Das Angebot an Immobilien in Buchbach ist begrenzt, was die Preise in die Höhe treibt. Besonders Einfamilienhäuser und Doppelhäuser dominieren den Markt, während Eigentumswohnungen und Mietwohnungen seltener verfügbar sind. In zentralen Lagen entstehen vereinzelt Neubauprojekte, wie etwa Doppelhaushälften und Reihenhäuser, die von lokalen Bauträgern wie der Johann Lechner GmbH errichtet werden. Diese Projekte bieten moderne Architektur, energieeffiziente Bauweise (z. B. KfW-40-Standard) und Wohnflächen von 145–166 m², die sich an Familien richten. Landwirtschaftliche Anwesen und größere Grundstücke (z. B. 7.900 m² für 1,15 Millionen €) sind ebenfalls verfügbar, erfordern aber oft Renovierungsarbeiten oder eine Bebauungsplanung.

Trends

Ein wichtiger Trend im Buchbacher Immobilienmarkt ist die Nachfrage nach nachhaltigen und energieeffizienten Immobilien. Neubauten werden oft in Massivholzbauweise oder mit Ziegelmauerwerk errichtet und bieten die Möglichkeit, durch Photovoltaikanlagen den KfW-40+-Standard zu erreichen. Zudem gewinnen sanierungsbedürftige Objekte an Bedeutung, da Käufer diese als Chance sehen, Immobilien nach eigenen Vorstellungen zu modernisieren. Die Digitalisierung des Immobilienmarktes zeigt sich auch in Buchbach: Plattformen wie Immowelt, ImmoScout24 oder wohnungsboerse.net werden intensiv genutzt, um Angebote zu finden oder Immobilien zu vermarkten. Suchagenten und Merklisten helfen Interessenten, neue Angebote schnell zu identifizieren.

Besonderheiten des Immobilienmarkts in Buchbach

Ländliche Idylle und Infrastruktur

Buchbach bietet eine Mischung aus ländlicher Ruhe und guter Infrastruktur. Die Gemeinde verfügt über Einrichtungen des täglichen Bedarfs, wie Supermärkte, Bäckereien und Apotheken, die fußläufig erreichbar sind. Eine Grund- und Mittelschule sowie ein Schulverband mit umliegenden Gemeinden sichern die Bildungsversorgung. Kulturelle und sportliche Angebote, wie die Freizeitanlage „Buchbach“ oder das Ehrenbachtal, machen die Region attraktiv für Familien. Die Nähe zur A94 (10 Minuten) und die Anbindung an den Bahnhof Schwindegg verstärken die Attraktivität für Pendler.

Herausforderungen

Eine Herausforderung des Immobilienmarkts in Buchbach ist das begrenzte Angebot, insbesondere bei Mietwohnungen. Wer eine Wohnung mieten möchte, muss oft auf benachbarte Orte wie Schwindegg, Dorfen oder Taufkirchen ausweichen. Zudem sind die Preise für Grundstücke und Immobilien in den letzten Jahren gestiegen, was den Markteintritt für Erstkäufer erschweren kann. Renovierungsbedürftige Objekte bieten zwar Potenzial, erfordern jedoch oft hohe Investitionen, insbesondere wenn es um energetische Sanierungen geht.

Chancen

Die positive Wertentwicklung und die niedrigen Kreditzinsen machen Buchbach zu einer lohnenden Investition, sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger. Die Möglichkeit, größere Grundstücke für landwirtschaftliche oder bauliche Nutzung zu erwerben, bietet Chancen für langfristige Projekte. Zudem fördern lokale Bauträger wie die Johann Lechner GmbH den Ausbau moderner Wohnanlagen, die den Bedarf an hochwertigem Wohnraum decken.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Buchbach ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, einem begrenzten Angebot und einer positiven Preisentwicklung. Einfamilienhäuser und Doppelhäuser dominieren das Angebot, während Eigentumswohnungen und Mietwohnungen selten sind. Die Preise liegen über dem bundesweiten Durchschnitt, was die Attraktivität der Region für Investoren unterstreicht. Nachhaltigkeit, energieeffiziente Bauweise und die Digitalisierung prägen die aktuellen Trends. Trotz Herausforderungen wie dem begrenzten Angebot und steigenden Preisen bietet Buchbach zahlreiche Chancen für Käufer und Investoren, die von der ländlichen Idylle und der guten Anbindung profitieren möchten. Für eine genaue Bewertung von Immobilien empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit lokalen Maklern, die den Markt und die regionalen Besonderheiten genau kennen.

Umgebung von Buchbach

Nach Waldkraiburg (ca. 22.525) bringt es die den Verwaltungssitz innehabende Stadt Mühldorf am Inn auf die stattliche Einwohnerzahl von rund 17.928 und landet somit auf den zweiten Platz in der gesamten Region. Unmittelbar dahinter folgen eine Reihe weiterer Städte und Gemeinden wie zum Beispiel Haag in Oberbayern (ca. 6.249), Neumarkt-Sankt Veit (rund 6.053), Ampfing (knapp 6.165), Kraiburg am Inn (etwa 3.985) sowie Gars am Inn (circa 3.758) Einwohner, um nur einige beim Namen zu erwähnen. Nachdem eine Fülle weiterer Städte und Gemeinden mit Einwohnerzahlen zwischen 3.000 und 1.000 folgten darunter Heldenstein (ca. 2.473) oder Rechtmehring (rund 1.838) gelangt man schließlich zur Gemeinde Lohkirchen, welche mit nur 689 Einwohner das Schlußlicht dieser Region bildet.