Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Ampfing

Immobilienmarkt Ampfing

Einführung

Ampfing, eine Gemeinde im Landkreis Mühldorf am Inn in Oberbayern, zeichnet sich durch ihre attraktive Lage und gute Verkehrsanbindung aus. Die Nähe zur Landeshauptstadt München sowie die direkte Anbindung an die Autobahn A94 und den Bahnhof Ampfing machen den Ort zu einem beliebten Wohnstandort für Pendler und Familien. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Entwicklungen des Immobilienmarkts in Ampfing, einschließlich Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Miet- und Kaufpreise, sowie Trends und Ausblicke für das Jahr 2025.

1. Überblick über den Immobilienmarkt in Ampfing

Der Immobilienmarkt in Ampfing ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohnimmobilien, insbesondere durch die Nähe zu München und die gute Infrastruktur. Die Gemeinde bietet eine Mischung aus ländlicher Ruhe und städtischer Erreichbarkeit, was sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für Investoren attraktiv ist. Der Markt umfasst Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser, wobei Neubau- und Bestandsimmobilien unterschiedliche Preisdynamiken aufweisen.

1.1. Lage und Infrastruktur

Ampfing liegt etwa 80 Kilometer nordöstlich von München und ist über die Autobahn A94 in rund 45 Minuten erreichbar. Der Bahnhof Ampfing bietet nahezu stündliche Verbindungen nach München, was die Gemeinde für Berufspendler attraktiv macht. Die Umgebung bietet Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten und Freizeiteinrichtungen, die besonders Familien anziehen. Die Kombination aus guter Verkehrsanbindung und einer ruhigen, familienfreundlichen Wohnlage trägt zur Wertsteigerung von Immobilien in Ampfing bei.

2. Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Ampfing haben in den letzten Jahren eine moderate, aber stetige Steigerung verzeichnet, beeinflusst durch die allgemeine Marktentwicklung in Bayern und die Nachfrage nach Wohnraum in der Nähe von München.

2.1. Kaufpreise für Eigentumswohnungen

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Ampfing liegt im Jahr 2025 bei etwa 4.342 €. Die Preisspanne reicht von 3.604 € für günstigere Bestandswohnungen bis hin zu 5.080 € für hochwertige Neubauwohnungen. Im Vergleich zum Vorjahr 2024 ist ein Anstieg von etwa 3,6 % zu verzeichnen, was auf eine stabile Nachfrage und die Attraktivität von Neubauwohnungen mit modernen energetischen Standards zurückzuführen ist.

2.2. Kaufpreise für Häuser

Für Häuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 3.489 €, mit einer Bandbreite von 2.889 € für ältere Bestandshäuser bis zu 4.089 € für Neubauten. Im Vergleich zum Vorjahr ist der Preis für Häuser leicht rückläufig (ca. 1,7 %), was auf eine größere Verfügbarkeit von Bestandsimmobilien und eine leichte Abschwächung der Nachfrage nach Einfamilienhäusern zurückzuführen ist. Besonders gefragt sind moderne Doppelhäuser und Reihenhäuser in familienfreundlichen Lagen wie Stefanskirchen.

2.3. Mietpreise

Die Mietpreise in Ampfing bewegen sich im mittleren Segment. Für Neubauwohnungen liegen die Kaltmieten zwischen 10 € und 13 € pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen Kaltmieten von etwa 8 € bis 10 € pro Quadratmeter erzielen. Beispielsweise kostet eine 2-Zimmer-Neubauwohnung mit 77 m² etwa 850 € Kaltmiete zuzüglich Nebenkosten, während eine vergleichbare Bestandswohnung mit 71 m² etwa 990 € inklusive Einbauküche kostet. Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt hoch, da viele junge Berufstätige und Familien die Nähe zu München schätzen, ohne die hohen Mietpreise der Landeshauptstadt zahlen zu wollen.

3. Angebot und Nachfrage

Der Immobilienmarkt in Ampfing zeigt eine ausgeglichene Dynamik zwischen Angebot und Nachfrage. Während die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und modernen Häusern hoch bleibt, ist das Angebot an Neubauimmobilien begrenzt, was die Preise in diesem Segment stützt. Bestandsimmobilien, insbesondere renovierte Mehrfamilienhäuser und Reihenhäuser, sind ebenfalls gefragt, da sie oft günstiger sind und dennoch eine gute Ausstattung bieten.

3.1. Neubauimmobilien

Neubauwohnungen und -häuser in Ampfing werden häufig nach hohen energetischen Standards (z. B. KfW 40) errichtet, was sie besonders für umweltbewusste Käufer und Investoren attraktiv macht. Beispiele sind barrierefreie Wohnanlagen mit Luft-Wärmepumpen und modernen Grundrissen, die in zentrumsnahen, aber ruhigen Lagen entstehen. Die Vermarktungsdauer für Neubauwohnungen beträgt etwa 52 Tage, was auf eine schnelle Absorption durch den Markt hinweist.

3.2. Bestandsimmobilien

Bestandsimmobilien, insbesondere sanierte Objekte, sind eine kostengünstigere Alternative zu Neubauten. Ein Beispiel ist ein renoviertes Reihenmittelhaus mit 5 Zimmern und 110 m² Wohnfläche, das für etwa 539.000 € angeboten wird. Die Vermarktungsdauer für Bestandswohnungen liegt bei etwa 30 Tagen, was auf eine hohe Nachfrage hinweist.

3.3. Investitionsmöglichkeiten

Ampfing bietet attraktive Investitionsmöglichkeiten, insbesondere für Anleger, die von der Nähe zu München und der stabilen Mietrendite profitieren möchten. Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen mit 5 bis 6 Wohneinheiten sind besonders gefragt, da sie eine gute Rendite bei moderaten Kaufpreisen ermöglichen. Ein Beispiel ist ein 6-Familienhaus mit Tiefgarage, das für etwa 2,9 Mio. € zum Verkauf steht.

4. Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt

Mehrere Faktoren beeinflussen den Immobilienmarkt in Ampfing:

4.1. Zinsentwicklung

Die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) hat direkte Auswirkungen auf die Finanzierung von Immobilienkäufen. Im Jahr 2024 sanken die Zinsen für zehnjährige Darlehen auf etwa 3 bis 3,5 %, was die Nachfrage nach Immobilien ankurbelt. Experten erwarten für 2025 stabile oder leicht sinkende Zinsen, was die Attraktivität von Immobilienkäufen in Ampfing weiter erhöhen könnte.

4.2. Demografische Entwicklung

Die Nachfrage nach Wohnraum in Ampfing wird durch die wachsende Bevölkerung und die Zuwanderung von Berufstätigen aus München angetrieben. Familien und junge Paare ziehen zunehmend in die Gemeinde, um von den niedrigeren Lebenshaltungskosten im Vergleich zur Landeshauptstadt zu profitieren.

4.3. Infrastruktur und Lebensqualität

Die ausgezeichnete Verkehrsanbindung, die Nähe zu München und die familienfreundliche Umgebung sind zentrale Treiber der Immobiliennachfrage. Zudem tragen neue Bauprojekte in ruhigen Lagen wie Stefanskirchen zur Attraktivität des Standorts bei.

5. Trends und Ausblick

Für das Jahr 2025 sind folgende Trends auf dem Immobilienmarkt in Ampfing zu erwarten:

• Steigende Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien: Der Fokus auf Nachhaltigkeit und niedrige Nebenkosten führt zu einer erhöhten Nachfrage nach Neubauten mit modernen Heizsystemen (z. B. Wärmepumpen) und guter Dämmung.

• Stabile Preisentwicklung: Die Immobilienpreise werden voraussichtlich moderat steigen, insbesondere im Segment der Eigentumswohnungen, während die Preise für Häuser stabil bleiben oder leicht sinken könnten.

• Wachsende Beliebtheit von Doppel- und Reihenhäusern: Diese Immobilienarten bieten eine kostengünstige Alternative zu Einfamilienhäusern und sind besonders bei jungen Familien gefragt.

• Investitionsfokus auf Mehrfamilienhäuser: Anleger werden weiterhin in Mehrfamilienhäuser investieren, da diese eine stabile Rendite und langfristige Wertsteigerung versprechen.

6. Fazit

Der Immobilienmarkt in Ampfing bleibt 2025 attraktiv, getrieben durch die Nähe zu München, die gute Infrastruktur und die hohe Lebensqualität. Während die Preise für Eigentumswohnungen moderat steigen, bleiben Häuser eine kostengünstigere Option, insbesondere im Bestandssegment. Die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten und familienfreundlichen Wohnlagen wird weiter zunehmen, während Investoren von stabilen Mietrenditen profitieren können. Für Käufer und Verkäufer empfiehlt es sich, den Marktwert ihrer Immobilie durch professionelle Bewertungen zu ermitteln, um fundierte Entscheidungen zu treffen.

Umgebung von Ampfing

Nach Waldkraiburg (ca. 22.525) bringt es die den Verwaltungssitz innehabende Stadt Mühldorf am Inn auf die stattliche Einwohnerzahl von rund 17.928 und landet somit auf den zweiten Platz in der gesamten Region. Unmittelbar dahinter folgen eine Reihe weiterer Städte und Gemeinden wie zum Beispiel Haag in Oberbayern (ca. 6.249), Neumarkt-Sankt Veit (rund 6.053), Kraiburg am Inn (etwa 3.985) sowie Gars am Inn (circa 3.758), Buchbach (3.200) Einwohner, um nur einige beim Namen zu erwähnen. Nachdem eine Fülle weiterer Städte und Gemeinden mit Einwohnerzahlen zwischen 3.000 und 1.000 folgten darunter Heldenstein (ca. 2.473) oder Rechtmehring (rund 1.838) gelangt man schließlich zur Gemeinde Lohkirchen, welche mit nur 689 Einwohner das Schlußlicht dieser Region bildet.