Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Wolfratshausen

Immobilienmarkt Wolfratshausen

Einleitung

Wolfratshausen, eine malerische Stadt etwa 30 Kilometer südlich von München, ist bekannt für ihre idyllische Lage zwischen Loisach und Isar sowie ihre gute Anbindung an die bayerische Landeshauptstadt. Die historische Flößerstadt verbindet traditionellen Charme mit moderner Infrastruktur, was sie zu einem attraktiven Wohnstandort macht. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Wolfratshausen, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage sowie die Faktoren, die den Markt beeinflussen.

Lage und Infrastruktur

Wolfratshausen gliedert sich in die Stadtteile Altstadt, Weidach, Nantwein, Farchet und Waldram. Die Stadt bietet eine hervorragende Infrastruktur mit kurzen Wegen zu Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Freizeitangeboten. Die Anbindung an München ist über die A95 und die S-Bahn-Linie S7 in etwa 40 Minuten gewährleistet, was Pendler und Familien gleichermaßen anzieht. Für Familien gibt es zahlreiche Kinderbetreuungseinrichtungen, Schulen und Freizeitmöglichkeiten wie den Märchenwald im Isartal oder Floßfahrten auf der Loisach. Die Nähe zu den Alpen ermöglicht zudem Outdoor-Aktivitäten wie Wandern oder Skifahren.

Immobilienpreise und Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Wolfratshausen ist geprägt von einer hohen Nachfrage und einem begrenzten Angebot, was die Preise in den letzten Jahren in die Höhe getrieben hat. Im zweiten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien bei etwa 5.280 €, wobei Eigentumswohnungen bei rund 5.111 € bis 5.199 € pro Quadratmeter gehandelt werden. Häuser sind teurer, mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von etwa 6.259 € für 200 m² große Objekte bis hin zu 6.533 € für 150 m². Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich ein leichter Rückgang der Wohnungspreise um etwa 3,89 %, während Hauspreise stabil bis leicht steigend bleiben.

Zwischen 2011 und 2024 sind die Preise in Wolfratshausen deutlich gestiegen. Für eine 60 m² große Wohnung lag der Quadratmeterpreis 2011 bei etwa 2.798 €, während er 2024 auf 6.632 € kletterte. Ähnlich entwickelten sich die Hauspreise, die für 150 m² von 3.608 € im Jahr 2011 auf 6.531 € im Jahr 2024 stiegen. Diese Entwicklung spiegelt die wachsende Attraktivität der Region wider, getrieben durch die Nähe zu München und die hohe Lebensqualität.

Angebot an Immobilien

Das Angebot an Immobilien in Wolfratshausen ist vielfältig, jedoch begrenzt. Der Markt umfasst Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Grundstücke. Im August 2025 sind etwa 60 Mietwohnungen, 376 Eigentumswohnungen und 475 Häuser verfügbar. Besonders gefragt sind Neubauobjekte, die oft mit moderner Ausstattung und Energieeffizienzklassen wie A+ punkten.

Mietwohnungen

Mietwohnungen in Wolfratshausen reichen von kompakten 1-Zimmer-Wohnungen für etwa 640 € pro Monat (50 m²) bis hin zu großzügigen 4-Zimmer-Wohnungen für 1.500 € (102 m²). Besonders hervorzuheben sind sanierte oder neuwertige Wohnungen in zentraler Lage, die oft mit Balkon, Einbauküche oder Tiefgaragenstellplatz ausgestattet sind. Beispiele sind eine 2-Zimmer-Wohnung in Zentrumsnähe für 1.155 € (61 m²) oder eine renovierte 3-Zimmer-Wohnung in einem historischen Altbau für 1.350 € (90 m²).

Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen sind in Wolfratshausen besonders für Kapitalanleger attraktiv. Eine 1-Zimmer-Wohnung mit etwa 6 % Rendite kostet rund 212.000 € bis 222.108 € (26–37 m²). Größere Wohnungen, wie eine 3-Zimmer-Wohnung mit 97 m², liegen bei etwa 773.000 €, während eine barrierefreie 4,5-Zimmer-Dachterrassenwohnung (161 m²) bis zu 795.000 € kostet. Neubauwohnungen, oft mit Balkon oder Garten, sind besonders gefragt, wie eine 2-Zimmer-Wohnung mit Garten für 462.235 € (54 m²).

Häuser

Häuser zum Kauf umfassen Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Einfamilienhäuser. Ein Reihenmittelhaus mit Wintergarten (125 m²) kostet etwa 698.000 €, während moderne Doppelhaushälften (143–183 m²) Preise zwischen 1.130.000 € und 1.480.000 € erzielen. Einfamilienhäuser in Toplage mit Energieeffizienzklasse A+ liegen bei 952.000 € bis 1.072.000 € (128–157 m²). Besonders exklusive Objekte, wie ein Anwesen mit Blick über das Loisachtal (445 m²), sind auf Anfrage erhältlich.

Grundstücke

Grundstücke sind in Wolfratshausen selten und teuer. Ein 722 m² großes Baugrundstück in Waldram kostet etwa 1.150.000 €, während ein kleineres Grundstück (239 m²) mit Baugenehmigung für eine Doppelhaushälfte bei 385.000 € liegt. Grundstücke mit Altbestand, die abgerissen werden müssen, kosten zwischen 699.000 € und 810.000 €.

Nachfrage und Trends

Die Nachfrage nach Immobilien in Wolfratshausen bleibt hoch, insbesondere durch die Nähe zu München und die gute Lebensqualität. Familien schätzen die ruhigen Wohnlagen und die familienfreundliche Infrastruktur, während Pendler die schnelle Anbindung an die Landeshauptstadt nutzen. Kapitalanleger suchen vermehrt kleinere Wohnungen mit hoher Rendite, während Neubau-Doppelhaushälften und Einfamilienhäuser für Eigennutzer attraktiv sind. Ein Trend ist die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten, die mit modernen Standards wie Keller, Tiefgarage oder Balkon ausgestattet sind. Auch barrierefreie Wohnungen, wie die 2012 erbaute Dachterrassenwohnung in zentraler Lage, gewinnen an Beliebtheit.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren beeinflussen den Immobilienmarkt in Wolfratshausen:

• Lage und Anbindung: Die Nähe zu München und die gute Verkehrsanbindung steigern die Attraktivität.

• Begrenztes Angebot: Die geringe Verfügbarkeit von Grundstücken und Neubauobjekten treibt die Preise.

• Lebensqualität: Die naturnahe Lage, Freizeitangebote und die historische Altstadt machen Wolfratshausen attraktiv.

• Wirtschaftliche Lage: Die stabile Wirtschaft in Bayern und die Nachfrage nach Wohnraum in der Metropolregion München unterstützen die Preisentwicklung.

• Zinsentwicklung: Steigende Zinsen könnten die Nachfrage nach teuren Immobilien leicht dämpfen, während sinkende Preise für Wohnungen den Markt beleben.

Ausblick

Für 2025 wird eine stabile bis leicht rückläufige Preisentwicklung für Eigentumswohnungen erwartet, während Hauspreise aufgrund der hohen Nachfrage stabil bleiben dürften. Die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten und zentral gelegenen Wohnungen wird weiterhin hoch sein, während Grundstücke aufgrund ihrer Seltenheit teuer bleiben. Wolfratshausen bleibt ein attraktiver Standort für Familien, Pendler und Investoren, die eine Kombination aus ländlichem Charme und urbaner Anbindung suchen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Wolfratshausen ist dynamisch und von einer hohen Nachfrage geprägt. Trotz eines leichten Preisrückgangs bei Eigentumswohnungen bleiben die Preise über dem bundesweiten Durchschnitt, insbesondere für Häuser und Grundstücke. Die Stadt bietet eine breite Palette an Immobilien, von modernen Neubauten bis hin zu charmanten Altbauten in der historischen Altstadt. Für Käufer und Mieter ist eine frühzeitige Kontaktaufnahme mit Immobilienmaklern oder die Nutzung von Suchagenten empfehlenswert, um passende Angebote in diesem wettbewerbsintensiven Markt zu finden.

Umgebung von Wolfratshausen

Geretsried verfügt mit seinen rund 23.610 Einwohnern über die größte Bevölkerungsdichte im Landkreis dicht gefolgt von Bad Tölz (ca. 18.070) Einwohner. Gerade einmal die Gemeinden Lenggries (circa 9.787), Egling (knapp 5.400) sowie Dietramszell (etwa 5.313) schaffen es über die magische Grenze von mehr als 5.000 Einwohner. Im Mittelfeld hingegen können die Gemeinden Eurasburg (ca. 4.319), Kochel a. See (rund 3.997) sowie Bad Heilbrunn (etwa 3.775), Benediktbeuern (3.600), Reichersbeuern (2.500) mit ansehnlichen Einwohnerzahlen aufwarten, wogegen die Gemeinde Jachenau auf gerade einmal ganze 833 Einwohner kommt, um somit gleichfalls die Rote Laterne des Landkreises trägt.