Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Reichersbeuern

Immobilienmarkt Reichersbeuern

Einleitung

Reichersbeuern, eine idyllische Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen, zeichnet sich durch ihre malerische Lage am Rande der Alpen und ihre Nähe zum Tegernsee aus. Mit etwa 2.300 Einwohnern und einer Fläche von 15,41 km² bietet Reichersbeuern eine hohe Lebensqualität, geprägt von Naturverbundenheit, Ruhe und guter Anbindung an größere Städte wie Bad Tölz und München. Der Immobilienmarkt in Reichersbeuern ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien, die durch die Attraktivität der Region und begrenztes Angebot an Bauflächen beeinflusst wird. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand des Immobilienmarktes in Reichersbeuern, einschließlich Preisentwicklung, Angebot, Nachfrage und Trends für das Jahr 2025.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Reichersbeuern ist typisch für eine ländliche Gemeinde in einer wirtschaftlich starken Region wie Oberbayern. Die Nachfrage nach Immobilien ist hoch, insbesondere nach Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Eigentumswohnungen, die sowohl von Einheimischen als auch von Zuziehenden aus urbanen Zentren wie München gesucht werden. Die Nähe zur Stadt (ca. 50 km) und die gute Verkehrsanbindung über die B472 sowie die Bahnstrecke München–Holzkirchen machen Reichersbeuern attraktiv für Pendler und Familien, die die Vorteile einer ländlichen Umgebung mit urbaner Erreichbarkeit kombinieren möchten.

Das Angebot an Immobilien ist jedoch begrenzt, da Reichersbeuern nur über eine begrenzte Anzahl an Baugrundstücken verfügt. Dies führt zu einem Wettbewerb um verfügbare Objekte und einer entsprechenden Preissteigerung, auch wenn diese im Vergleich zu Metropolregionen moderater ausfällt. Neben Wohnhäusern und Wohnungen gibt es auch vereinzelte Angebote für Gewerbeimmobilien, die vor allem von kleinen Unternehmen und Selbstständigen nachgefragt werden.

Preisentwicklung

Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien in Reichersbeuern bei etwa 5.100 bis 5.500 €, abhängig von Lage, Zustand und Objekttyp. Für Häuser liegt der Durchschnittspreis pro Quadratmeter bei etwa 5.900 bis 6.100 €, während Eigentumswohnungen im Schnitt zwischen 4.700 und 5.000 € pro Quadratmeter kosten. Höherpreisige Objekte, insbesondere Neubauten oder Immobilien mit Bergblick und moderner Ausstattung, können Quadratmeterpreise von bis zu 10.000 € oder mehr erreichen, sind jedoch die Ausnahme.

Im Vergleich zum Vorjahr zeigt der Markt eine leichte Abkühlung, mit einem Rückgang der Quadratmeterpreise für Häuser um etwa 1–2 % und einer stagnierenden bis leicht steigenden Preisentwicklung für Wohnungen (+0,3 bis 1,4 %). Über die letzten fünf Jahre betrachtet, sind die Preise jedoch um etwa 4–5 % gestiegen, was auf die anhaltende Nachfrage und das begrenzte Angebot zurückzuführen ist. Mietpreise bewegen sich im Bereich von 10 bis 12 € pro Quadratmeter für Wohnungen, wobei moderne oder neu gebaute Objekte auch höhere Mieten von bis zu 15 € pro Quadratmeter erzielen können.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Reichersbeuern umfasst vor allem Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Mehrfamilienhäuser, die häufig von Privatpersonen provisionsfrei angeboten werden. Beispiele aus dem aktuellen Markt zeigen Einfamilienhäuser mit Preisen zwischen 890.000 € und 1,3 Mio. € für 120–150 m² Wohnfläche, Mehrfamilienhäuser mit Bergblick für etwa 1,075 Mio. € (235 m²) und Doppelhaushälften mit Preisen um 1,285 Mio. € für 172 m². Eigentumswohnungen, wie etwa eine 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung mit 69 m², sind für etwa 330.000 € erhältlich.

Die Nachfrage ist besonders stark bei Familien, die geräumige Häuser mit Garten suchen, sowie bei Kapitalanlegern, die in Mehrfamilienhäuser oder kleinere Wohnungen investieren möchten. Provisionsfreie Angebote und Objekte mit besonderen Merkmalen wie Bergblick oder moderner Ausstattung (z. B. Energieeffizienzklasse A+) sind besonders begehrt. Der Mietmarkt ist ebenfalls aktiv, mit Angeboten wie einem Einfamilienhaus mit 145 m² für 1.850 € monatliche Miete oder Büroräumen mit 53 m² für 740 € Nettomiete.

Trends und Einflussfaktoren

Ein zentraler Trend auf dem Immobilienmarkt in Reichersbeuern ist die steigende Bedeutung von Energieeffizienz. Objekte mit hoher Energieeffizienz (z. B. A+ oder B) erzielen oft höhere Preise, da Käufer und Mieter zunehmend Wert auf niedrige Betriebskosten legen. Neubauten, insbesondere Doppelhaushälften und Einfamilienhäuser, werden häufig mit modernen Standards wie Holzständerbauweise oder Passivhaus-Technologie errichtet, was die Attraktivität steigert.

Ein weiterer Einflussfaktor ist die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken. Neue Baugebiete sind selten, und bestehende Grundstücke werden oft zu hohen Preisen gehandelt (z. B. 965 €/m² in der Nachbargemeinde Greiling). Dies treibt die Preise für Bestandsimmobilien weiter in die Höhe, da Neubauprojekte nur begrenzt realisiert werden können.

Die Lage bleibt ein entscheidender Faktor: Immobilien mit Bergblick oder in sonnenverwöhnter Lage erzielen regelmäßig Spitzenpreise. Gleichzeitig spielt die Nähe zu Bad Tölz und die gute Verkehrsanbindung eine Rolle, da viele Käufer die Balance zwischen ländlicher Ruhe und urbaner Erreichbarkeit suchen. Der Trend zum Homeoffice hat zudem die Nachfrage nach Immobilien mit zusätzlichen Arbeitsräumen oder flexiblen Grundrissen erhöht.

Gewerbeimmobilien

Der Markt für Gewerbeimmobilien in Reichersbeuern ist kleiner, aber relevant. Angeboten werden vor allem kleinere Büro- und Praxisflächen, wie etwa 53 m² Büroräume in ökologischer Bauweise für 740 € Nettomiete. Die Nachfrage kommt vor allem von lokalen Unternehmen, Selbstständigen oder Dienstleistern, die von der guten Lage und der ruhigen Umgebung profitieren möchten. Größere Gewerbegebiete sind in Reichersbeuern selten, weshalb viele Gewerbetreibende auch in benachbarte Städte wie Bad Tölz ausweichen.

Ausblick

Für das Jahr 2025 wird erwartet, dass der Immobilienmarkt in Reichersbeuern stabil bleibt, mit einer moderaten Preisentwicklung. Die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien und Objekten mit besonderen Lagevorteilen wird weiterhin hoch bleiben, während das begrenzte Angebot an Baugrundstücken die Preise stützt. Ein leichter Rückgang der Hauspreise könnte durch steigende Baukosten und Zinssätze ausgeglichen werden, während der Mietmarkt aufgrund der Attraktivität der Region weiterhin belebt bleibt.

Langfristig könnte die Entwicklung neuer Baugebiete oder Infrastrukturprojekte (z. B. verbesserte Verkehrsanbindungen) das Angebot leicht erhöhen, was den Preisdruck etwas mildern könnte. Dennoch bleibt Reichersbeuern ein gefragter Standort für Käufer und Investoren, die Wert auf Lebensqualität und Naturverbundenheit legen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Reichersbeuern ist geprägt von einer hohen Nachfrage, begrenztem Angebot und stabilen, aber moderat steigenden Preisen. Die Region profitiert von ihrer idyllischen Lage, guter Anbindung und der Attraktivität für Familien und Pendler. Energieeffizienz, moderne Ausstattung und besondere Lagevorteile wie Bergblick sind entscheidende Faktoren für den Marktwert von Immobilien. Für Käufer und Mieter bietet Reichersbeuern eine einzigartige Kombination aus ländlichem Charme und urbaner Erreichbarkeit, was den Markt auch in Zukunft attraktiv macht.

Umgebung von Reichersbeuern

Geretsried verfügt mit seinen rund 23.610 Einwohnern über die größte Bevölkerungsdichte im Landkreis dicht gefolgt von Bad Tölz (ca. 18.070) und Wolfratshausen (rund 17.843) Einwohner. Gerade einmal die Gemeinden Lenggries (circa 9.787), Egling (knapp 5.400) sowie Dietramszell (etwa 5.313) schaffen es über die magische Grenze von mehr als 5.000 Einwohner. Im Mittelfeld hingegen können die Gemeinden Eurasburg (ca. 4.319), Kochel a. See (rund 3.997) sowie Bad Heilbrunn (etwa 3.775), Benediktbeuern (3.600) mit ansehnlichen Einwohnerzahlen aufwarten, wogegen die Gemeinde Jachenau auf gerade einmal ganze 833 Einwohner kommt, um somit gleichfalls die Rote Laterne des Landkreises trägt.