Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Lenggries

Immobilienmarkt Lenggries

Einleitung

Lenggries, eine malerische Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen, ist bekannt für ihre idyllische Lage in den Alpen, die Nähe zu München und ihre Attraktivität als Wohn- und Urlaubsort. Der Immobilienmarkt in Lenggries spiegelt die Nachfrage nach hochwertigen Wohnlagen in einer naturnahen Umgebung wider, die sowohl von Einheimischen als auch von Zweitwohnungsbesitzern geschätzt wird. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarktes in Lenggries, einschließlich Preisspiegel, Angebot, Nachfrage, Preisentwicklung und zukünftiger Trends. Der Bericht basiert auf den verfügbaren Marktinformationen bis August 2025.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Lenggries ist geprägt von einer Mischung aus traditionellen und modernen Immobilien, die von Einfamilienhäusern über Doppelhaushälften bis hin zu Eigentumswohnungen reichen. Die Gemeinde zieht sowohl Familien an, die ein ruhiges Leben in einer naturnahen Umgebung suchen, als auch Investoren, die in Ferienimmobilien oder Kapitalanlagen investieren möchten. Aufgrund der Nähe zu München (ca. 50 Fahrminuten) und der guten Anbindung an die Natur, insbesondere durch die umliegenden Berge wie Brauneck und Geierstein, bleibt Lenggries ein gefragter Standort.

Preisspiegel

Kaufpreise für Wohnungen

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Lenggries liegt im August 2025 bei etwa 5.300 €. Die Preisspanne variiert je nach Lage, Baujahr und Ausstattung:

• Einfache Wohnlagen: ca. 3.600 €/m²

• Mittlere Wohnlagen: ca. 5.200 €/m²

• Gute Wohnlagen: bis zu 7.600 €/m²

Die Preise für Wohnungen unterscheiden sich je nach Größe und Typ:

• 1-Zimmer-Wohnungen: ca. 5.750 €/m²

• 2-Zimmer-Wohnungen: ca. 5.400 €/m²

• 3-Zimmer-Wohnungen: ca. 5.400 €/m²

• 4-Zimmer-Wohnungen: ca. 5.350 €/m²

• 5+ Zimmer-Wohnungen: ca. 4.900 €/m²

Wohnungen in neueren Gebäuden (nach 2015 gebaut) erzielen durchschnittlich höhere Preise (ca. 6.500 €/m²) als ältere Objekte (vor 1969: ca. 4.900 €/m²). Besonders gefragt sind Dachgeschosswohnungen und Penthouses, die aufgrund von Bergblick und moderner Ausstattung Preise von bis zu 6.700 €/m² erreichen.

Kaufpreise für Häuser

Für Häuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 5.000 € bis 6.700 €, abhängig von der Immobilienart:

• Einfamilienhäuser: ca. 5.100 €/m²

• Doppelhaushälften: ca. 6.750 €/m²

• Reihenhäuser: ca. 6.200 €/m²

• Bungalows: ca. 5.750 €/m²

• Mehrfamilienhäuser: ca. 3.550 €/m²

Die Preisspanne für Häuser reicht von etwa 4.300 €/m² in einfachen Lagen bis zu 13.500 €/m² für exklusive Objekte in Premiumlagen, wie etwa Chalets mit großem Grundstück und Bergblick.

Mietpreise

Die Nettokaltmiete für Wohnungen liegt im Durchschnitt bei 12,95 €/m². Die Mietpreise variieren je nach Lage und Baujahr:

• Einfache Wohnlagen: ca. 10,50 €/m²

• Mittlere Wohnlagen: ca. 12,95 €/m²

• Gute Wohnlagen: bis zu 17,25 €/m²

Kleinere Wohnungen (bis 40 m²) sind mit ca. 16,25 €/m² teurer, während größere Wohnungen (über 90 m²) etwa 12,75 €/m² kosten. Neubaumieten (nach 2015) liegen bei etwa 14,85 €/m², während ältere Gebäude (vor 1969) Mieten von ca. 12,80 €/m² erzielen.

Angebot und Nachfrage

Angebot

Das Angebot an Immobilien in Lenggries ist vielfältig, aber begrenzt, was die Preise stützt. Aktuell gibt es etwa:

• Mietwohnungen: ca. 20-25 Angebote, überwiegend 1- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit Mieten zwischen 400 € und 1.200 € pro Monat.

• Eigentumswohnungen: ca. 15-20 Angebote, von kompakten 1-Zimmer-Apartments (ca. 300.000 €) bis hin zu großzügigen Dachgeschosswohnungen (bis 800.000 €).

• Häuser zum Kauf: ca. 10-15 Angebote, darunter Doppelhaushälften (ab 795.000 €), Einfamilienhäuser (ab 1.290.000 €) und exklusive Chalets (bis 3.800.000 €).

• Häuser zur Miete: Wenige Angebote, meist Reihenhäuser oder Chalets mit Mieten zwischen 1.800 € und 3.750 €.

Besonders hervorzuheben sind Neubauobjekte, wie barrierefreie Wohnungen oder Reihenhäuser mit Bergblick, die aufgrund ihrer modernen Ausstattung und Energieeffizienz stark nachgefragt sind.

Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Lenggries ist hoch, insbesondere nach Objekten mit Bergblick, Südausrichtung oder Nähe zu Skigebieten wie dem Brauneck. Familien und ältere Menschen schätzen die ruhige Lage und die gute Infrastruktur, während Investoren auf Ferienwohnungen oder Kapitalanlagen abzielen. Die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken und die strengen Bauvorschriften in der Region führen zu einer hohen Nachfrage nach bestehenden Immobilien, insbesondere in guten Wohnlagen.

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Lenggries haben sich in den letzten Jahren unterschiedlich entwickelt:

• Wohnungen: Zwischen 2022 und 2025 stiegen die Kaufpreise für Wohnungen um ca. 6-10 % pro Jahr, mit einem Anstieg von 5.006 €/m² im Jahr 2024 auf 5.336 €/m² im Jahr 2025. Über die letzten fünf Jahre beträgt der Preisanstieg etwa 6 %.

• Häuser: Hauspreise zeigten eine stärkere Steigerung, mit einem Anstieg von 4.032 €/m² im Jahr 2024 auf 4.969 €/m² im Jahr 2025 (ca. 23 %). Besonders Doppelhaushälften und Reihenhäuser verzeichneten starke Preiszuwächse (bis zu 25 %).

Die Mietpreise stiegen moderater, mit einem durchschnittlichen Anstieg von ca. 1-3 % pro Jahr, abhängig von der Wohnlage. Der Anstieg der Preise ist auf die hohe Nachfrage, begrenzte Baulandverfügbarkeit und die Attraktivität der Region als Freizeit- und Wohnstandort zurückzuführen. Allerdings zeigen jüngere Daten eine leichte Abschwächung des Preiswachstums, was auf Zinsschwankungen und eine stabilisierende Marktlage hinweist.

Zukünftige Trends

Die Entwicklung des Immobilienmarktes in Lenggries wird von mehreren Faktoren beeinflusst:

• Zinsentwicklung: Experten prognostizieren für 2025 Zinssenkungen durch die Europäische Zentralbank, was die Nachfrage nach Immobilien wieder ankurbeln könnte. Dies würde die Preise stabilisieren oder leicht ansteigen lassen.

• Nachhaltigkeit und Energieeffizienz: Neubauten mit hoher Energieeffizienz und nachhaltigen Baumaterialien sind zunehmend gefragt, was die Preise für moderne Immobilien weiter treiben könnte.

• Tourismus und Zweitwohnungen: Die Attraktivität von Lenggries als Urlaubsziel fördert die Nachfrage nach Ferienwohnungen und Chalets, insbesondere in Premiumlagen.

• Begrenzte Baulandverfügbarkeit: Die strengen Bauvorschriften und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland werden das Angebot weiter einschränken, was langfristig die Preise stützen dürfte.

Herausforderungen und Chancen

Herausforderungen

• Hohe Preise: Die hohen Quadratmeterpreise machen den Marktzugang für junge Familien oder Erstkäufer schwierig.

• Begrenztes Angebot: Die geringe Anzahl an verfügbaren Immobilien führt zu einem Verkäufermarkt, in dem Käufer oft schnell entscheiden müssen.

• Zinsschwankungen: Unsicherheiten bei den Finanzierungszinsen könnten kurzfristig die Nachfrage dämpfen.

Chancen

• Investitionspotenzial: Die hohe Nachfrage nach Ferienimmobilien bietet Investoren gute Renditechancen.

• Lebensqualität: Die Kombination aus naturnaher Lage, guter Infrastruktur und Nähe zu München macht Lenggries attraktiv für langfristige Investitionen.

• Neubauentwicklungen: Moderne, barrierefreie und energieeffiziente Immobilien bieten Chancen für Käufer, die Wert auf Nachhaltigkeit legen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Lenggries bleibt 2025 ein dynamischer und attraktiver Markt, der von der hohen Nachfrage nach Wohn- und Ferienimmobilien geprägt ist. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen bei etwa 5.300 € für Wohnungen und 5.000-6.700 € für Häuser, mit deutlichen Unterschieden je nach Lage, Baujahr und Ausstattung. Die Preise sind in den letzten Jahren gestiegen, insbesondere bei Häusern, während die Mietpreise moderater zulegten. Die begrenzte Verfügbarkeit von Immobilien und die Attraktivität der Region als Freizeit- und Wohnstandort stützen die Preise weiterhin. Für die Zukunft wird eine Stabilisierung oder leichter Preisanstieg erwartet, abhängig von der Zinsentwicklung und der Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien. Lenggries bietet sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für Investoren interessante Möglichkeiten, erfordert jedoch aufgrund der hohen Preise und des begrenzten Angebots eine sorgfältige Planung.

Umgebung von Lenggries

Geretsried verfügt mit seinen rund 23.610 Einwohnern über die größte Bevölkerungsdichte im Landkreis dicht gefolgt von Bad Tölz (ca. 18.070) und Wolfratshausen (rund 17.843) Einwohner. Gerade einmal die Gemeinden Egling (knapp 5.400) sowie Dietramszell (etwa 5.313) schaffen es über die magische Grenze von mehr als 5.000 Einwohner. Im Mittelfeld hingegen können die Gemeinden Eurasburg (ca. 4.319), Kochel a. See (rund 3.997) sowie Bad Heilbrunn (etwa 3.775), Benediktbeuern (3.600), Reichersbeuern (2.500) mit ansehnlichen Einwohnerzahlen aufwarten, wogegen die Gemeinde Jachenau auf gerade einmal ganze 833 Einwohner kommt, um somit gleichfalls die Rote Laterne des Landkreises trägt.