Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Bergrheinfeld

Immobilienmarkt Bergrheinfeld

Einleitung

Bergrheinfeld, eine Gemeinde im Landkreis Schweinfurt in Unterfranken, Bayern, liegt etwa fünf Kilometer südlich von Schweinfurt am Main. Mit rund 5.400 Einwohnern zeichnet sich die Gemeinde durch eine hohe Lebens- und Wohnqualität aus, unterstützt durch eine gute Infrastruktur und eine idyllische, naturverbundene Lage. Der Immobilienmarkt in Bergrheinfeld ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, insbesondere durch Familien und Kapitalanleger, die die Nähe zur Stadt Schweinfurt und die ruhige Umgebung schätzen. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand des Immobilienmarktes in Bergrheinfeld, einschließlich Miet- und Kaufpreise, Trends, Angebotssituation und zukünftiger Entwicklungen.

Mietmarkt

Mietpreise für Wohnungen

Im vierten Quartal 2024 liegt der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen in Bergrheinfeld bei 7,97 € pro Quadratmeter. Dies stellt einen Anstieg von 3,78 % im Vergleich zum Vorjahr (Q4 2023: 7,68 €/m²) dar, zeigt jedoch einen leichten Rückgang von 0,25 % gegenüber dem dritten Quartal 2024 (7,99 €/m²). Im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt von 8,68 €/m² sind die Mietpreise in Bergrheinfeld moderat, was die Gemeinde für Mieter attraktiv macht.

Für Bestandswohnungen betragen die Mietpreise etwa 6,42 €/m², während Neubauwohnungen in vergleichbaren Lagen bei 6,87 €/m² liegen. Die Mieten für Bestandswohnungen sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen, mit einer durchschnittlichen Veränderungsrate von 14,1 %. Diese Entwicklung spiegelt die wachsende Nachfrage und die begrenzte Verfügbarkeit wider, insbesondere in mittleren und sehr guten Wohnlagen, die in Bergrheinfeld dominieren.

Mietpreise für Häuser

Für Häuser liegen die Mietpreise für Bestandsimmobilien bei etwa 6,13 €/m² und für Neubauten bei 6,58 €/m². Die Mietpreise für Häuser sind stabil, wobei die Nachfrage nach Einfamilien- und Doppelhäusern aufgrund der familienfreundlichen Umgebung hoch bleibt. Die Bruttomietrenditen für Bestandswohnungen (4,9 %) und Neubauwohnungen (3,4 %) sind im Bundesvergleich überdurchschnittlich, was Bergrheinfeld für Investoren interessant macht.

Angebotssituation

Das Angebot an Mietwohnungen und -häusern in Bergrheinfeld ist begrenzt, was den Wettbewerb unter Mietern verstärkt. Viele Vermieter bevorzugen langfristige Mietverhältnisse, und die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Immobilien ist besonders hoch. Um sich auf dem Mietmarkt durchzusetzen, sind professionelle Bewerbungsunterlagen und eine schnelle Reaktionszeit entscheidend.

Kaufmarkt

Kaufpreise für Wohnungen

Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen in Bergrheinfeld liegt derzeit bei etwa 2.550 €/m². Dieser Preis gilt sowohl für Bestands- als auch für Neubauwohnungen, wobei die Preise in den letzten drei Jahren moderat gestiegen sind. Barrierefreie Neubauwohnungen mit modernen Ausstattungen, wie bodentiefen Fenstern und Personenaufzügen, erzielen oft höhere Preise. Ein Beispiel ist eine 79,48 m² große Erdgeschosswohnung in einem Neubauprojekt, die für etwa 386.974,50 € angeboten wird.

Kaufpreise für Häuser

Die Kaufpreise für Häuser variieren stark je nach Baujahr, Größe und Ausstattung. Einfamilienhäuser kosten durchschnittlich ebenfalls rund 2.550 €/m². Beispiele aus dem Markt umfassen:

• Ein gepflegtes Einfamilienhaus (Baujahr 1936, modernisiert 1995) mit 134 m² Wohnfläche und 532 m² Grundstück für 287.000 €.

• Ein modernes Reihenhaus (Baujahr 2016) mit 162 m² Wohnfläche für etwa 400.000 €.

• Ein energieeffizientes Einfamilienhaus mit 184 m² Wohnfläche für rund 500.000 €, das durch die Möglichkeit einer Einliegerwohnung flexibel nutzbar ist.

Zweifamilien- und Mehrfamilienhäuser sind ebenfalls gefragt, insbesondere für Kapitalanleger. Ein Dreifamilienhaus im Ortskern mit 195 m² Wohnfläche und 695 m² Grundstück wird für etwa 385.000 € angeboten. Ein 7-Familienwohnhaus (Baujahr 2011) mit jährlichen Mieteinnahmen von 90.600 € (steigend auf 97.600 € bis 2026) zeigt das Potenzial für Investitionen.

Grundstückspreise

Der durchschnittliche Kaufpreis für Grundstücke in Bergrheinfeld beträgt 213 €/m² (Stand Mai 2023). Die Preisspanne reicht von 50 €/m² für günstige Grundstücke (10 % Quantil) bis 419 €/m² für hochpreisige Grundstücke (90 % Quantil). Grundstücke mit Baugenehmigung sind etwa 10 % teurer als solche ohne. Die höchsten Preise werden für Grundstücke zwischen 1.000 und 2.000 m² verlangt, während größere Grundstücke (2.000–5.000 m²) günstiger sind. Im Vergleich liegt Bergrheinfeld im Bundesranking auf Platz 5.221 und im Bayern-Ranking auf Platz 1.495, was auf moderate Grundstückspreise im regionalen Kontext hinweist.

Angebotssituation

Das Angebot an Kaufimmobilien ist überschaubar, mit aktuell etwa 9–12 Immobilien auf Plattformen wie Immowelt und Immonet. Häuser dominieren das Angebot, darunter Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Mehrfamilienhäuser. Eigentumswohnungen sind seltener, mit etwa 154 Angeboten in Bergrheinfeld und Umgebung. Zwangsversteigerungen bieten gelegentlich günstige Kaufmöglichkeiten, wie eine 88 m² Wohnung für 71.000 €. Die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Immobilien und Grundstücken in ruhigen, familienfreundlichen Lagen ist hoch, was die Preise stützt.

Besondere Immobilien

Neben Wohnimmobilien gibt es in Bergrheinfeld auch interessante Gewerbeobjekte. Ein Beispiel ist ein Wohn- und Geschäftshaus (Baujahr 2011) mit einer vermieteten Bäckereifiliale (176,87 m²) und Rohbauflächen im Ober- und Dachgeschoss (202 m²), das sich für Eigennutzer und Investoren eignet. Solche Objekte bieten stabile Mieteinnahmen und Entwicklungspotenzial, etwa durch den Ausbau von Maisonette-Wohnungen.

Markttrends und Entwicklungen

Nachfrage und Zielgruppen

Die Nachfrage in Bergrheinfeld wird von zwei Hauptgruppen getrieben: Familien, die die ruhige Lage und gute Infrastruktur (Supermärkte, Schulen, Kindergärten) schätzen, und Kapitalanleger, die von hohen Mietrenditen und stabilen Mieteinnahmen profitieren. Die Nähe zur A70 und Schweinfurt macht Bergrheinfeld auch für Pendler attraktiv.

Preisentwicklung

Die Miet- und Kaufpreise sind in den letzten Jahren moderat gestiegen, wobei die Mietpreise für Bestandswohnungen den stärksten Anstieg verzeichnen. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen bleiben stabil, mit leichten Steigerungen durch die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten. Grundstückspreise könnten in den kommenden Jahren weiter steigen, da die Verfügbarkeit begrenzt ist.

Innenentwicklung und Förderung

Im Rahmen des Leader-Projekts „Innenentwicklung und Ortskernrevitalisierung im Schweinfurter Land“ fördert die Gemeinde die Nutzung bestehender Gebäude und Grundstücke. Die Immobilienbörse des Landkreises Schweinfurt unterstützt die Vermittlung von Angeboten, um leerstehende Immobilien zu reaktivieren. Fördermöglichkeiten für Bau- und Sanierungsprojekte sind verfügbar, was die Attraktivität für Investoren steigert.

Herausforderungen

Die begrenzte Verfügbarkeit von Miet- und Kaufobjekten stellt eine Herausforderung dar. Zudem besteht das Risiko von Immobilienbetrug auf Online-Plattformen, weshalb Käufer und Mieter auf seriöse Anbieter achten sollten. Die moderate Preisentwicklung könnte durch steigende Baukosten und Zinsen in Zukunft beeinflusst werden.

Zukünftige Aussichten

Der Immobilienmarkt in Bergrheinfeld wird voraussichtlich stabil bleiben, mit einer anhaltenden Nachfrage nach Wohn- und Anlageimmobilien. Die Förderung der Innenentwicklung könnte das Angebot an modernisierten Bestandsimmobilien erhöhen, während Neubauprojekte, wie barrierefreie Wohnanlagen, die Attraktivität für Senioren und junge Familien steigern. Investoren werden weiterhin von hohen Mietrenditen angezogen, während die moderate Preisentwicklung Bergrheinfeld für Eigennutzer erschwinglich hält. Langfristig könnte die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken die Preise in die Höhe treiben, insbesondere in gefragten Lagen.

Fazit

Bergrheinfeld bietet einen attraktiven Immobilienmarkt mit moderaten Miet- und Kaufpreisen, hohen Mietrenditen und einer stabilen Nachfrage. Die Gemeinde punktet mit ihrer familienfreundlichen Umgebung, guter Infrastruktur und Nähe zu Schweinfurt. Trotz begrenzter Angebote und steigender Preise bleibt Bergrheinfeld sowohl für Mieter als auch für Käufer interessant. Die Förderung der Innenentwicklung und die Verfügbarkeit von Fördermitteln könnten den Markt weiter beleben. Für Investoren und Eigennutzer ist Bergrheinfeld eine lohnende Option in Unterfranken, mit Potenzial für langfristige Wertsteigerung.

Umgebung von Bergrheinfeld

Kreisfreie Stadt Schweinfurt, welche heute rund 51.851 Einwohner zählt. Weiterhin dürfen sich Werneck (ca. 10.224), Niederwerrn (rund 7.760), Schonungen (knapp 7.635), Dittelbrunn (7.400) Gerolzhofen (etwa 6.699), Kolitzheim (5.500), Schwebheim (4.200) sowie Gochsheim (circa 6.154) Einwohner einreihen. Natürlich folgen eine Vielzahl weiterer Ortschaften darunter Sennfeld (rund 4.252), Oberschwarzach (1.400), Stadtlauringen (4.100) oder Poppenhausen (etwa 4.201), ehe mit knapp 811 Einwohnern die Gemeinde Lülsfeld das Schlußlicht des Landkreises bildet.