Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Dittelbrunn

Immobilienmarkt Dittelbrunn

1. Einleitung

Dittelbrunn ist eine Gemeinde im Landkreis Schweinfurt in Unterfranken, Bayern, die durch ihre Nähe zur Stadt Schweinfurt und ihre ländliche, aber gut angebundene Lage attraktiv für Immobilienkäufer und Mieter ist. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Dittelbrunn, einschließlich Kauf- und Mietpreise, Trends, Nachfrage, Angebot und zukünftiger Entwicklungen, um ein umfassendes Bild der Marktsituation im Jahr 2025 zu zeichnen.

2. Allgemeine Marktsituation

Der Immobilienmarkt in Dittelbrunn ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohnimmobilien, die sowohl von Familien als auch von Kapitalanlegern getrieben wird. Die Gemeinde profitiert von ihrer Nähe zu Schweinfurt, einem wirtschaftlichen Zentrum der Region, sowie von einer guten Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten. Dittelbrunn bietet eine Mischung aus ländlichem Charme und urbaner Erreichbarkeit, was die Attraktivität für verschiedene Zielgruppen erhöht. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine moderate Preisentwicklung, die durch regionale Trends und die allgemeine wirtschaftliche Lage beeinflusst wird.

3. Kaufpreise für Immobilien

3.1 Eigentumswohnungen

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Dittelbrunn liegt im April 2025 bei etwa 2.200 Euro. Die Preisspanne variiert je nach Lage, Ausstattung und Baujahr. Günstige Wohnungen sind ab etwa 1.400 Euro pro Quadratmeter erhältlich, während hochwertige oder neubaunahe Objekte Preise von bis zu 3.100 Euro pro Quadratmeter erreichen können. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Wohnungspreise leicht um 0,3 % gesunken, nachdem sie im Jahr zuvor um 3,5 % gestiegen waren. Diese Stagnation deutet auf eine Konsolidierung des Marktes hin, da die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum hoch bleibt, jedoch die Kaufkraft vieler Haushalte begrenzt ist.

3.2 Häuser

Für Häuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 2.400 Euro. Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser variieren stark in Preis und Ausstattung. Günstige Objekte, oft ältere Bestandsimmobilien, beginnen bei etwa 1.200 Euro pro Quadratmeter, während moderne oder luxuriöse Häuser Preise von bis zu 4.100 Euro pro Quadratmeter erzielen können. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser mit Grundstücken zwischen 500 und 1.000 Quadratmetern, die Preise zwischen 400.000 und 750.000 Euro erzielen. Mehrfamilienhäuser, die sich an Kapitalanleger richten, sind ebenfalls auf dem Markt vertreten, mit Preisen zwischen 500.000 und 1.000.000 Euro, abhängig von Größe und Renditepotenzial.

3.3 Grundstücke

Die Datenlage zu Grundstückspreisen in Dittelbrunn ist begrenzt, aber regionale Analysen zeigen, dass Baugrundstücke in Unterfranken stark nachgefragt sind. In Dittelbrunn dürften voll erschlossene Bauplätze Preise zwischen 150 und 250 Euro pro Quadratmeter erzielen, abhängig von Lage und Größe. Besonders in den Ortsteilen Hambach und Pfändhausen sind Grundstücke mit Blick ins Grüne oder Hanglage beliebt, was die Preise in die obere Spanne treiben kann. Der Bodenrichtwert, der alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss ermittelt wird, ist für Dittelbrunn nicht präzise verfügbar, liegt aber voraussichtlich in einem ähnlichen Bereich.

4. Mietpreise

Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Dittelbrunn liegt im ersten Quartal 2025 bei 8,15 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg von 4,49 % im Vergleich zum Vorjahr (7,80 Euro pro Quadratmeter) bedeutet. Im Vergleich zum vorherigen Quartal (8,02 Euro pro Quadratmeter) beträgt die Steigerung 1,62 %. Die Mietpreise für Bestandswohnungen liegen bei etwa 5,50 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen durchschnittlich 7,10 Euro pro Quadratmeter kosten. Für Bestandshäuser beträgt die Miete etwa 6,50 Euro pro Quadratmeter, für Neubauten 6,40 Euro pro Quadratmeter. Trotz des Anstiegs liegen die Mietpreise in Dittelbrunn unter dem deutschen Durchschnitt von 8,84 Euro pro Quadratmeter, was die Gemeinde für Mieter attraktiv macht.

5. Rendite und Investitionspotenzial

Dittelbrunn bietet für Kapitalanleger attraktive Möglichkeiten, insbesondere bei Bestandswohnungen, die eine Bruttomietrendite von durchschnittlich 4,9 % erzielen. Dies liegt über dem Bundesdurchschnitt und macht Dittelbrunn für Investoren interessant. Neubauwohnungen bieten mit 3,2 % eine geringere Rendite, bleiben aber aufgrund der steigenden Mietpreise und stabilen Nachfrage attraktiv. Mehrfamilienhäuser und vermietete Einfamilienhäuser sind ebenfalls gefragt, da sie langfristige Mieteinnahmen versprechen. Die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in der Region, getrieben durch die Nähe zu Schweinfurt und die begrenzte Verfügbarkeit von Wohnraum, unterstützt die Investitionsattraktivität.

6. Nachfrage und Zielgruppen

Die Nachfrage nach Immobilien in Dittelbrunn ist vielschichtig. Familien schätzen die ruhige, kinderfreundliche Umgebung und die Nähe zu Schweinfurt, wo viele Arbeitsplätze in Industrie und Dienstleistung vorhanden sind. Einfamilienhäuser und Reihenhäuser mit Garten sind besonders bei dieser Gruppe beliebt. Junge Paare und Singles suchen vermehrt nach kleineren Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen, vorzugsweise in Neubauqualität mit moderner Ausstattung wie Balkon oder Fußbodenheizung. Kapitalanleger, die von der stabilen Mietnachfrage profitieren wollen, konzentrieren sich auf Mehrfamilienhäuser oder vermietete Wohnungen in guten und mittleren Wohnlagen. Die Nachfrage nach Baugrundstücken ist ebenfalls hoch, da viele Eigenheimbauer die Möglichkeit nutzen wollen, ein individuelles Haus zu errichten.

7. Angebot

Das Angebot an Immobilien in Dittelbrunn ist vielfältig, aber begrenzt, was die Preise stabil hält. Einfamilienhäuser dominieren den Markt, mit Baujahren von den 1920er-Jahren bis zu modernen Neubauten. Viele Objekte verfügen über große Grundstücke, Garagen und Keller, was den Bedürfnissen von Familien entspricht. Eigentumswohnungen sind in kleinerer Zahl verfügbar, oft in Mehrfamilienhäusern oder kleineren Neubauanlagen. Mietwohnungen, insbesondere 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen, sind stark nachgefragt, und das Angebot kann die Nachfrage teilweise nicht decken. Besonders in den Ortsteilen Hambach und Pfändhausen sind hochwertige Immobilien mit modernen Features wie offenen Wohnbereichen, Balkonen oder energieeffizienter Bauweise verfügbar.

8. Trends und Entwicklungen

8.1 Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Dittelbrunn haben in den letzten Jahren tendenziell zugenommen, wobei 2025 eine leichte Abschwächung zu beobachten ist. Die moderate Preissenkung bei Eigentumswohnungen (-0,3 %) und die stabile Entwicklung bei Häusern deuten auf eine Marktkonsolidierung hin. Die Mietpreise steigen jedoch weiter, was auf eine hohe Nachfrage und begrenztes Angebot zurückzuführen ist. Langfristig wird erwartet, dass die Preise durch die Attraktivität der Region und die Nähe zu Schweinfurt weiterhin stabil bis leicht steigend bleiben.

8.2 Nachhaltigkeit und Energieeffizienz

Ein wachsender Trend ist die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien. Neubauten in Dittelbrunn werden zunehmend mit modernen Standards wie Wärmepumpen, Solaranlagen oder hochwertiger Dämmung ausgestattet. Auch Bestandsimmobilien werden oft energetisch saniert, um den Anforderungen der Käufer und Mieter sowie gesetzlichen Vorgaben zu entsprechen. Dieser Trend erhöht die Attraktivität von Immobilien mit guter Energiebilanz, insbesondere für umweltbewusste Käufer und Investoren.

8.3 Digitalisierung und Maklerleistungen

Die Digitalisierung prägt auch den Immobilienmarkt in Dittelbrunn. Online-Plattformen und virtuelle Besichtigungen gewinnen an Bedeutung, was den Zugang zu Immobilienangeboten erleichtert. Gleichzeitig bleibt die Rolle von Maklern wichtig, da diese durch ihre Marktkenntnis und Kontakte eine präzise Bewertung und Vermittlung ermöglichen. Viele Anbieter bieten kostenlose Erstbewertungen an, um Verkäufer zu unterstützen.

9. Herausforderungen

Der Immobilienmarkt in Dittelbrunn steht vor einigen Herausforderungen. Die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken erschwert Neubauprojekte, was die Preise für Grundstücke und Neubauten in die Höhe treibt. Zudem führt die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen zu einem angespannten Markt, insbesondere für kleinere Haushalte. Die steigenden Baukosten und strengeren energetischen Vorgaben können zudem die Erschwinglichkeit von Neubauten beeinträchtigen. Schließlich bleibt die genaue Ermittlung von Bodenrichtwerten und Quadratmeterpreisen eine Herausforderung, da die Datenlage für Dittelbrunn lückenhaft ist.

10. Zukünftige Aussichten

Für die kommenden Jahre bleibt Dittelbrunn ein attraktiver Standort für Immobilieninvestitionen und Eigenheimbau. Die Nähe zu Schweinfurt und die gute Infrastruktur werden die Nachfrage weiter stützen. Es ist zu erwarten, dass die Mietpreise moderat steigen, während die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser stabil bleiben oder leicht zunehmen. Neue Bauprojekte, insbesondere energieeffiziente Wohnhäuser, könnten das Angebot erweitern, sofern ausreichend Grundstücke verfügbar sind. Für Investoren bleibt Dittelbrunn aufgrund der hohen Mietrenditen und stabilen Nachfrage interessant, während Familien von der Lebensqualität und den moderaten Preisen im Vergleich zu Großstädten profitieren.

11. Fazit

Der Immobilienmarkt in Dittelbrunn im Jahr 2025 ist stabil und attraktiv für verschiedene Zielgruppen. Mit durchschnittlichen Kaufpreisen von 2.200 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen und 2.400 Euro für Häuser sowie Mietpreisen von 8,15 Euro pro Quadratmeter bietet die Gemeinde ein ausgewogenes Preis-Leistungs-Verhältnis. Die hohe Nachfrage, insbesondere nach Einfamilienhäusern und Mietwohnungen, gepaart mit einem begrenzten Angebot, stützt die Preise. Trends wie Nachhaltigkeit und Digitalisierung prägen den Markt, während Herausforderungen wie begrenzte Grundstücke und steigende Baukosten bestehen. Insgesamt bleibt Dittelbrunn ein vielversprechender Standort für Käufer, Mieter und Investoren, die von der Kombination aus ländlicher Idylle und guter Anbindung profitieren möchten.

Umgebung von Dittelbrunn

Kreisfreie Stadt Schweinfurt, welche heute rund 51.851 Einwohner zählt. Weiterhin dürfen sich Werneck (ca. 10.224), Niederwerrn (rund 7.760), Schonungen (knapp 7.635), Gerolzhofen (etwa 6.699), Kolitzheim (5.500), Schwebheim (4.200) sowie Gochsheim (circa 6.154) Einwohner einreihen. Natürlich folgen eine Vielzahl weiterer Ortschaften darunter Bergrheinfeld (ca. 5.125), Sennfeld (rund 4.252), Oberschwarzach (1.400), Stadtlauringen (4.100) oder Poppenhausen (etwa 4.201), ehe mit knapp 811 Einwohnern die Gemeinde Lülsfeld das Schlußlicht des Landkreises bildet.