Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Oberschneiding

Immobilienmarkt Oberschneiding

1. Einleitung

Oberschneiding, eine Gemeinde im Landkreis Straubing-Bogen in Niederbayern, zeichnet sich durch ihre idyllische Lage am Übergang des Gäubodens zum unterbayerischen Hügelland aus. Die Gemeinde bietet eine attraktive Kombination aus ländlicher Ruhe und guter Verkehrsanbindung, was sie für Familien, Pendler und Investoren interessant macht. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Oberschneiding, beleuchtet Angebot, Nachfrage, Preisentwicklung, Miet- und Kaufpreise sowie zukünftige Trends und gibt einen Ausblick auf die Entwicklung bis 2030.

2. Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Oberschneiding ist vergleichsweise überschaubar, was typisch für eine ländliche Gemeinde ist. Das Angebot umfasst vor allem Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser und vereinzelt Eigentumswohnungen. Gewerbeimmobilien und Grundstücke sind ebenfalls verfügbar, jedoch in geringerem Umfang. Die Nachfrage konzentriert sich auf Einfamilienhäuser und modern ausgestattete Wohnungen, insbesondere in Neubaugebieten wie Schneidinger Feld. Aufgrund der begrenzten Anzahl an Immobilienangeboten wird das Suchgebiet oft auf die umliegenden Gemeinden wie Straubing, Landau an der Isar oder Dingolfing erweitert.

Die Gemeinde verfügt über eine gute Infrastruktur mit Kindergarten, Grundschule, Einkaufsmöglichkeiten und Anbindung an die Bundesstraße B20 sowie die Autobahnen A3 und A92. Diese Faktoren machen Oberschneiding attraktiv für Familien und Berufspendler, die eine ruhige Wohnlage mit Nähe zu urbanen Zentren suchen. Der Gewerbepark Siebenkofen trägt zudem zur wirtschaftlichen Stabilität der Region bei, was die Nachfrage nach Wohnimmobilien unterstützt.

3. Angebot und Nachfrage

3.1 Kaufimmobilien

Das Angebot an Kaufimmobilien in Oberschneiding umfasst vor allem Einfamilienhäuser, die in Neubaugebieten oder ruhigen Wohnlagen angeboten werden. Die Größe der Häuser variiert zwischen 110 und 320 Quadratmetern, wobei die Preise stark von Lage, Baujahr und Ausstattung abhängen. Beispielsweise werden moderne Einfamilienhäuser mit Energieeffizienzstandards wie KfW-55 für 500.000 bis 850.000 Euro angeboten. Ältere Bestandsimmobilien oder sanierungsbedürftige Häuser sind teilweise ab 200.000 Euro erhältlich, was sie für Investoren oder handwerklich begabte Käufer attraktiv macht.

Eigentumswohnungen sind seltener, aber es gibt moderne Neubauprojekte, wie Mehrfamilienhäuser mit 4 bis 8 Wohneinheiten. Penthouses und Etagenwohnungen mit 97 bis 110 Quadratmetern kosten etwa 400.000 bis 500.000 Euro. Provisionsfreie Angebote, insbesondere bei Neubauten, sind auf dem Markt vorhanden und erfreuen sich großer Beliebtheit.

Grundstücke sind über die Gemeinde oder private Anbieter erhältlich, wobei die Preise für Bauland zwischen 100 und 200 Euro pro Quadratmeter liegen. Land- und Forstwirtschaftsflächen sind ebenfalls verfügbar, jedoch weniger nachgefragt.

3.2 Mietimmobilien

Der Mietmarkt in Oberschneiding ist begrenzt, mit einem Fokus auf Wohnungen und vereinzelten Häusern. Die Kaltmiete liegt im Durchschnitt bei etwa 7 Euro pro Quadratmeter, wobei Nebenkosten von etwa 2 Euro pro Quadratmeter hinzukommen, was eine Warmmiete von rund 9 Euro pro Quadratmeter ergibt. Neubauwohnungen können bis zu 10 Euro pro Quadratmeter kosten, während Bestandswohnungen günstiger sind. Häuser zur Miete sind selten, und die Nachfrage übersteigt das Angebot, was Vermieter in eine starke Verhandlungsposition bringt.

3.3 Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Oberschneiding wird von mehreren Faktoren angetrieben:

• Familien: Suchen Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser mit Garten in ruhigen Wohnlagen.

• Pendler: Bevorzugen Wohnungen oder Häuser mit guter Anbindung an Straubing, Regensburg oder München.

• Investoren: Interessieren sich für renditestarke Bestandsimmobilien oder Neubauprojekte, insbesondere Mehrfamilienhäuser.

• Junges Publikum: Nachfrage nach kleineren, modernen Wohnungen, die jedoch aufgrund des begrenzten Angebots schwer zu finden sind.

Die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien, die den KfW-55-Standard oder ähnliche Zertifizierungen erfüllen, ist gestiegen, da Käufer und Mieter zunehmend auf Nachhaltigkeit und niedrige Betriebskosten achten.

4. Preisentwicklung

4.1 Kaufpreise

Die Kaufpreise in Oberschneiding haben in den letzten Jahren eine moderate Steigerung erfahren, jedoch nicht in dem Ausmaß wie in Metropolregionen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser liegt zwischen 2.500 und 4.500 Euro, abhängig von Zustand und Ausstattung. Neubauten sind teurer, mit Preisen von bis zu 5.000 Euro pro Quadratmeter. Eigentumswohnungen kosten im Durchschnitt 4.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter, wobei Neubauprojekte am oberen Ende der Skala liegen.

Im Vergleich zu städtischen Zentren wie Straubing (ca. 5.000–6.000 Euro pro Quadratmeter) oder Regensburg (ca. 6.000–8.000 Euro pro Quadratmeter) bleibt Oberschneiding erschwinglich. Dennoch hat die allgemeine Preissteigerung auf dem deutschen Immobilienmarkt auch hier Spuren hinterlassen, insbesondere durch die gestiegene Nachfrage während der Corona-Pandemie, als ländliche Lagen an Attraktivität gewannen.

4.2 Mietpreise

Die Mietpreise in Oberschneiding sind stabil, mit einer leichten Aufwärtsentwicklung aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit. Der Mietspiegel von 7 Euro pro Quadratmeter (Kaltmiete) liegt unter dem bayerischen Durchschnitt, was die Gemeinde für Mieter attraktiv macht. Neubauten und energieeffiziente Wohnungen sind jedoch teurer, da sie moderne Standards wie Wärmepumpen oder Solarthermie bieten.

4.3 Einflussfaktoren

Die Preisentwicklung wird von folgenden Faktoren beeinflusst:

• Zinsen: Sinkende Bauzinsen seit 2023 haben die Finanzierungskosten gesenkt und die Nachfrage gesteigert.

• Energieeffizienz: Immobilien mit hohem Sanierungsbedarf sind günstiger, während energieeffiziente Neubauten höhere Preise erzielen.

• Lage: Neubaugebiete und ruhige Wohnlagen sind besonders gefragt.

• Demografie: Die stabile Bevölkerungsentwicklung und der Zuzug von Familien stützen die Nachfrage.

5. Infrastruktur und Attraktivität

Oberschneiding bietet eine gute Lebensqualität, die den Immobilienmarkt positiv beeinflusst. Die Gemeinde verfügt über:

• Bildung: Kindergarten und Grundschule vor Ort, weiterführende Schulen in Straubing.

• Einkaufsmöglichkeiten: Lokale Geschäfte, Bäcker, Metzger und Supermärkte sind fußläufig erreichbar.

• Verkehrsanbindung: Die B20 sowie die Nähe zu A3 und A92 ermöglichen schnelle Verbindungen nach Straubing (15 Minuten), Regensburg (50 Minuten) und München (ca. 1,5 Stunden).

• Freizeit: Die umliegende Natur des Gäubodens und des Bayerischen Waldes bietet Möglichkeiten für Outdoor-Aktivitäten wie Wandern und Radfahren.

Der Gewerbepark Siebenkofen zieht Unternehmen an und schafft Arbeitsplätze, was die Nachfrage nach Wohnraum in der Region stärkt. Zudem fördert die Gemeinde den Ausbau von Neubaugebieten, um dem Wohnraumbedarf gerecht zu werden.

6. Zukünftige Trends und Prognosen

6.1 Kurzfristige Entwicklung (2025–2027)

Für die nächsten zwei Jahre wird eine moderate Preissteigerung von 1–3 % pro Jahr erwartet, insbesondere für energieeffiziente Immobilien. Die Nachfrage nach Neubauten bleibt hoch, da Käufer und Mieter Wert auf Nachhaltigkeit und niedrige Energiekosten legen. Der Mietmarkt wird weiterhin angespannt bleiben, da das Angebot begrenzt ist. Die gute Verkehrsanbindung und die Attraktivität ländlicher Lagen werden die Nachfrage stützen, insbesondere durch Zuzug aus städtischen Gebieten.

6.2 Langfristige Entwicklung (bis 2030)

Bis 2030 könnte der Immobilienmarkt in Oberschneiding von folgenden Trends geprägt sein:

• Energieeffizienz: Der Fokus auf KfW-Standards und erneuerbare Energien (z. B. Wärmepumpen, Solarthermie) wird die Preise für Neubauten weiter erhöhen.

• Digitalisierung: Smarte Haustechnologien könnten in Neubauten an Bedeutung gewinnen.

• Demografischer Wandel: Eine alternde Bevölkerung könnte die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen erhöhen.

• Regionaler Fokus: Während Metropolregionen wie München weiterhin teuer bleiben, könnten ländliche Gemeinden wie Oberschneiding für Normalverdiener attraktiver werden.

Die Preisentwicklung wird jedoch von makroökonomischen Faktoren wie Zinsen, Inflation und wirtschaftlicher Stabilität abhängen. Ein Rückgang der Bauzinsen könnte die Nachfrage weiter ankurbeln, während steigende Baukosten die Preise für Neubauten erhöhen könnten.

7. Herausforderungen und Chancen

7.1 Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die geringe Anzahl an verfügbaren Immobilien führt zu Wettbewerb unter Käufern und Mietern.

• Sanierungsbedarf: Ältere Bestandsimmobilien erfordern oft hohe Investitionen in energetische Sanierung, was Käufer abschrecken kann.

• Infrastruktur: Obwohl die Verkehrsanbindung gut ist, könnten zusätzliche Investitionen in öffentliche Verkehrsmittel die Attraktivität steigern.

7.2 Chancen

• Neubaugebiete: Der Ausbau von Wohngebieten wie Schneidinger Feld bietet Potenzial für neue Immobilienprojekte.

• Energieeffizienz: Investitionen in nachhaltige Bauweisen können langfristig die Betriebskosten senken und die Attraktivität erhöhen.

• Regionale Stärke: Die Nähe zu wirtschaftlichen Zentren wie Straubing und Regensburg macht Oberschneiding zu einem stabilen Standort für Immobilieninvestitionen.

8. Fazit

Der Immobilienmarkt in Oberschneiding ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Einfamilienhäusern und modernen Wohnungen, einem begrenzten Angebot und moderaten Preissteigerungen. Die Gemeinde bietet eine hohe Lebensqualität durch ihre ländliche Lage, gute Infrastruktur und Verkehrsanbindung, was sie für Familien, Pendler und Investoren attraktiv macht. Während der Mietmarkt angespannt bleibt, bieten Neubaugebiete und energieeffiziente Immobilien Potenzial für zukünftiges Wachstum. Bis 2030 wird der Markt voraussichtlich weiterhin von Nachhaltigkeit, moderater Preissteigerung und regionaler Attraktivität geprägt sein. Oberschneiding bleibt ein solider Standort für Immobilieninvestitionen, insbesondere für diejenigen, die eine Alternative zu teuren Metropolregionen suchen.

Umgebung von Oberschneiding

Einmal abgesehen von der Stadt Straubing mit rund 45.502 Einwohner setzt sich die gleichnamige Region Straubing-Bogen aus ingesamt 37 Städte, Märkte und Gemeinden zusammen. Zu den Ortschaften mit den höchsten Einwohnerzahlen zählen unter anderen Bogen (ca. 9.751), Geiselhöring (rund 6.936), Mallersdorf-Pfaffenberg (etwa 6.488), Leiblfing (circa 4.122), Kirchroth (3.800), Wiesenfelden (3.800), Laberweinting (3.400), Aiterhofen (3.300), Parkstetten (3.200), Straßkirchen (3.200) und Hunderdorf (knapp 3.285). Auf den weiteren Plätzen folgen zum Beispiel Steinach (etwa 2.968), Schwarzach (ca. 2.797), Mitterfels (2.800) sowie Rain (rund 2.747) Einwohner, dass setzt sich fort bis schließlich die Gemeinde Perasdorf erreicht ist, welche mit ihren 562 Einwohnern als Schlußlicht des Landkreises gilt.