Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Oberding

Immobilienmarkt Oberding

Einleitung

Oberding, eine Gemeinde im Landkreis Erding in Oberbayern, liegt etwa 30 Kilometer nordöstlich von München und in unmittelbarer Nähe zum Flughafen München. Die Region ist bekannt für ihre gute Infrastruktur, die Nähe zur Landeshauptstadt und die idyllische, ländliche Umgebung, die sowohl Erholungssuchende als auch Familien und Berufstätige anzieht. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Trends, Preisentwicklungen, Nachfrage, Angebot und Zukunftsperspektiven des Immobilienmarktes in Oberding.

Lage und Attraktivität

Oberding zeichnet sich durch eine strategisch günstige Lage aus. Die Nähe zum Flughafen Franz-Josef-Strauß macht die Gemeinde besonders attraktiv für Beschäftigte des Flughafens, Flugbegleiter und Pendler, die eine gute Anbindung an München und das Umland suchen. Die Gemeinde bietet eine Mischung aus ländlicher Ruhe und städtischer Erreichbarkeit, da die Autobahnen A92 und A94 sowie öffentliche Verkehrsmittel eine schnelle Verbindung in die Münchner Innenstadt ermöglichen. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Freizeitangebote sind in Oberding und den umliegenden Gemeinden wie Erding und Hallbergmoos gut verfügbar, was die Lebensqualität weiter steigert.

Immobilienpreise

Die Immobilienpreise in Oberding sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, was den allgemeinen Trend in der Metropolregion München widerspiegelt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser und Wohnungen liegt derzeit bei etwa 8.200 Euro, wobei die Spanne je nach Lage, Ausstattung und Baujahr variiert. Einfache Bestandsimmobilien in weniger zentralen Lagen beginnen bei etwa 7.000 Euro pro Quadratmeter, während hochwertige Neubauwohnungen in guter Lage bis zu 9.000 Euro oder mehr erreichen können.

Für Grundstücke liegt der durchschnittliche Angebotspreis bei etwa 876 Euro pro Quadratmeter, mit einer Bandbreite von 499 Euro für günstigere Grundstücke bis hin zu 1.256 Euro für besonders gefragte Parzellen. Erschlossene Grundstücke verzeichnen einen Preisaufschlag von etwa 50 % gegenüber teilerschlossenen und bis zu 107 % gegenüber unerschlossenen Grundstücken. Grundstücke mit Baugenehmigung sind im Schnitt 53 % teurer als solche ohne. Kleinere Grundstücke (500–1.000 m²) erzielen die höchsten Quadratmeterpreise, während größere Flächen (2.000–5.000 m²) tendenziell günstiger sind.

Mietpreise

Die Mietpreise in Oberding liegen deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt, was auf die Nähe zu München und die hohe Nachfrage zurückzuführen ist. Im zweiten Quartal 2024 betrug die durchschnittliche Nettokaltmiete etwa 12,80 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von 3,39 % im Vergleich zum Vorjahr (12,38 Euro pro Quadratmeter). Die Mietpreise variieren stark je nach Lage und Ausstattung: Hochwertige Wohnungen in guter Lage können bis zu 18,59 Euro pro Quadratmeter kosten, während einfache Wohnungen in weniger gefragten Lagen bei etwa 13,02 Euro pro Quadratmeter liegen. Der Anstieg der Mietpreise ist moderater als in den Münchner Innenstadtbezirken, macht Oberding aber dennoch zu einem teuren Wohnstandort.

Rendite und Investitionspotenzial

Die Rendite für Immobilieninvestitionen in Oberding liegt im Durchschnitt bei etwa 2,3 %, was im Vergleich zu anderen Regionen Deutschlands relativ niedrig ist. Dies liegt am hohen Kaufpreisfaktor von etwa 42, was bedeutet, dass es lange dauert, bis der Kaufpreis durch Mieteinnahmen amortisiert ist. Dennoch bleibt Oberding für Investoren attraktiv, insbesondere für Bestandswohnungen, die eine solide Mietrendite bieten. Neubauwohnungen sind aufgrund der hohen Baukosten und Kaufpreise weniger rentabel, aber durch die Wertsteigerung von 36,75 % in den letzten fünf Jahren bleibt die Region für langfristige Investitionen interessant. Die Bevölkerungswachstum von 20,9 % in den letzten zehn Jahren und ein durchschnittliches Alter von 41,2 Jahren unterstreichen die Nachhaltigkeit der Nachfrage.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Oberding ist begrenzt, was die Preise weiter nach oben treibt. Für den Kauf stehen vor allem Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser zur Verfügung. Beispielsweise werden hochwertige Einfamilienhäuser mit großen Grundstücken (bis zu 4.300 m²) oder exklusive Villen mit 187–315 m² Wohnfläche angeboten, mit Preisen zwischen 806.000 und 2,19 Millionen Euro. Grundstücke sind ebenfalls stark nachgefragt, insbesondere in Baugebieten wie Schwaig oder Notzingermoos, wo Freizeitgrundstücke oder Baugrundstücke für Wochenendhäuser verfügbar sind.

Die Vermarktungsdauer für Immobilien ist relativ kurz: Wohnungen sind im Schnitt 15 Tage online, bevor sie vermietet oder verkauft werden, während Grundstücke durchschnittlich 18 Wochen benötigen. Die Nachfrage ist besonders hoch bei Familien, jungen Berufstätigen und Flughafenmitarbeitern, die die Nähe zu München und die gute Infrastruktur schätzen.

Wohnbaulandmodell der Gemeinde

Die Gemeinde Oberding setzt auf ein innovatives Wohnbaulandmodell, um auch weniger vermögende Bürger zu unterstützen. Im Baugebiet Süd III in Schwaig wurden Grundstücke zu einem subventionierten Preis von 375 Euro pro Quadratmeter angeboten, berechnet auf Basis des Bodenrichtwerts von 650 Euro abzüglich Erschließungskosten. Dieses Modell richtet sich an Einheimische und bevorzugt Bewerber mit niedrigerem Einkommen, Kindern oder ehrenamtlichem Engagement. Es gibt jedoch strenge Auflagen: Käufer müssen innerhalb von fünf Jahren einziehen, und Vermietung ist nur eingeschränkt möglich, um Spekulation zu verhindern.

Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt in Oberding wird auch in den kommenden Jahren von der Nähe zu München und dem Flughafen profitieren. Die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum in der Metropolregion, kombiniert mit der begrenzten Verfügbarkeit von Grundstücken und Immobilien, wird die Preise weiter steigen lassen. Gleichzeitig fördert die Gemeinde durch ihr Wohnbaulandmodell den Zugang zu erschwinglichem Wohnraum, was die soziale Durchmischung unterstützen könnte. Die gute Infrastruktur, die wirtschaftliche Stabilität der Region und die Attraktivität für Berufstätige machen Oberding zu einem stabilen Standort für Immobilieninvestitionen. Allerdings könnten steigende Baukosten und Zinsen die Rentabilität für Investoren leicht beeinträchtigen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Oberding ist geprägt von hohen Preisen, starker Nachfrage und begrenztem Angebot. Die Nähe zum Flughafen München und die gute Anbindung an die Landeshauptstadt machen die Gemeinde zu einem attraktiven Wohn- und Investitionsstandort. Trotz moderater Renditen bleibt die Region aufgrund der Wertsteigerung und der stabilen Nachfrage interessant. Das Wohnbaulandmodell der Gemeinde bietet eine Chance für Einheimische, während Investoren von der langfristigen Wertentwicklung profitieren können. Oberding bleibt ein dynamischer Markt mit guten Zukunftsperspektiven, insbesondere für diejenigen, die die Balance zwischen ländlicher Idylle und urbaner Erreichbarkeit schätzen.

Umgebung von Oberding

Mit rund 35.300 Einwohnern ist Erding nicht nur die Stadt mit der höchsten Beevölkerungsdichte, sondern zugleich Kreisstadt des Landkreises Erding. Gefolgt wird Erding von Dorfen mit etwa 14.100, Taufkirchen (Vils) ca. 9.400, Isen (5.800), Wartenberg (5.500),  sowie Moosinning mit rund 5.500 Einwohnern. Zahlreiche weitere Städte und Gemeinden darunter Wörth, Finsing, Sankt Wolfgang, Bockhorn sowie Forstern weisen allesamt eine Einwohnerzahl unter 5.000 auf. Zu den Orten mit weniger als 1.500 Einwohnern gehören unter anderen Buch a. Buchrain (ca. 1.490), Inning a. Holz (etwa 1.480) und Hohenpolding (circa 1.410), wogegen Kirchberg mit gerade einmal knapp 950 Einwohnern das Schlußlicht bildet.