Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Dorfen

Immobilienmarkt Dorfen

1. Einleitung

Dorfen, eine idyllische Stadt im Landkreis Erding, etwa 50 Kilometer nordöstlich von München, bietet eine attraktive Mischung aus ländlicher Ruhe und guter Anbindung an die Metropolregion München. Mit einer über 1200-jährigen Geschichte und einer charmanten Altstadt, die von großbürgerlichen Häusern geprägt ist, zieht Dorfen sowohl Eigennutzer als auch Investoren an. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Dorfen, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Trends sowie die Besonderheiten der Stadt, die den Markt beeinflussen.

2. Überblick über Dorfen

Dorfen liegt im Tal der Isen und ist bekannt für seine grüne Umgebung und eine gut ausgebaute Infrastruktur. Die Stadt verfügt über einen Bahnhof mit regelmäßigen Verbindungen nach München, eine gute Anbindung an die B15 und A94 sowie eine Vielzahl an Geschäften, Schulen, Kinderbetreuungseinrichtungen und Freizeitangeboten wie den Jakobmayer als kulturelles Zentrum, ein Freibad und den beliebten Skulpturenweg. Die historische Altstadt mit denkmalgeschützten Gebäuden und die Nähe zum Münchner Flughafen (ca. 40 km) machen Dorfen besonders attraktiv für Familien, Pendler und Investoren.

3. Immobilienpreise und Preisentwicklung

3.1 Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Dorfen zeigt eine moderate Preisentwicklung, die von der Nähe zu München und der allgemeinen Nachfrage nach Wohnraum in der Region beeinflusst wird. Im ersten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser bei etwa 4.732 €, während Eigentumswohnungen im Durchschnitt bei 4.578 € pro Quadratmeter gehandelt werden. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Hauspreise um etwa 10,9 % gesunken (von 5.560 €/m² auf 4.953 €/m²), während Wohnungspreise einen stärkeren Rückgang von etwa 35,7 % verzeichnen (von 5.165 €/m² auf 3.300 €/m² in einigen Segmenten). Diese Rückgänge deuten auf eine Korrektur nach den starken Preissteigerungen der Vorjahre hin, was für Käufer neue Chancen bietet.

Die Preisspanne variiert je nach Lage, Zustand und Baujahr der Immobilie. Hochwertige Neubauwohnungen können Quadratmeterpreise von bis zu 6.093 € erreichen, während ältere Bestandswohnungen günstiger bei etwa 3.856 €/m² liegen. Häuser bewegen sich in einer Preisspanne von 4.286 €/m² bis 5.325 €/m², wobei besonders Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften in ruhigen Stadteilen wie Oberdorfen oder Watzling gefragt sind.

3.2 Mietpreise

Die Mietpreise in Dorfen sind stabil und liegen im Durchschnitt bei 11,16 €/m² für Wohnungen, mit einer Spanne von 10,08 €/m² bis 14,32 €/m². Für Häuser liegt der durchschnittliche Mietpreis bei 11,20 €/m². Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch, da viele Pendler die Nähe zu München schätzen, aber die hohen Kaufpreise in der Metropole vermeiden möchten. Die Vermarktungsdauer für Mietwohnungen ist relativ kurz, mit durchschnittlich 14 Tagen für Bestandswohnungen und 22 Tagen für Neubauwohnungen, was auf eine hohe Nachfrage hinweist.

4. Angebot und Nachfrage

4.1 Wohnimmobilien

Das Angebot an Wohnimmobilien in Dorfen ist vielfältig und reicht von modernen Neubauwohnungen in ökologisch nachhaltigen Wohnanlagen bis hin zu charmanten Bestandsimmobilien in der Altstadt. Besonders gefragt sind 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen, die sich an Familien und junge Paare richten. Doppelhaushälften und Reihenhäuser, oft in energieeffizienter Bauweise, sind ebenfalls stark nachgefragt, insbesondere in neuen Wohnsiedlungen wie am Ruprechtsberg oder in der Jahnstraße. Ein Beispiel ist die neue Wohnanlage am Ruprechtsberg, die 1- bis 4-Zimmer-Wohnungen mit KfW-55-Förderung bietet, die durch nachhaltige Bauweise und moderne Ausstattung überzeugt.

Bestandsimmobilien, wie sanierte Bauernhäuser in ländlichen Stadtteilen wie Watzling, ziehen Käufer an, die den rustikalen Charme mit modernem Komfort kombinieren möchten. Grundstücke für Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften sind in zentralen Lagen wie am Lindenweg selten und daher besonders begehrt. Die Nachfrage nach Immobilien zur Eigennutzung bleibt hoch, während Kapitalanleger von der stabilen Mietrendite profitieren, die durch die geringe Vermarktungsdauer unterstützt wird.

4.2 Gewerbeimmobilien

Neben Wohnimmobilien bietet Dorfen auch Gewerbeimmobilien, insbesondere in der Innenstadt, wo Einzelhandelsflächen, Büros und Praxen verfügbar sind. Besonders attraktiv sind Objekte wie das Wohn- und Geschäftshaus am Marienplatz, das mit großzügigen Schaufensterflächen und flexiblen Nutzungsmöglichkeiten punktet. Gewerbegrundstücke und Leichtbauhallen für Industrie und Landwirtschaft sind ebenfalls im Angebot, wobei die Nachfrage von Handwerkern, Händlern und kleineren Industriebetrieben getrieben wird.

5. Trends und Entwicklungen

5.1 Nachhaltigkeit und Energieeffizienz

Ein dominierender Trend auf dem Immobilienmarkt in Dorfen ist die Nachfrage nach nachhaltigen und energieeffizienten Immobilien. Neubauvorhaben, wie die Wohnanlagen von Robert Decker Immobilien oder Maier Bau, setzen auf KfW-55-Standards, gasunabhängige Fernwärme und umweltfreundliche Baumaterialien wie Ziegelbauweise. Diese Projekte sprechen besonders umweltbewusste Käufer und Investoren an, die langfristig von niedrigen Energiekosten profitieren möchten.

5.2 Digitalisierung und Immobilienbewertung

Die Digitalisierung prägt den Immobilienmarkt in Dorfen zunehmend. Online-Bewertungstools ermöglichen eine schnelle Einschätzung des Immobilienwerts, was Käufern und Verkäufern hilft, fundierte Entscheidungen zu treffen. Lokale Makler wie Robert Decker Immobilien setzen jedoch weiterhin auf persönliche Beratung und Marktkenntnis, um sich von algorithmusbasierten Bewertungen abzuheben.

5.3 Verknappung des Angebots

Aufgrund gestiegener Baukosten, strengerer Förderbedingungen und einer geringeren Bautätigkeit wird das Angebot an neuen Immobilien knapper. Dies führt zu steigenden Mieten und einer verbesserten Rendite für Kapitalanleger, macht es aber für Eigennutzer schwieriger, bezahlbare Immobilien zu finden. Baugrundstücke in zentralen Lagen sind besonders rar, was die Preise für unbebaute Flächen in die Höhe treibt.

6. Herausforderungen

Der Immobilienmarkt in Dorfen steht vor mehreren Herausforderungen. Die gestiegenen Baupreise und die unsichere Zinspolitik belasten Bauträger und Käufer gleichermaßen. Zudem erschweren fehlende staatliche Förderungen die Planungssicherheit für Neubauprojekte. Die Korrektur der Immobilienpreise, insbesondere bei Wohnungen, könnte zwar kurzfristig Käufer anziehen, birgt aber für Verkäufer das Risiko von Wertverlusten. Die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen führt zudem zu einer Verdrängung von einkommensschwächeren Haushalten, da die Mietpreise in attraktiven Lagen steigen.

7. Chancen

Trotz der Herausforderungen bietet der Immobilienmarkt in Dorfen zahlreiche Chancen. Die Nähe zu München macht die Stadt für Pendler attraktiv, während die ländliche Umgebung Familien anspricht. Die Verknappung des Angebots könnte langfristig zu einer Wertsteigerung von Bestandsimmobilien führen, was Investoren anzieht. Zudem fördern lokale Makler wie Robert Decker Immobilien und Sperr & Zellner innovative Projekte, die den Markt beleben. Die gute Infrastruktur und die kulturellen Angebote erhöhen die Lebensqualität und damit die Nachfrage nach Immobilien in Dorfen.

8. Fazit

Der Immobilienmarkt in Dorfen ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, moderaten Preisen im Vergleich zu München und einem vielfältigen Angebot an Wohn- und Gewerbeimmobilien. Während die Preise für Wohnungen und Häuser in den letzten Jahren eine Korrektur erfahren haben, bleibt die Mietrendite für Investoren attraktiv. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz sind zentrale Trends, die den Markt nach vorne treiben. Für Käufer bieten sich derzeit Chancen durch sinkende Preise, während Verkäufer von der Expertise lokaler Makler profitieren können, um marktgerechte Preise zu erzielen. Dorfen bleibt ein attraktiver Standort für Eigennutzer und Investoren, die die Balance zwischen ländlichem Charme und urbaner Anbindung schätzen.

Umgebung von Dorfen

Mit rund 35.300 Einwohnern ist Erding nicht nur die Stadt mit der höchsten Beevölkerungsdichte, sondern zugleich Kreisstadt des Landkreises Erding. Gefolgt wird Erding von Taufkirchen (Vils) ca. 9.400, Oberding circa 5.840, Isen (5.800), Wartenberg (5.500),  sowie Moosinning mit rund 5.500 Einwohnern. Zahlreiche weitere Städte und Gemeinden darunter Wörth, Finsing, Sankt Wolfgang, Bockhorn sowie Forstern weisen allesamt eine Einwohnerzahl unter 5.000 auf. Zu den Orten mit weniger als 1.500 Einwohnern gehören unter anderen Buch a. Buchrain (ca. 1.490), Inning a. Holz (etwa 1.480) und Hohenpolding (circa 1.410), wogegen Kirchberg mit gerade einmal knapp 950 Einwohnern das Schlußlicht bildet.