Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Isen

Immobilienmarkt Isen

Einleitung

Der Immobilienmarkt in der Marktgemeinde Isen, gelegen im Landkreis Erding in Oberbayern, zeigt eine dynamische Entwicklung, die von regionalen und überregionalen Faktoren beeinflusst wird. Isen, etwa 40 km nordöstlich von München, profitiert von seiner Nähe zur Metropolregion, einer guten Infrastruktur und der attraktiven ländlichen Lage. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Markttrends, Preisentwicklungen, Nachfrage- und Angebotslage sowie die Zukunftsperspektiven des Immobilienmarktes in Isen. Der Fokus liegt auf Wohnimmobilien (Häuser und Wohnungen), Grundstücken und Mietpreisen, ergänzt durch eine Analyse der wirtschaftlichen und soziodemografischen Rahmenbedingungen.

1. Allgemeine Marktübersicht

Isen ist eine Gemeinde mit etwa 5.800 Einwohnern, die sich durch eine hohe Lebensqualität auszeichnet. Die Nähe zu München, die gute Anbindung über die Autobahn A94 und die Verfügbarkeit von Nahversorgung, Schulen und medizinischer Infrastruktur machen Isen für Familien, Pendler und Investoren attraktiv. Der Immobilienmarkt in Isen ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere nach Einfamilienhäusern und Doppelhäusern, sowie einer wachsenden Nachfrage nach Eigentumswohnungen. Die Preisentwicklung zeigt in den letzten Jahren einen Aufwärtstrend, obwohl die Preissteigerungen im Vergleich zu urbanen Zentren wie München moderater ausfallen.

2. Preisentwicklung

Kaufpreise für Häuser

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Isen liegt im Jahr 2025 bei etwa 4.400 €. Seit 2020 ist ein Anstieg von rund 7-8 % zu verzeichnen, wobei die Preise für Einfamilienhäuser und Doppelhäuser zwischen 2.300 €/m² für ältere Bestandsimmobilien und bis zu 7.400 €/m² für moderne, energieeffiziente Neubauten variieren. Besonders gefragt sind Immobilien mit energetischen Standards wie KfW 55, die durch Features wie Fußbodenheizung, Luftwärmepumpen und dreifach verglaste Fenster punkten. Luxusimmobilien oder Häuser in bevorzugten Lagen, etwa mit Blick ins Isental, erreichen Spitzenpreise von bis zu 5.900 €/m².

Kaufpreise für Wohnungen

Eigentumswohnungen in Isen kosten im Durchschnitt etwa 4.500 €/m². Die Preisspanne reicht von etwa 3.500 €/m² für einfachere Bestandswohnungen bis zu 6.900 €/m² für Neubauwohnungen in nachhaltiger Bauweise, wie Holz-Hybrid-Konstruktionen. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Wohnungspreise um etwa 2,8 % gestiegen, was auf eine hohe Nachfrage nach kompakten Wohnungen in mittleren Wohnlagen zurückzuführen ist. Besonders attraktiv sind Wohnungen mit Balkon, Gartenanteil oder moderner Ausstattung, wie Einbauküchen und Personenaufzügen.

Mietpreise

Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen in Isen liegt bei etwa 11,00 €/m², mit einer Spanne von 10,50 €/m² für einfachere Objekte bis 14,50 €/m² für hochwertige Neubauwohnungen. Für Häuser liegt der Mietpreis im Schnitt bei 12,10 €/m², wobei die Bandbreite von 11,60 €/m² bis 15,60 €/m² reicht. Die Mietrendite für Bestandswohnungen macht Isen für Investoren interessant, da die Angebotsverweilzeit von Mietwohnungen im Durchschnitt nur 11 Tage beträgt. Dies deutet auf eine hohe Nachfrage und einen angespannten Mietmarkt hin.

Grundstückspreise und Bodenrichtwerte

Der durchschnittliche Bodenrichtwert im Landkreis Erding liegt im Jahr 2025 bei etwa 670 €/m², was einen Rückgang von 4,3 % im Vergleich zu 2023 (700 €/m²) bedeutet. In Isen selbst sind die Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen ähnlich, wobei sie je nach Lage und Nutzbarkeit variieren. Grundstückspreise für Bauland liegen oft über den Bodenrichtwerten, da sie durch Angebot und Nachfrage bestimmt werden. Für Gewerbegrundstücke im Landkreis Erding liegt der Bodenrichtwert stabil bei 250 €/m², was auf eine wachsende Nachfrage nach gewerblichen Flächen hinweist.

3. Angebot und Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Isen ist hoch, insbesondere nach Einfamilienhäusern und Doppelhäusern mit Grundstücken von 300 bis 700 m². Neubauimmobilien, die energetischen Standards entsprechen, sind besonders gefragt, da sie langfristig Kosten sparen und den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) entsprechen. Die Angebotslage ist jedoch begrenzt, da nur wenige neue Bauprojekte realisiert werden. Dies führt zu einem angespannten Markt, insbesondere im Neubausegment, wo die Verfügbarkeit von Grundstücken für Einfamilienhäuser oder kleinere Wohnanlagen knapp ist.

Eigentumswohnungen, insbesondere in mittleren Wohnlagen, sind bei jüngeren Käufern und Investoren beliebt, die von der Nähe zu München profitieren möchten, ohne die hohen Preise der Metropole zu zahlen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist ebenfalls stark, da viele Pendler und junge Familien in Isen eine Alternative zu den teuren Mieten in München suchen. Auf der Angebotsseite dominieren Bestandsimmobilien, während Neubauwohnungen oft schnell vergriffen sind.

4. Infrastruktur und Lagevorteile

Isen profitiert von einer guten Verkehrsanbindung, insbesondere durch die Autobahn A94, die München in etwa 30 Minuten erreichbar macht. Regionalbahn- und S-Bahn-Anschlüsse in umliegenden Städten wie Dorfen oder Markt Schwaben erhöhen die Attraktivität für Pendler. Die Gemeinde bietet eine solide Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und medizinischer Versorgung. Die landschaftlich reizvolle Lage im Isental sowie zahlreiche Freizeitmöglichkeiten, wie Wanderwege und Ausflugsziele, machen Isen für Familien und Naturliebhaber attraktiv.

5. Wirtschaftliche und soziodemografische Rahmenbedingungen

Die wirtschaftliche Lage in Isen ist stabil, da die Region von der wirtschaftlichen Dynamik der Metropolregion München profitiert. Die Arbeitslosenquote im Landkreis Erding ist niedrig, und die Beschäftigung wächst, wenn auch moderater als in den Vorjahren. Die demografische Entwicklung zeigt eine leichte Alterung der Bevölkerung, jedoch bleibt Isen durch Zuzug von Familien attraktiv. Die Nachfrage nach Wohnraum wird durch den Zuzug von Pendlern und die Attraktivität der ländlichen Lage weiter gestärkt.

6. Zukunftsperspektiven

Für die kommenden Jahre wird eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs erwartet, da die Nachfrage nach Wohnraum in der Region weiterhin hoch shein wird. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland könnte jedoch die Preise für Grundstücke und Neubauten weiter treiben. Gleichzeitig fördern politische Vorgaben zur Energieeffizienz den Bau moderner, nachhaltiger Immobilien, was langfristig die Attraktivität von Isen steigern könnte. Investoren sollten jedoch die geopolitischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten im Auge behalten, die den Immobilienmarkt beeinflussen können, wie etwa Zinsschwankungen oder Handelskonflikte.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Isen ist durch eine stabile Nachfrage, moderate Preissteigerungen und eine attraktive Lage geprägt. Mit durchschnittlichen Kaufpreisen von etwa 4.400 €/m² für Häuser und 4.500 €/m² für Wohnungen sowie Mietpreisen um 11,00 €/m² für Wohnungen und 12,10 €/m² für Häuser bietet Isen eine kostengünstige Alternative zu München. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und Neubauwohnungen führt zu einem angespannten Markt, der jedoch für Investoren attraktive Renditen verspricht. Die gute Infrastruktur und die Nähe zur Metropole machen Isen zu einem zukunftsfähigen Standort für Wohnimmobilien.

Umgebung von Isen

Mit rund 35.300 Einwohnern ist Erding nicht nur die Stadt mit der höchsten Beevölkerungsdichte, sondern zugleich Kreisstadt des Landkreises Erding. Gefolgt wird Erding von Dorfen mit etwa 14.100, Taufkirchen (Vils) ca. 9.400, Oberding circa 5.840, Wartenberg (5.500),  sowie Moosinning mit rund 5.500 Einwohnern. Zahlreiche weitere Städte und Gemeinden darunter Wörth, Finsing, Sankt Wolfgang, Bockhorn sowie Forstern weisen allesamt eine Einwohnerzahl unter 5.000 auf. Zu den Orten mit weniger als 1.500 Einwohnern gehören unter anderen Buch a. Buchrain (ca. 1.490), Inning a. Holz (etwa 1.480) und Hohenpolding (circa 1.410), wogegen Kirchberg mit gerade einmal knapp 950 Einwohnern das Schlußlicht bildet.