Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Wartenberg (Oberbayern)

Immobilienmarkt Wartenberg

Einleitung

Wartenberg, ein Markt im oberbayerischen Landkreis Erding, liegt etwa 13 km von Erding und 8 km von Moosburg entfernt, am Übergang vom Erdinger Moos zum hügeligen Holzland. Mit einer guten Anbindung an München (ca. 52 km) und den Flughafen München (ca. 20 km) bietet Wartenberg eine attraktive Lage für Pendler und Familien, die ländliche Ruhe mit städtischer Erreichbarkeit verbinden möchten. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Wartenberg, einschließlich Preisentwicklungen, Angebot, Nachfrage und Einflussfaktoren, und gibt einen Ausblick auf künftige Trends.

Marktübersicht

Wohnimmobilien: Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Wartenberg zeigt eine stabile Nachfrage nach Wohnimmobilien, insbesondere Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Wohnungen. Die Kaufpreise für Häuser variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage. Beispielsweise liegen die Preise für Einfamilienhäuser mit 145–366 m² Wohnfläche zwischen etwa 649.000 € und 2.341.341 €. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt bei etwa 7.000 €/m², was über dem bundesweiten Durchschnitt liegt, aber unter den Preisen in Münchener Vororten. Wohnungen, insbesondere in zentrumsnahen Lagen wie der Wohnsiedlung „Am Steyrerfeld“, kosten etwa 5.491 €/m². Die Preisspanne für Wohnungen reicht von etwa 1.100 €/Monat für eine 90 m² Mietwohnung bis hin zu Kaufpreisen von ca. 125.000 € für kleinere Anlageobjekte wie Pflegeapartments.

Mietmarkt

Der Mietmarkt in Wartenberg ist durch eine hohe Nachfrage nach 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen geprägt, insbesondere in gepflegten Wohnanlagen mit Garten oder Balkon. Eine 90 m² große 3-Zimmer-Wohnung kostet etwa 1.100 € Kaltmiete, während größere 4-Zimmer-Wohnungen mit ca. 110 m² bei 1.200 € Kaltmiete liegen. Die Vermarktungsdauer für Mietwohnungen ist kurz: Bestandswohnungen sind durchschnittlich 13 Tage und Neubauwohnungen 12 Tage online, bevor sie vermietet werden. Dies deutet auf einen angespannten Mietmarkt hin, in dem Angebote schnell vergriffen sind.

Grundstückspreise

Daten zu Grundstückspreisen in Wartenberg sind begrenzt, da der Markt für Baugrundstücke relativ klein ist. Allerdings gibt es vereinzelt Angebote für Grundstücke bis zu 70.880 m², die als Entwicklungsobjekte für größere Projekte geeignet sind. Die Preise variieren stark je nach Lage und Bebaubarkeit, wobei mediane Quadratmeterpreise für Oberbayern als Vergleichsgrundlage herangezogen werden können. In ländlichen Gebieten wie Wartenberg sind die Grundstückspreise moderater als in städtischen Zentren, steigen jedoch aufgrund der Nähe zu München.

Preisentwicklung

In den letzten Jahren sind die Quadratmeterpreise in Wartenberg gestiegen, wenn auch weniger stark als in Großstädten wie München. Der Anstieg ist auf die wachsende Attraktivität der Region für Pendler und die begrenzte Verfügbarkeit von Wohnraum zurückzuführen. Besonders Einfamilienhäuser und Doppelhäuser verzeichnen eine hohe Nachfrage, was die Preise nach oben treibt. Die Vermarktungsdauer für Kaufimmobilien hat sich verkürzt: Bestandswohnungen sind etwa 54 Tage und Neubauwohnungen 80 Tage online, was auf eine lebhafte Nachfrage hinweist. Mietrenditen für Bestands- und Neubauwohnungen machen Wartenberg für Kapitalanleger attraktiv, insbesondere in mittleren und einfachen Wohnlagen.

Einflussfaktoren

Infrastruktur und Lage

Wartenberg profitiert von seiner Nähe zu München und dem Flughafen, was die Nachfrage nach Immobilien steigert. Die Anbindung über die MVV-Regionalbuslinien 501 und 502 sowie die Autobahn ermöglicht eine gute Erreichbarkeit. Der hohe Freizeitwert, mit dem nahegelegenen Thenner See und einem aktiven Sportverein, macht den Ort besonders für Familien attraktiv. Die geplante Erweiterung des Gewerbegebiets in Thenn könnte langfristig Arbeitsplätze schaffen und die Nachfrage nach Wohnraum weiter erhöhen.

Gewerbegebietserweiterung

Die geplante Erweiterung des Gewerbegebiets in Thenn, obwohl ein Großrechenzentrum aufgrund fehlender Stromversorgung verzögert ist, wird den Immobilienmarkt beeinflussen. Die Ansiedlung von Unternehmen wie Bayernglas, Gnadler, Autoglas Heim und Gaseo bringt wirtschaftliche Dynamik in die Region. Die geplante Senkung der Gewerbesteuer von 450 auf 399 von Hundert könnte weitere Firmen anziehen, was die Nachfrage nach Wohnraum für Mitarbeiter steigern dürfte.

Wohnlage und Ausstattung

Die meisten Wohnlagen in Wartenberg gelten als mittel bis einfach, was die Preise im Vergleich zu Premiumlagen in München moderat hält. Dennoch steigern hochwertige Ausstattungen, wie Fußbodenheizung, Kamin oder Terrassen mit Blick auf die Alpen, den Wert von Immobilien erheblich. Besonders Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnungen oder Zweifamilienhäuser sind gefragt, da sie flexible Nutzungsmöglichkeiten bieten, etwa für Mehrgenerationenhaushalte oder als Kapitalanlage.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Wartenberg ist begrenzt, was den Markt wettbewerbsintensiv macht. Einfamilienhäuser und Doppelhäuser dominieren das Kaufsegment, während Mietwohnungen oft in kleineren Wohnanlagen mit 3–4 Zimmern angeboten werden. Die Nachfrage ist hoch, insbesondere nach modernisierten Objekten mit Garten oder Balkon. Provisionsfreie Angebote von Privatpersonen sind beliebt, da sie Käufern und Mietern Kosten sparen. Die Nähe zu umliegenden Orten wie Erding, Moosburg oder Freising erweitert die Suchoptionen, da viele Interessenten auch in einem Umkreis von 20–50 km suchen.

Ausblick

Der Immobilienmarkt in Wartenberg wird in den kommenden Jahren voraussichtlich weiter wachsen. Die geplante Erweiterung des Gewerbegebiets und die gute Verkehrsanbindung machen den Ort für Unternehmen und Privatpersonen attraktiv. Die Preise für Wohnimmobilien und Grundstücke dürften moderat steigen, jedoch nicht so stark wie in Münchener Randlagen, da Wartenberg eine ländlichere Struktur hat. Herausforderungen wie die Stromversorgung für Großprojekte könnten die wirtschaftliche Entwicklung bremsen, was sich indirekt auf den Wohnungsmarkt auswirken könnte. Dennoch bleibt Wartenberg eine gefragte Alternative für diejenigen, die bezahlbaren Wohnraum in der Nähe von München suchen.

Fazit

Wartenberg bietet einen dynamischen Immobilienmarkt mit attraktiven Möglichkeiten für Käufer, Mieter und Investoren. Die Kombination aus ländlicher Idylle, guter Anbindung und wirtschaftlichem Potenzial macht den Ort besonders interessant. Während die Preise steigen, bleiben sie im Vergleich zu München erschwinglich, was Wartenberg zu einem idealen Standort für Familien und Pendler macht. Für Investoren bieten Mietrenditen und die hohe Nachfrage nach Wohnraum gute Chancen, wobei die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken eine Herausforderung darstellt. Insgesamt bleibt der Immobilienmarkt in Wartenberg stabil und zukunftsfähig.

Umgebung von Wartenberg

Mit rund 35.300 Einwohnern ist Erding nicht nur die Stadt mit der höchsten Beevölkerungsdichte, sondern zugleich Kreisstadt des Landkreises Erding. Gefolgt wird Erding von Dorfen mit etwa 14.100, Taufkirchen (Vils) ca. 9.400, Oberding circa 5.840, Isen (5.800)  sowie Moosinning mit rund 5.500 Einwohnern. Zahlreiche weitere Städte und Gemeinden darunter Wörth, Finsing, Sankt Wolfgang, Bockhorn sowie Forstern weisen allesamt eine Einwohnerzahl unter 5.000 auf. Zu den Orten mit weniger als 1.500 Einwohnern gehören unter anderen Buch a. Buchrain (ca. 1.490), Inning a. Holz (etwa 1.480) und Hohenpolding (circa 1.410), wogegen Kirchberg mit gerade einmal knapp 950 Einwohnern das Schlußlicht bildet.