Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Donauwörth

Immobilienmarkt Donauwörth

Einleitung

Donauwörth, eine charmante Stadt im bayerischen Landkreis Donau-Ries, ist bekannt für ihre historische Altstadt, ihre Lage an der Donau und ihre Nähe zu wirtschaftlich starken Zentren wie Augsburg und Ingolstadt. Der Immobilienmarkt in Donauwörth hat in den letzten Jahren eine dynamische Entwicklung durchlaufen, beeinflusst durch regionale und überregionale Faktoren wie wirtschaftliches Wachstum, Infrastrukturprojekte und die allgemeine Nachfrage nach Wohnraum in Bayern. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarktes in Donauwörth, einschließlich Preisentwicklungen, Miet- und Kaufpreisen, Trends und Prognosen für das Jahr 2025.

1. Allgemeine Marktsituation

Der Immobilienmarkt in Donauwörth zeigt sich im Jahr 2025 stabil, jedoch mit leichten Anpassungen in den Preisentwicklungen. Die Stadt profitiert von ihrer guten Verkehrsanbindung, insbesondere durch die Nähe zur Autobahn A8 und den Bahnhof, der Verbindungen nach München und Nürnberg bietet. Zudem trägt die Präsenz großer Arbeitgeber wie Airbus zur Attraktivität des Standorts bei, was die Nachfrage nach Wohnraum in der Region unterstützt. Trotz eines allgemeinen Trends zu sinkenden Immobilienpreisen in manchen Teilen Deutschlands bleibt Donauwörth aufgrund seiner regionalen Stärke ein gefragter Standort.

Die Nachfrage nach Immobilien ist sowohl von Eigennutzern als auch von Kapitalanlegern geprägt. Besonders kleinere Wohnungen und Einfamilienhäuser sind bei Familien und Berufstätigen beliebt, während Mehrfamilienhäuser und kleinere Apartments aufgrund ihrer Renditepotenziale für Investoren attraktiv sind. Die Preisentwicklung zeigt jedoch eine gewisse Heterogenität, abhängig von Immobilientyp, Lage und Baujahr.

2. Kaufpreise für Immobilien

2.1 Eigentumswohnungen

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Donauwörth liegt im Jahr 2025 zwischen 2.800 € und 4.000 €, abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr. Während einfachere Wohnlagen und ältere Objekte (vor 1969) Preise um die 2.800 €/m² erzielen, können moderne Wohnungen in guten Lagen, insbesondere Neubauten nach 2015, bis zu 4.800 €/m² kosten. Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich ein leichter Rückgang der Wohnungspreise um etwa 0,9 % bis 1,5 %, was auf eine Normalisierung des Marktes nach den starken Preissteigerungen der Vorjahre hindeutet. Besonders gefragt sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 90 m², die durchschnittlich zwischen 3.800 €/m² und 4.000 €/m² kosten. Penthouse-Wohnungen und Lofts erzielen aufgrund ihrer Exklusivität oft Spitzenpreise von über 4.500 €/m².

2.2 Häuser

Für Häuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Donauwörth zwischen 3.000 € und 3.500 €. Einfamilienhäuser kosten im Schnitt etwa 3.100 €/m², während Doppelhaushälften und Reihenhäuser aufgrund ihrer kompakten Bauweise und geringeren Grundstücksflächen oft etwas höhere Preise von bis zu 4.200 €/m² erreichen. Der Preisanstieg für Häuser war in den letzten Jahren moderat, mit einem Zuwachs von etwa 1,9 % im Vergleich zu 2024. Besonders Einfamilienhäuser mit 100 bis 150 m² Wohnfläche in mittleren bis guten Lagen sind gefragt und erzielen Preise zwischen 3.000 €/m² und 3.400 €/m². Größere Objekte ab 200 m² zeigen hingegen eine leicht rückläufige Preisentwicklung, was auf eine geringere Nachfrage nach großen Immobilien hinweist.

3. Mietpreise

3.1 Wohnungen

Die Mietpreise für Wohnungen in Donauwörth liegen im Durchschnitt bei etwa 10 €/m² bis 12 €/m², wobei die Spanne je nach Lage und Baujahr zwischen 9 €/m² und 15 €/m² variiert. In guten Wohnlagen und bei neueren Objekten (nach 2000) können Mietpreise von bis zu 15 €/m² erzielt werden, insbesondere für kleinere Wohnungen bis 40 m², die bei Singles und Berufstätigen beliebt sind. Im Vergleich zu 2024 sind die Mietpreise um etwa 5 % bis 10 % gestiegen, was auf eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen und eine begrenzte Verfügbarkeit hinweist. Besonders 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen in zentralen Lagen oder in der Nähe von Airbus sind stark nachgefragt.

3.2 Häuser

Die Mietpreise für Häuser bewegen sich zwischen 10 €/m² und 13 €/m², wobei Doppelhaushälften und Reihenhäuser aufgrund ihrer Beliebtheit bei Familien oft am oberen Ende der Preisspanne liegen. Größere Einfamilienhäuser mit über 150 m² kosten im Durchschnitt etwa 11 €/m². Die Mietpreise für Häuser sind im Vergleich zum Vorjahr moderat um etwa 3 % gestiegen, was die stabile Nachfrage nach Mietobjekten in Donauwörth unterstreicht.

4. Preisentwicklung und Einflussfaktoren

Die Immobilienpreise in Donauwörth haben in den letzten fünf Jahren einen Anstieg von etwa 18 % verzeichnet, wobei die stärksten Zuwächse zwischen 2020 und 2022 zu beobachten waren. Seit 2024 zeigt sich jedoch eine leichte Abkühlung des Marktes, insbesondere bei Eigentumswohnungen, die einen Rückgang von etwa 0,6 % bis 1,5 % verzeichnen. Häuser hingegen bleiben stabil oder zeigen moderate Preissteigerungen.

Wichtige Einflussfaktoren auf die Preisentwicklung sind:

• Nachfrage und Angebot: Die Nachfrage nach Wohnraum in Donauwörth bleibt hoch, insbesondere durch Berufstätige und Familien, die von der guten Infrastruktur und wirtschaftlichen Stabilität der Region profitieren. Das Angebot an neuen Immobilien ist jedoch begrenzt, was die Preise stützt.

• Zinsen und Finanzierung: Die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) hat einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienmarkt. Experten erwarten für 2025 Zinssenkungen, die die Nachfrage nach Immobilien wieder ankurbeln könnten.

• Wirtschaftliche Lage: Die Präsenz von Großunternehmen wie Airbus und die gute Anbindung an größere Städte wie Augsburg und München machen Donauwörth attraktiv für Arbeitnehmer, was die Nachfrage nach Wohnraum fördert.

• Infrastrukturprojekte: Neue Verkehrs- oder Bauprojekte in der Region könnten die Attraktivität bestimmter Stadtteile weiter steigern, insbesondere in zentralen Lagen oder in der Nähe von Industriegebieten.

5. Immobilienangebote und Trends

Im Jahr 2025 sind in Donauwörth zahlreiche Immobilienarten verfügbar, von kompakten 1-Zimmer-Apartments bis hin zu großzügigen Einfamilienhäusern. Besonders gefragt sind:

• Kleinere Eigentumswohnungen: 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen mit 40 bis 60 m², die sich sowohl für Kapitalanleger als auch für Singles eignen.

• Familienfreundliche Immobilien: Einfamilienhäuser und Reihenhäuser mit 100 bis 150 m², die in Stadtteilen wie Riedlingen oder Wörnitzstein beliebt sind.

• Neubauprojekte: In Stadtteilen wie Berger Vorstadt oder in der Nähe des Kaibachs entstehen neue Wohnanlagen, die moderne Standards wie Energieeffizienz und hochwertige Ausstattung bieten.

Ein wachsender Trend ist die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien, die durch steigende Energiekosten und strengere Umweltauflagen an Bedeutung gewinnen. Zudem gewinnen barrierefreie Wohnungen und solche mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr an Attraktivität.

6. Stadtteile und regionale Unterschiede

Donauwörth ist in mehrere Stadtteile unterteilt, die sich in ihrer Attraktivität und Preisentwicklung unterscheiden:

• Innenstadt und Berger Vorstadt: Zentrale Lagen mit guter Infrastruktur und Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Arbeitsplätzen. Hier liegen die Quadratmeterpreise für Wohnungen bei etwa 3.500 € bis 4.500 € und für Häuser bei 3.400 € bis 4.000 €.

• Riedlingen und Wörnitzstein: Beliebte Wohngegenden für Familien, mit moderneren Einfamilienhäusern und Reihenhäusern. Preise liegen hier bei etwa 3.200 €/m² für Häuser und 3.000 €/m² für Wohnungen.

• Nordheim und Parkstadt: Diese Stadtteile bieten eine Mischung aus älteren Bestandsimmobilien und neuen Projekten. Die Preise sind etwas niedriger, mit durchschnittlich 2.800 €/m² für Wohnungen und 3.000 €/m² für Häuser.

7. Prognose für 2025

Für das Jahr 2025 wird eine stabile Entwicklung des Immobilienmarktes in Donauwörth erwartet. Während die Preise für Eigentumswohnungen leicht rückläufig sind, bleiben die Hauspreise stabil oder steigen moderat. Experten prognostizieren, dass Zinssenkungen der EZB die Nachfrage nach Immobilien ankurbeln könnten, insbesondere bei Eigennutzern. Gleichzeitig wird das begrenzte Angebot an Neubauwohnungen und die hohe Nachfrage nach Mietobjekten die Mietpreise weiter nach oben treiben.

Langfristig bleibt Donauwörth ein attraktiver Standort, da die Stadt von der wirtschaftlichen Stärke der Region Schwaben und der Nähe zu Metropolen wie München profitiert. Investoren sollten jedoch die Unterschiede zwischen Stadtteilen und Immobilientypen berücksichtigen, um renditestarke Objekte zu identifizieren.

8. Fazit

Der Immobilienmarkt in Donauwörth zeigt sich im Jahr 2025 stabil mit leichten Anpassungen in den Preisentwicklungen. Die Stadt bleibt ein gefragter Standort für Eigennutzer und Investoren, unterstützt durch eine starke regionale Wirtschaft, gute Verkehrsanbindungen und eine hohe Lebensqualität. Während die Wohnungspreise leicht zurückgehen, bleiben die Hauspreise robust, und die Mietpreise verzeichnen moderate Steigerungen. Für potenzielle Käufer und Verkäufer empfiehlt es sich, eine individuelle Immobilienbewertung durchzuführen, um den genauen Marktwert zu ermitteln und fundierte Entscheidungen zu treffen.

Umgebung von Donauwörth

Der Landkreis besitzt gleich zwei Große Kreisstädte, denn neben Donauwörth (ca. 18.550 Einwohner), welche zugleich den Verwaltungssitz stellt, darf auch Nördlingen (rund 19.419 Einwohner) den Beinamen Große Kreisstadt tragen. Gefolgt werden die beiden von Rain (circa 8.627), Wemding (knapp 5.811), Harburg (rund 5.475), Monheim (5.100) sowie Oettingen in Bayern (etwa 5.093) Einwohner. Weiterhin gehören die Gemeinden Asbach-Bäumenheim (ca. 4.411), Mertingen (rund 3.866), Kaisheim (3.800), Wallerstein (3.300), Marxheim (etwa 2.529) sowie Möttingen (circa 2.422) Einwohner zur Region dazu, um nur einige beim Namen zu nennen. Das Schlußlicht und somit die Rote Laterne geht allerdings an die gerade einmal 571 Einwohner zählende Gemeinde Forheim.