Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Garching an der Alz

Immobilienmarkt Garching an der Alz

Einleitung und allgemeiner Überblick

Garching an der Alz ist eine Gemeinde im Landkreis Altötting in Oberbayern, Deutschland. Sie liegt am Fluss Alz, der die Grenze zu den benachbarten Landkreisen Traunstein und Mühldorf am Inn bildet. Die Gemeinde umfasst eine Fläche von etwa 12,5 Quadratkilometern und ist durch ihre Nähe zu größeren Städten wie Altötting, Burghausen und Traunstein gut angebunden. Historisch gesehen reicht die Besiedlung bis in die Hallstattzeit zurück, mit Funden aus dem 13. Jahrhundert v. Chr. Erstmals urkundlich erwähnt wurde der Ort im Jahr 798. Im Mittelalter war Garching aufgrund seiner strategischen Brücke über die Alz ein Streitpunkt zwischen bayerischen und salzburgischen Herrschern, was zu mehreren Zerstörungen führte. Der moderne Aufschwung begann im frühen 20. Jahrhundert mit dem Bau der Bahnstrecke Mühldorf-Freilassing 1908 und der Ansiedlung eines chemischen Werks in den 1920er Jahren, das zur Industrialisierung und zum Zuzug von Arbeitern führte. 1978 wurde die Nachbargemeinde Wald an der Alz eingegliedert, was die Fläche und Bevölkerung erweiterte.

Demografisch hat sich Garching von einem kleinen Dorf mit 762 Einwohnern im Jahr 1905 zu einer Gemeinde mit rund 8.700 Einwohnern im Jahr 2022 entwickelt. Die Bevölkerungsdichte beträgt etwa 694 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Altersstruktur zeigt einen Anteil von etwa 9,3 Prozent unter 6-Jährigen und 21,9 Prozent über 65-Jährigen. Das Durchschnittsalter liegt bei etwa 45 Jahren und wird bis 2039 auf 47,6 Jahre ansteigen. Die Bevölkerung wächst moderat, mit einer Zunahme von 2,3 Prozent in den letzten fünf Jahren und einer Prognose von +2,2 Prozent bis 2039. Dies wird durch eine positive Wanderungsbilanz (mehr Zuzüge als Fortzüge) und eine leicht positive Geburtenbilanz getrieben. Etwa 15,5 Prozent der Einwohner sind Ausländer, und die religiöse Struktur ist überwiegend katholisch (71,2 Prozent). Die Gemeinde gilt als attraktives Wohngebiet dank guter Infrastruktur, einschließlich Sportzentren, Wanderwegen, Vereinsleben und einem Seniorenpark, was den Wohnwert steigert.

Wirtschaftliche Situation

Die Wirtschaft in Garching an der Alz ist geprägt von einer Mischung aus Industrie, Dienstleistungen und kleineren Betrieben. Ein chemischer Großbetrieb ist seit den 1920er Jahren ein zentraler Arbeitgeber, ergänzt durch zahlreiche Klein- und Mittelbetriebe, die sich in den letzten Jahrzehnten etabliert haben. Im Jahr 1960 gab es bereits 284 Betriebe, die die lokale Konjunktur ankurbelten. Heute sind etwa 1.586 sozialversicherungspflichtige Beschäftigte am Ort tätig, davon über die Hälfte in öffentlichen und privaten Dienstleistungen sowie im Handel, Verkehr und Gastgewerbe. Die Arbeitslosigkeit ist sehr niedrig, mit nur 17 Arbeitslosen im Jahresdurchschnitt 2022, was auf eine stabile Beschäftigungssituation hinweist.

Das durchschnittliche Einkommen ist solide: Die Gesamteinkünfte beliefen sich 2019 auf rund 103 Millionen Euro, mit einem Steueraufkommen von etwa 22 Millionen Euro. Umsatzsteuerpflichtige Unternehmen generierten 2021 Lieferungen und Leistungen im Wert von 95 Millionen Euro. Die Gemeinde wird als Unterzentrum eingestuft, was ihre regionale Bedeutung unterstreicht. Die Nähe zu Industriegebieten in Burghausen und die gute Verkehrsanbindung (Bahn und Autobahn) machen Garching attraktiv für Pendler. Allerdings führt die Industrialisierung auch zu Herausforderungen wie Umweltbelastungen, was die Nachfrage nach ruhigen Wohnlagen in den Randbereichen steigert.

Der Immobilienmarkt im Detail

Der Immobilienmarkt in Garching an der Alz ist geprägt von einer moderaten Nachfrage, die durch die wirtschaftliche Stabilität und die attraktive Lage angetrieben wird. Aufgrund der begrenzten Fläche und der Nähe zu größeren Zentren wie München (ca. 80 km entfernt) sind Preise für bayerische Verhältnisse moderat, aber steigend. Der Markt umfasst hauptsächlich Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Eigentumswohnungen, mit einem Fokus auf Bestandsimmobilien. Neubauten sind rar, was das Angebot knapp hält.

Kaufpreise für Immobilien:
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt derzeit bei etwa 2.650 bis 3.670 Euro, je nach Lage und Ausstattung. Für eine 60-Quadratmeter-Wohnung beträgt der Durchschnittspreis rund 3.164 Euro pro Quadratmeter, was einen Gesamtpreis von etwa 190.000 Euro ergibt. Bei 100-Quadratmeter-Wohnungen liegt der Preis bei ca. 3.143 Euro pro Quadratmeter (Gesamt ca. 314.000 Euro). Häuser sind teurer: Der Quadratmeterpreis für Einfamilien- oder Doppelhäuser beträgt im Schnitt 2.941 bis 3.237 Euro. Für ein 100-Quadratmeter-Haus muss man mit 3.548 Euro pro Quadratmeter rechnen (Gesamt ca. 355.000 Euro), für 150 Quadratmeter mit 3.143 Euro pro Quadratmeter (Gesamt ca. 471.000 Euro). Der Bodenrichtwert für Grundstücke liegt bei etwa 409 Euro pro Quadratmeter, was den Bau eigener Immobilien attraktiv macht, solange Flächen verfügbar sind.

Beispiele aus dem aktuellen Angebot: Eine sanierte Erdgeschosswohnung mit 100 Quadratmetern kostet rund 349.000 Euro, eine moderne 4-Zimmer-Galeriewohnung mit 102 Quadratmetern etwa 399.000 Euro. Häuser beginnen bei 369.000 Euro für ein renovierungsbedürftiges 80-Quadratmeter-Objekt und reichen bis zu 595.000 Euro für ein gehobenes Einfamilienhaus mit 210 Quadratmetern und Garten. Provisionsfreie Angebote von Privatpersonen sind häufig, was den Markt zugänglicher macht.

Mietpreise:
Die Mieten sind vergleichsweise moderat, mit einem Durchschnitt von 10,36 Euro pro Quadratmeter. Die Spanne reicht von 8,45 Euro für einfache Objekte bis zu 15,56 Euro für hochwertige Wohnungen oder Häuser. Für eine 60-Quadratmeter-Wohnung beträgt die Monatsmiete etwa 622 Euro, für 100 Quadratmeter ca. 1.036 Euro. Mieterhöhungen sind möglich, da der Markt steigende Preise zeigt, aber durch den lokalen Mietspiegel reguliert. Der Fokus liegt auf Familienwohnungen, da die Gemeinde kinderfreundlich ist.

Angebot und Nachfrage:
Aktuell gibt es etwa 28 bis 40 inserierte Immobilien, darunter 7 Eigentumswohnungen und 24 Häuser zum Kauf. Das Angebot ist begrenzt, was zu einer hohen Nachfrage führt, insbesondere in ruhigen Lagen wie Mauerberg oder Hart an der Alz. Kleinanzeigen und Plattformen wie Immowelt oder Immobilienscout dominieren den Markt. Die Nachfrage kommt vor allem von Familien und Pendlern, die die Nähe zur Chemieindustrie und zu München schätzen. Provisionsfreie Verkäufe machen etwa 20 Prozent aus.

Trends und Prognosen

Der Immobilienmarkt in Garching an der Alz zeigt eine positive Entwicklung: Die Preise für Wohnungen stiegen 2025 um 1,5 bis 3,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, für Häuser ähnlich. Diese Steigerung ist auf die demografische Alterung (starker Zuwachs bei über 65-Jährigen um 40 Prozent bis 2039) und die anhaltende Zuwanderung zurückzuführen, die den Bedarf an barrierefreien Wohnungen und Pflegeeinrichtungen erhöht. Die Industrialisierung und niedrige Arbeitslosigkeit sorgen für stabile Nachfrage, während begrenzte Bauflächen die Preise weiter antreiben könnten. Prognosen deuten auf eine Fortsetzung des moderaten Wachstums hin, mit Fokus auf Nachhaltigkeit und Modernisierung von Bestandsimmobilien. Bis 2039 könnte der Markt enger werden, da das Durchschnittsalter steigt und jüngere Altersgruppen abnehmen.

Schlussfolgerung

Garching an der Alz bietet einen soliden Immobilienmarkt mit moderaten Preisen und guter Lebensqualität, ideal für Familien und Pendler. Die Kombination aus historischer Tiefe, wirtschaftlicher Stabilität und naturnaher Lage macht die Gemeinde zu einem attraktiven Standort. Allerdings erfordert die begrenzte Verfügbarkeit von Objekten eine schnelle Entscheidung bei Interessenten. Der Markt bleibt dynamisch, getrieben durch regionale Entwicklungen in Bayern.

Umgebung von Garching

Die Stadt Altötting mit ca. 12.559 Einwohnern stellt zugleich den Verwaltungssitz des gleichnamigen Landkreises, wogegen Burghausen über die höchste Einwohnerzahl verfügt, welche mit rund 17.715 durchaus beachtlich erscheint.

Immerhin mit noch knapp über die magische 10.000er Marke schafft es die Gemeinde Burgkirchen a.d. Alz mit immerhin 10.141 Einwohner, wogegen die beiden Städte Töging a. Inn (ca. 9.101) und Neuötting (rund 8.459) knapp unterhalb dieser Grenze liegen. Eine Vielzahl weiterer Gemeinden können mit Einwohnerzahlen zwischen 5.000 (bspw. Markt, Emmerting, Kirchweidach, Unterneukirchen, Reischach Kirchweidach und Tüßling) und 1.000 aufwarten, wobei die Gemeinde Tyrlaching mit ca. 925 Einwohner das Schlußlicht des Landkreises darstellt.