Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Eichendorf

Immobilienmarkt Eichendorf

1. Einleitung

Eichendorf, eine idyllische Marktgemeinde im niederbayerischen Landkreis Dingolfing-Landau, liegt etwa 30 Kilometer nordöstlich von Dingolfing und bietet eine attraktive Kombination aus ländlicher Ruhe und guter Anbindung an städtische Zentren. Dieser Bericht analysiert den Immobilienmarkt in Eichendorf im Jahr 2025, beleuchtet Angebot und Nachfrage, Preisentwicklungen, infrastrukturelle Vorteile sowie aktuelle Trends und zukünftige Perspektiven. Der Fokus liegt auf Wohnimmobilien, einschließlich Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Mietwohnungen, sowie auf Baugrundstücken.

2. Lage und Infrastruktur

Eichendorf liegt im Herzen des Isartals und zeichnet sich durch eine ländliche, aber gut vernetzte Lage aus. Die Bundesstraße B20 und die nahegelegene Autobahn A92 gewährleisten eine schnelle Anbindung an Städte wie Dingolfing (ca. 20 km), Landau an der Isar (ca. 15 km), Deggendorf (ca. 30 km) und München (ca. 1 Stunde). Bahnhöfe in Landau an der Isar und Plattling bieten Verbindungen nach München und Passau, während der Flughafen München in etwa einer Stunde erreichbar ist.

Die Gemeinde verfügt über eine solide Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, Ärzten, Apotheken und Freizeitangeboten. Vereine und lokale Veranstaltungen, wie das 950-jährige Jubiläumsfest im Juli 2025, stärken das Gemeinschaftsgefühl. Eichendorf ist besonders attraktiv für Familien, Berufspendler und Naturliebhaber, die eine ruhige Wohnlage mit guter Erreichbarkeit kombinieren möchten.

3. Immobilienangebot

3.1. Einfamilienhäuser

Einfamilienhäuser dominieren das Immobilienangebot in Eichendorf und sind besonders bei Familien gefragt. Die Bandbreite reicht von historischen, sanierungsbedürftigen Objekten bis zu modernen Neubauten. Beispiele aus dem Markt:

• Renovierte Bestandsimmobilien: Häuser aus den 1940er- bis 1970er-Jahren, oft mit 5–7 Zimmern und Wohnflächen zwischen 110 und 170 m², werden für 220.000 bis 450.000 Euro angeboten. Diese Objekte sind häufig mit neuen Heizsystemen (z. B. Gas- oder Wärmepumpenheizungen), modernisierten Bädern und Einbauküchen ausgestattet. Grundstücke variieren zwischen 100 und 900 m², oft mit kleinen Gärten oder Scheunen.

• Neubauten: Moderne Einfamilienhäuser, etwa aus dem Jahr 2018, mit 150–190 m² Wohnfläche und gehobener Ausstattung (z. B. offene Wohnbereiche, hochwertige Bodenbeläge, Doppelgaragen) kosten zwischen 450.000 und 650.000 Euro. Grundstücke sind meist 680–835 m² groß und bieten Gärten oder Terrassen.

• Luxusobjekte: Großzügige Einfamilienhäuser mit 9 Zimmern, 900 m² Grundstücken, Kaminen, Pools oder Saunen liegen im gehobenen Segment bei etwa 600.000 Euro.

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern ist hoch, da sie sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren attraktiv sind, die Wert auf langfristige Wertsteigerung legen.

3.2. Mehrfamilienhäuser

Mehrfamilienhäuser sind seltener, aber für Investoren interessant, da sie vermietbare Wohneinheiten bieten. Typische Objekte:

• Zweifamilienhäuser aus den frühen 2000er-Jahren mit 130–238 m² Wohnfläche kosten etwa 449.000–525.000 Euro. Diese Häuser eignen sich für Mehrgenerationenwohnen oder Vermietung, oft mit Terrassen, Balkonen und Garagen.

• Größere Anwesen mit mehreren Wohneinheiten, etwa in Aufhausen, erreichen Preise um 525.000 Euro, besonders wenn sie modernisiert sind oder über Photovoltaikanlagen verfügen.

Die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern steigt, da sie stabile Mietrenditen in einer Region mit wachsender Bevölkerung versprechen.

3.3. Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen sind in Eichendorf weniger verbreitet, aber besonders Neubauwohnungen finden regen Zuspruch. Beispiele:

• Neubauwohnungen (KfW-55-Standard): 2-Zimmer-Wohnungen mit 71–74 m², Balkon oder Gartenanteil und Einzelgarage kosten 245.000–265.000 Euro. Diese energieeffizienten Objekte in ruhigen Siedlungslagen sind ideal für Paare oder Senioren.

• Bestandswohnungen: Modernisierte Erdgeschosswohnungen mit 104 m², 4 Zimmern, Kamin und Gartenanteil kosten etwa 300.000 Euro. Ältere Wohnungen mit Renovierungsbedarf sind ab 200.000 Euro erhältlich.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist moderat, aber steigend, da sie eine Alternative zu Häusern für kleinere Haushalte darstellen.

3.4. Mietwohnungen

Der Mietmarkt in Eichendorf ist überschaubar, aber stabil. Angebotene Mietwohnungen umfassen:

• Neubauwohnungen: 2-Zimmer-Wohnungen mit 71 m² und Balkon kosten etwa 880 Euro Nettokaltmiete.

• Bestandswohnungen: Renovierte Dachgeschosswohnungen mit 110 m² kosten rund 880 Euro, kleinere 50 m²-Wohnungen sind ab 500 Euro verfügbar.

• Häuser zur Miete: Einfamilienhäuser mit 128–184 m² und 5–6 Zimmern kosten 1.200 Euro monatlich.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen kommt vor allem von Berufspendlern und jungen Familien, die Flexibilität suchen.

3.5. Baugrundstücke

Eichendorf bietet regelmäßig Baugrundstücke in neuen Baugebieten wie „Aufhausen-West“, „Exing-Ost“ und „Eichendorf-Südlich der Schule, BAIII“. Preise liegen bei 168,95–182,03 Euro/m², abhängig von Lage und Bebauungsvorgaben (z. B. Kettenhäuser in Aufhausen-West). Investoren und Eigennutzer können sich ab Dezember 2024 bewerben, wobei die Vergabe durch den Gemeinderat erfolgt. Die Nachfrage nach Baugrundstücken ist hoch, da sie eine langfristige Investition in einer wachsenden Region darstellen.

4. Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Eichendorf sind in den letzten Jahren gestiegen, getrieben durch niedrige Kreditzinsen, hohe Nachfrage und begrenztes Angebot. Eine Analyse zeigt:

• Kaufpreise: Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser liegen zwischen 1.800 und 3.500 Euro, abhängig von Baujahr, Ausstattung und Lage. Neubauwohnungen kosten etwa 3.500 Euro/m², Bestandswohnungen 2.000–3.000 Euro/m².

• Mietpreise: Die Nettokaltmiete liegt bei 8–12 Euro/m², mit höheren Preisen für Neubauten und zentrale Lagen.

• Bodenrichtwerte: Für Baugrundstücke liegen die Preise bei 170–180 Euro/m², mit Aussicht auf moderate Steigerungen durch begrenzte Verfügbarkeit.

Eichendorf gilt als attraktiver Standort für Anlageimmobilien, da die Mietrendite für Bestandswohnungen hoch und für Neubauwohnungen solide ist. Die Preisentwicklung bleibt positiv, da die Region von der Nähe zu wachsenden Städten wie Dingolfing profitiert.

5. Trends und Entwicklungen

5.1. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz

Ein klarer Trend ist die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien. Neubauten entsprechen oft dem KfW-55-Standard, und Bestandsimmobilien werden mit Wärmepumpen, Photovoltaikanlagen oder modernen Heizsystemen nachgerüstet. Käufer und Mieter legen Wert auf niedrige Energiekosten und umweltfreundliche Bauweisen.

5.2. Digitalisierung

Die Immobiliensuche in Eichendorf verlagert sich zunehmend ins Internet. Plattformen wie Immowelt, Immonet oder Wohnungsboerse.net sind beliebt, und virtuelle Besichtigungen gewinnen an Bedeutung. Makler bieten digitale Tools zur Immobilienbewertung an, was die Transparenz erhöht.

5.3. Demografischer Wandel

Der demografische Wandel beeinflusst den Markt: Senioren suchen barrierefreie Wohnungen, während junge Familien geräumige Häuser bevorzugen. Mehrgenerationenhäuser und kleinere Eigentumswohnungen gewinnen an Relevanz.

5.4. Investoreninteresse

Investoren zeigen zunehmendes Interesse an Eichendorf, da die Region stabile Mietrenditen und Wertsteigerungspotenzial bietet. Besonders Mehrfamilienhäuser und Baugrundstücke für Kettenhäuser sind gefragt.

6. Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die Verfügbarkeit von Baugrundstücken und Mietwohnungen ist eingeschränkt, was die Preise nach oben treibt.

• Kostensteigerungen: Steigende Baukosten und Zinsen könnten die Erschwinglichkeit für junge Familien beeinträchtigen.

• Infrastruktur: Trotz guter Anbindung wünschen sich einige Bewohner mehr lokale Freizeitangebote und öffentliche Verkehrsmittel.

7. Zukünftige Perspektiven

Der Immobilienmarkt in Eichendorf bleibt vielversprechend. Die geplanten Baugebiete werden das Angebot erweitern, während die Nähe zu wachsenden Wirtschaftszentren wie Dingolfing die Nachfrage stützt. Langfristig wird die Region von der positiven demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung in Niederbayern profitieren. Investitionen in nachhaltige Bauweisen und Infrastruktur könnten Eichendorf weiter attraktiv machen.

8. Fazit

Eichendorf bietet einen dynamischen Immobilienmarkt mit vielfältigen Möglichkeiten für Eigennutzer und Investoren. Einfamilienhäuser und Neubauwohnungen dominieren das Angebot, während Baugrundstücke und Mehrfamilienhäuser für Investoren interessant sind. Die Preise sind gestiegen, bleiben aber im Vergleich zu städtischen Zentren erschwinglich. Mit seiner idyllischen Lage, guter Infrastruktur und positiven Entwicklungsperspektiven ist Eichendorf ein attraktiver Standort für Immobilieninvestitionen im Jahr 2025.

Umgebung von Eichendorf

Mit circa 18.506 Einwohnern gilt die Stadt Dingolfing,welche zugleich Verwaltungssitz des Landkreises ist, als die Stadt mit der höchsten Einwohnerzahl in der Region. Gefolgt wird Dingolfing von Landau an der Isar mit rund 12.729 Einwohnern. Im Mittelfeld sind unter anderen Reisbach (ca. 7.635), Wallersdorf (rund 6.741), Frontenhausen (4.600), Simbach (4.000) sowie Pilsting (etwa 6.421) Einwohner zu finden. Weitere Städte und Gemeinden darunter Menghofen (ca. 6.044) oder Moosthenning (rund 4.818) Einwohner gehören ebenso zur Region Dingolfing-Landau, bis wir in der Gemeinde Gottfrieding mit gerade einmal 2.159 Einwohner angekommen sind, welche zugleich das Schlußlicht dieses Landkreises darstellt.