Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Wallerstein

Immobilienmarkt Wallerstein

Einleitung

Der Markt Wallerstein, eine kleine Gemeinde im Landkreis Donau-Ries in Bayern, zeichnet sich durch seine idyllische Lage an der Romantischen Straße und eine stabile, aber überschaubare Immobilienlandschaft aus. Mit etwa 3.540 Einwohnern und den Ortsteilen Birkhausen, Ehringen und Munzingen bietet Wallerstein eine attraktive Kombination aus ländlicher Ruhe und guter Anbindung an größere Städte wie Nördlingen oder Donauwörth. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand des Immobilienmarktes in Wallerstein, beleuchtet Angebot, Nachfrage, Preisentwicklungen sowie Trends und gibt einen Ausblick auf die zukünftige Entwicklung.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Wallerstein ist geprägt von einer Mischung aus Einfamilienhäusern, Doppelhäusern, Eigentumswohnungen und gelegentlich verfügbaren Grundstücken. Aufgrund der geringen Größe der Gemeinde ist das Angebot an Immobilien begrenzt, was zu einer stabilen, aber nicht überhitzten Marktdynamik führt. Die Nachfrage kommt vor allem von Familien, die die ländliche Lage schätzen, sowie von Investoren, die in Bestandsimmobilien mit solider Mietrendite suchen. Die Nähe zu wirtschaftlich starken Regionen wie Nördlingen und die gute Infrastruktur durch die Verwaltungsgemeinschaft Wallerstein verstärken die Attraktivität des Standorts.

Wohnimmobilien

Einfamilienhäuser und Doppelhäuser

Einfamilienhäuser und Doppelhäuser dominieren das Angebot in Wallerstein. Typische Objekte stammen aus den 1950er- bis 1980er-Jahren, wobei viele in den letzten Jahrzehnten modernisiert wurden. Ein Beispiel ist ein Einfamilienhaus in Wallerstein-Munzingen mit etwa 210 m² Wohnfläche, das für rund 480.000 Euro angeboten wird. Solche Objekte punkten mit großzügigen Raumkonzepten, modernen Heizsystemen wie Gas-Brennwertheizungen und energetischen Sanierungen, die den Energieverbrauch senken. Doppelhäuser, oft als Ein- oder Zweifamilienhäuser nutzbar, bieten flexible Nutzungsmöglichkeiten und sind besonders für Mehrgenerationenhaushalte oder zur Vermietung interessant. Ein typisches Doppelhaus aus den 1950er-Jahren mit Erweiterungen aus den 1960er-Jahren und einer Doppelgarage liegt preislich bei etwa 385.000 Euro für 108 bis 189 m² Wohnfläche.

Eigentumswohnungen

Das Angebot an Eigentumswohnungen ist in Wallerstein überschaubar, mit Schwerpunkt auf kleineren bis mittelgroßen Einheiten. Eine typische 3-Zimmer-Wohnung mit etwa 73 m² in einer modernen Wohnanlage (Baujahr um 2013) kostet etwa 820 Euro Kaltmiete pro Monat oder liegt im Kaufpreis bei etwa 250.000 bis 300.000 Euro. Neubauwohnungen sind selten, was die Preise für gut gepflegte Bestandswohnungen stabilisiert. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist vor allem bei jungen Familien und älteren Menschen hoch, die eine barrierefreie oder zentrale Lage bevorzugen.

Mietwohnungen

Der Mietmarkt in Wallerstein ist ebenfalls begrenzt, aber stabil. Mietwohnungen mit 54 bis 90 m² kosten zwischen 400 und 820 Euro Kaltmiete pro Monat, abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr. Besonders gefragt sind moderne Wohnungen mit guter Ausstattung, wie etwa in Mehrfamilienhäusern aus den 2010er-Jahren. Die Mietrendite für Anleger liegt bei Bestandswohnungen auf einem attraktiven Niveau, da die Angebots-Verweilzeit relativ kurz ist (durchschnittlich etwa 52 Tage).

Grundstücke

Grundstücke sind in Wallerstein selten und stark nachgefragt. Der durchschnittliche Angebotspreis liegt bei etwa 329 Euro pro Quadratmeter, wobei erschlossene Grundstücke einen leichten Preisaufschlag von etwa 19 % gegenüber unerschlossenen Grundstücken haben. Für kleinere Grundstücke (bis 250 m²) werden die höchsten Quadratmeterpreise verlangt, während größere Flächen (über 5.000 m²) günstiger sind. Die Vermarktungsdauer beträgt im Durchschnitt etwa 9 Wochen, was auf eine solide Nachfrage hinweist.

Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien spielen in Wallerstein eine untergeordnete Rolle. Es gibt vereinzelte Angebote für kleinere Gewerbeflächen, meist in Form von Büros oder Handwerksbetrieben. Ein besonderes Projekt ist die Umnutzung des Residenzschlosses Oettingen-Wallerstein, wo auf bis zu 1.400 m² moderne Bürowelten entstehen, die historisches Flair mit zeitgemäßer Architektur verbinden. Solche Projekte sind jedoch Ausnahmen, und der Fokus liegt klar auf Wohnimmobilien.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung in Wallerstein zeigt eine stabile, aber nicht überhitzte Dynamik. Im Vergleich zu urbanen Zentren wie München oder Augsburg sind die Preise moderat, was Wallerstein für Käufer und Investoren attraktiv macht. Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser liegen zwischen 305.000 und 480.000 Euro, abhängig von Größe, Zustand und Ausstattung. Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 3.500 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter. Die Mietpreise bewegen sich zwischen 7 und 9 Euro pro Quadratmeter, was eine solide Mietrendite für Investoren ermöglicht.

Im Vergleich zum Vorjahr ist ein leichter Rückgang der Transaktionszahlen zu verzeichnen, was auf eine allgemeine Marktabkühlung in Bayern zurückzuführen ist. Dennoch bleiben die Preise in Wallerstein stabil, da die Nachfrage durch die begrenzte Verfügbarkeit von Objekten gestützt wird. Der Immobilienmarktbericht Bayern 2024 zeigt, dass die Preise für Wohnimmobilien im Freistaat 2023 erheblich gesunken sind, Wallerstein jedoch aufgrund seiner spezifischen Lage und des begrenzten Angebots weniger stark betroffen ist.

Trends und Einflussfaktoren

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz

Ein wachsender Trend in Wallerstein ist die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien. Viele Bestandsobjekte wurden in den letzten Jahren mit modernen Heizsystemen (z. B. Gas-Brennwertheizungen) und Dämmungen ausgestattet, um den steigenden Energiepreisen entgegenzuwirken. Käufer und Mieter legen zunehmend Wert auf niedrige Betriebskosten, was den Markt für sanierte Immobilien stärkt.

Demografische Entwicklung

Die demografische Entwicklung in Wallerstein ist stabil, mit einer leicht alternden Bevölkerung. Dies führt zu einer verstärkten Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen und kleineren Wohneinheiten für Senioren. Gleichzeitig ziehen Familien die großzügigen Einfamilienhäuser und Doppelhäuser vor, die oft über Gärten oder Terrassen verfügen.

Infrastruktur und Lage

Die gute Anbindung an die Romantische Straße und die Nähe zu Nördlingen (ca. 6 km) machen Wallerstein attraktiv für Pendler. Die Verwaltungsgemeinschaft Wallerstein sorgt für eine effiziente Verwaltung und Infrastruktur, was die Lebensqualität erhöht. Projekte wie die Entwicklung moderner Wohnungen im historischen Ortskern (z. B. „Hinterm alten Schloss“ mit 19 familienfreundlichen Wohneinheiten) stärken die Attraktivität des Standorts weiter.

Herausforderungen

Die begrenzte Verfügbarkeit von Neubauwohnungen und Grundstücken ist eine der größten Herausforderungen für den Immobilienmarkt in Wallerstein. Zudem wirken sich steigende Baukosten und Zinsen auf die Erschwinglichkeit von Immobilien aus, insbesondere für junge Familien. Die Abkühlung des bayernweiten Immobilienmarktes könnte zudem kurzfristig zu einer vorsichtigeren Nachfrage führen.

Ausblick

Der Immobilienmarkt in Wallerstein wird sich voraussichtlich weiterhin stabil entwickeln, getragen von einer soliden Nachfrage und einem begrenzten Angebot. Die Preise dürften aufgrund der regionalen Besonderheiten und der Attraktivität der Lage moderat steigen, ohne die Dynamik größerer Städte zu erreichen. Besonders gefragt bleiben energieeffiziente Bestandsimmobilien und flexible Wohnformen wie Doppelhäuser. Die Fortsetzung von Projekten wie der Modernisierung des Residenzschlosses oder der Entwicklung neuer Wohnquartiere könnte den Markt zusätzlich beleben.

Für Investoren bietet Wallerstein attraktive Mietrenditen, insbesondere bei Bestandswohnungen, während Käufer von Einfamilienhäusern von der stabilen Wertentwicklung profitieren können. Die Herausforderung wird darin bestehen, das Angebot an Grundstücken und Neubauten zu erhöhen, um der Nachfrage gerecht zu werden, ohne den Charakter der Gemeinde zu verlieren.

Fazit

Wallerstein präsentiert sich als attraktiver Immobilienstandort für diejenigen, die ländliche Ruhe mit guter Anbindung kombinieren möchten. Der Markt ist geprägt von stabilen Preisen, einer soliden Nachfrage und einem begrenzten Angebot, was zu einer moderaten, aber beständigen Wertentwicklung führt. Energieeffizienz, demografische Anpassung und gezielte Entwicklungsprojekte werden die Zukunft des Immobilienmarktes in Wallerstein prägen. Für Käufer, Mieter und Investoren bietet die Gemeinde eine solide Basis für langfristige Investitionen und ein angenehmes Wohnumfeld.

Umgebung von Wallerstein

Der Landkreis besitzt gleich zwei Große Kreisstädte, denn neben Donauwörth (ca. 18.550 Einwohner), welche zugleich den Verwaltungssitz stellt, darf auch Nördlingen (rund 19.419 Einwohner) den Beinamen Große Kreisstadt tragen. Gefolgt werden die beiden von Rain (circa 8.627), Wemding (knapp 5.811), Harburg (rund 5.475), Monheim (5.100) sowie Oettingen in Bayern (etwa 5.093) Einwohner. Weiterhin gehören die Gemeinden Asbach-Bäumenheim (ca. 4.411), Mertingen (rund 3.866), Kaisheim (3.800), Marxheim (etwa 2.529) sowie Möttingen (circa 2.422) Einwohner zur Region dazu, um nur einige beim Namen zu nennen. Das Schlußlicht und somit die Rote Laterne geht allerdings an die gerade einmal 571 Einwohner zählende Gemeinde Forheim.