Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Neureichenau

Immobilienmarkt Neureichenau

Einleitung

Neureichenau, eine Gemeinde im Landkreis Freyung-Grafenau in Niederbayern, liegt im Herzen des Bayerischen Waldes, nahe dem Dreiländereck Deutschland-Österreich-Tschechien. Die Region ist bekannt für ihre idyllische Lage, den Nationalpark Bayerischer Wald und ihre Attraktivität für Naturfreunde und Ruhesuchende. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Entwicklungen, Trends und Besonderheiten des Immobilienmarkts in Neureichenau, einschließlich Preisentwicklungen, Angebotssituation, Nachfrage und zukünftiger Aussichten.

Überblick über Neureichenau

Neureichenau ist eine ländliche Gemeinde mit etwa 4.300 Einwohnern, die durch ihre Nähe zum Nationalpark Bayerischer Wald und die gut ausgebaute Infrastruktur eine hohe Lebensqualität bietet. Die Gemeinde verfügt über grundlegende Versorgungseinrichtungen wie Supermärkte, Schulen und Ärzte sowie eine gute Anbindung an die Kreisstadt Freyung (ca. 18 km) und die Stadt Passau (ca. 35 km). Die Region ist besonders für Ferienimmobilien und Zweitwohnsitze attraktiv, da sie Erholungssuchende und Outdoor-Enthusiasten anspricht.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Neureichenau spiegelt die allgemeinen Trends des Landkreises Freyung-Grafenau wider, ist jedoch durch die spezifische Lage und die touristische Bedeutung der Gemeinde geprägt. Im Jahr 2023 zeigte der Immobilienmarkt im Landkreis eine Abkühlung, mit einem Rückgang des Geldumsatzes um etwa 18 % und einer Reduzierung der Kaufverträge um etwa 17 %. Diese Entwicklung ist auch in Neureichenau spürbar, wobei die Gemeinde aufgrund ihrer Attraktivität für Ferienimmobilien eine gewisse Stabilität aufweist.

Angebotssituation

In Neureichenau gibt es eine moderate Anzahl an Immobilienangeboten, die sich hauptsächlich auf Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Ferienwohnungen und Grundstücke konzentrieren. Typische Angebote umfassen:

• Einfamilienhäuser: Diese reichen von älteren, renovierungsbedürftigen Häusern (Baujahr 1970er bis 1990er) bis hin zu modernen, energieeffizienten Neubauten. Die Wohnflächen liegen meist zwischen 100 und 200 m², mit Grundstücksgrößen von 500 bis 1.500 m².

• Ferienwohnungen: Besonders in Ferienanlagen wie „Haus Bayerwald“ sind 2-Zimmer-Apartments mit 40 bis 60 m² Wohnfläche beliebt. Diese richten sich an Investoren oder Privatpersonen, die eine Immobilie für die Vermietung an Kurgäste oder Touristen suchen.

• Doppelhäuser und Reihenhäuser: Neubauprojekte, oft mit gehobener Ausstattung wie Fußbodenheizung und Wärmepumpen, sind in ruhigen Lagen verfügbar und sprechen Familien sowie Paare an, die großzügigen Wohnraum suchen.

• Grundstücke: Es gibt vereinzelt Baugrundstücke ohne Bauzwang, die eine flexible Gestaltung ermöglichen. Die Grundflächenrechenziffer (GRZ) liegt häufig bei 0,3 und die Geschossflächenzahl (GFZ) bei 0,5.

Die Anzahl der Immobilienangebote in Neureichenau liegt derzeit bei etwa 20 bis 30 Objekten, wobei die Verfügbarkeit je nach Saison schwankt. Besonders gefragt sind Immobilien in ruhigen, naturnahen Lagen mit Aussicht auf den Bayerischen Wald.

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Neureichenau sind im Vergleich zu städtischen Regionen moderat, haben jedoch in den letzten Jahren eine leichte Steigerung erfahren, bevor 2023 eine Korrektur einsetzte. Aktuelle Durchschnittspreise sind:

• Einfamilienhäuser: Der Quadratmeterpreis liegt bei etwa 2.300 bis 2.500 €, wobei renovierungsbedürftige Objekte ab 1.800 €/m² und Neubauten bis zu 3.300 €/m² kosten können. Ein typisches Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche kostet etwa 300.000 bis 450.000 €.

• Wohnungen: Eigentumswohnungen kosten im Durchschnitt 1.600 €/m², mit einer Preisspanne von 1.200 €/m² für ältere Objekte bis 3.200 €/m² für neue, hochwertig ausgestattete Wohnungen. Ferienwohnungen liegen oft im unteren Preissegment, z. B. 50.000 bis 100.000 € für ein 2-Zimmer-Apartment.

• Mietpreise: Die durchschnittliche Kaltmiete beträgt etwa 7 €/m², mit einer Spanne von 6,50 €/m² für einfachere Wohnungen bis 10 €/m² für moderne oder möblierte Objekte. Eine 2-Zimmer-Wohnung (ca. 50 m²) kostet etwa 300 bis 500 € Kaltmiete zuzüglich Nebenkosten.

• Grundstücke: Baugrundstücke kosten je nach Lage und Erschließung zwischen 50 und 150 €/m², wobei Eckgrundstücke oder Grundstücke mit Aussicht im oberen Bereich liegen.

Die Preise sind im Vergleich zu den Vorjahren (z. B. 2020, als der Quadratmeterpreis für Häuser bei etwa 2.100 € lag) leicht gestiegen, jedoch hat die Abkühlung des Marktes 2023 zu einem Rückgang der Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser um etwa 10 % geführt.

Nachfrage

Die Nachfrage in Neureichenau ist vielseitig:

• Einheimische: Familien und junge Paare suchen erschwingliche Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften, oft mit Fokus auf nachhaltige Ausstattung (z. B. KfW-40-Standard).

• Investoren: Ferienwohnungen und Pflegeapartments sind gefragt, da sie langfristige Pachtverträge und stabile Renditen versprechen. Besonders Anlagen wie „Haus Bayerwald“ ziehen Investoren an.

• Zweitwohnsitzsuchende: Die Nähe zum Nationalpark und die touristische Attraktivität machen Neureichenau für Käufer aus urbanen Regionen wie München oder Regensburg interessant, die einen Rückzugsort suchen.

• Ruhesuchende und Senioren: Barrierefreie Bungalows und Wohnungen mit Aufzug sind besonders für ältere Menschen attraktiv.

Die Nachfrage nach Ferienimmobilien bleibt stabil, während der Markt für Eigenheime aufgrund steigender Zinsen und wirtschaftlicher Unsicherheiten etwas zurückhaltender ist.

Besonderheiten des Immobilienmarkts in Neureichenau

• Touristische Bedeutung: Die Nähe zum Nationalpark Bayerischer Wald und die Lage im Dreiländereck machen Ferienwohnungen und -häuser besonders attraktiv. Viele Objekte werden als Zweitwohnsitze oder zur Vermietung an Touristen genutzt.

• Naturnahe Lage: Immobilien in Neureichenau punkten mit ruhigen, oft aussichtsreichen Lagen, die besonders für Naturfreunde und Erholungssuchende interessant sind.

• Nachhaltigkeit: Neue Immobilienprojekte setzen zunehmend auf energieeffiziente Bauweisen, wie KfW-40-Effizienzhäuser, die mit Förderungen von bis zu 150.000 € pro Wohneinheit attraktiv sind.

• Renovierungsbedarf: Einige ältere Immobilien (Baujahr 1970–1990) erfordern Renovierungen, bieten jedoch Potenzial für Individualisten, die selbst Hand anlegen möchten.

Herausforderungen

• Marktabkühlung: Die allgemeine Abkühlung des Immobilienmarkts im Landkreis, mit sinkenden Kaufpreisen und weniger Abschlüssen, wirkt sich auch auf Neureichenau aus. Dies kann jedoch für Käufer eine Chance darstellen, da die Preise moderater werden.

• Zinsentwicklung: Steigende Bauzinsen erschweren die Finanzierung, insbesondere für junge Familien, was die Nachfrage nach Eigenheimen dämpft.

• Infrastruktur: Während Neureichenau eine gute Grundversorgung bietet, ist die Anbindung an größere Städte wie Passau oder Regensburg für Pendler relevant, was die Nachfrage nach Immobilien in zentrumsnäheren Lagen beeinflussen kann.

Zukunftsaussichten

Der Immobilienmarkt in Neureichenau wird voraussichtlich weiterhin von der touristischen Attraktivität der Region profitieren. Die Nachfrage nach Ferienimmobilien und Zweitwohnsitzen dürfte stabil bleiben, insbesondere durch Käufer aus urbanen Regionen. Gleichzeitig könnten die moderateren Preise und die Verfügbarkeit von Förderprogrammen (z. B. für energieeffiziente Bauten) den Markt für Eigenheime beleben. Langfristig wird die Attraktivität der Gemeinde durch ihre naturnahe Lage und die gute Lebensqualität bestehen bleiben, auch wenn kurzfristige Unsicherheiten durch wirtschaftliche Faktoren bestehen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Neureichenau bietet vielfältige Möglichkeiten für Käufer und Investoren, insbesondere durch die Kombination aus erschwinglichen Preisen, naturnaher Lage und touristischem Potenzial. Trotz einer allgemeinen Marktabkühlung bleibt die Gemeinde attraktiv, besonders für Ferienimmobilien und nachhaltige Neubauprojekte. Interessenten sollten die aktuellen Marktberichte und Fördermöglichkeiten nutzen, um fundierte Entscheidungen zu treffen. Für detaillierte Informationen empfiehlt sich der Immobilienmarktbericht des Landkreises Freyung-Grafenau, der wertvolle Daten und Trends liefert.

Umgebung von Neureichenau

Mit circa 6.955 Einwohner gehört die Kreisstadt Freyung des gleichnamigen Landkreises nicht gerade zu den Städten und Gemeinden der Region, welche die höchste Bevölkerungsdichte vorweisen können. Einsamer Spitzenreiter ist somit die Stadt Waldkirchen mit rund 10.244 Einwohner gefolgt von Grafenau (etwa 8.255), Röhrnbach (etwa 4.394) Einwohner. Nachdem eine Reihe weiterer Gemeinden darunter Spiegelau (ca. 3.904), Schönberg (3.800), Jandelsbrunn (3.300), Perlesreut (2.900) und Hohenau (rund 3.326) folgten, schafft es Philippsreut mit gerade einmal 672 Einwohner nur auf den letzten Platz des Landkreises.