Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Dießen am Ammersee

Immobilienmarkt Dießen am Ammersee

Einleitung

Dießen am Ammersee, eine malerische Marktgemeinde im Landkreis Landsberg am Lech in Oberbayern, ist bekannt für ihre idyllische Lage am Westufer des Ammersees, etwa 40 Kilometer südwestlich von München. Mit einer Einwohnerzahl von rund 10.600 und einer reichen Tradition als Künstlerkolonie, insbesondere durch den jährlichen Töpfermarkt, bietet Dießen eine hohe Lebensqualität, die Naturverbundenheit mit guter Infrastruktur verbindet. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Dießen am Ammersee, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Wohnlagen, Renditeaussichten sowie zukünftige Trends.

Lage und Attraktivität

Dießen am Ammersee liegt im Fünfseenland, einer Region, die für ihre Seen, Wälder und die Nähe zu den Alpen geschätzt wird. Die Gemeinde besteht aus mehreren Ortsteilen, darunter Riederau und St. Georgen, die direkt am See oder in naturnaher Umgebung liegen. Dießen ist ein beliebter Wohnort für Familien, Pendler und Ruhesuchende, die die Nähe zu München (ca. 50 Minuten mit dem Auto oder der Bahn) und Augsburg schätzen, aber ein ruhigeres, naturverbundenes Leben bevorzugen. Die gute Verkehrsanbindung über die A96, die B2 und den Bahnhof Dießen, der direkte Verbindungen nach München und Augsburg bietet, erhöht die Attraktivität. Zudem locken Freizeitmöglichkeiten wie Wassersport, Radwege, Wanderwege und kulturelle Angebote wie das Keramikmuseum oder das Carl Orff Museum.

Immobilienpreise

Kaufpreise für Wohnungen

Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Dießen am Ammersee liegt im Jahr 2025 bei etwa 5.150 €/m², mit einer Preisspanne von 3.425 €/m² für einfachere Wohnungen in Randlagen bis hin zu 8.017 €/m² für hochwertige Neubauwohnungen in bevorzugten Lagen, insbesondere mit Seeblick oder Alpenpanorama. Seit 2021 sind die Quadratmeterpreise für Wohnungen um etwa 8,1 % gestiegen, was eine stabile, aber nicht überhitzte Wertentwicklung zeigt. Besonders gefragt sind kleinere Dachgeschosswohnungen (ca. 50–70 m²) mit Balkon oder Terrasse sowie moderne Loft-Wohnungen in sanierten Altbauten.

Kaufpreise für Häuser

Häuser in Dießen sind deutlich teurer, mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.396 €/m². Für Einfamilienhäuser mit 100 m² Wohnfläche liegen die Preise bei etwa 9.861 €/m², während größere Häuser (200 m²) bis zu 10.242 €/m² kosten können. Doppelhaushälften und Reihenhäuser sind etwas günstiger, bewegen sich aber ebenfalls im oberen Preissegment mit 6.822 €/m² für 150 m². Die Preise variieren stark je nach Lage, Zustand und Ausstattung. Seenahe Immobilien oder Häuser in St. Georgen und Riederau erzielen oft Spitzenpreise, während Objekte im Hinterland wie Obermühlhausen moderater bewertet werden.

Grundstückspreise

Grundstücke sind in Dießen knapp und entsprechend teuer. Der durchschnittliche Bodenwert liegt bei 2.350 €/m², mit einer Spanne von 1.035 €/m² in einfachen Lagen bis 2.585 €/m² in Premiumlagen nahe dem See. In mittleren Wohnlagen beträgt der Preis etwa 1.750 €/m². Größere Grundstücke (über 1.000 m²) sind seltener und haben oft einen niedrigeren relativen Quadratmeterpreis, da die Nachfrage nach kleineren Parzellen höher ist. Die Bebaubarkeit, insbesondere in Landschaftsschutzgebieten wie „Ammersee-West“, beeinflusst den Preis erheblich.

Mietpreise

Die Mietpreise in Dießen sind ebenfalls hoch, aber im Vergleich zu München moderat. Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen liegt bei 12,86 €/m², mit einer Bandbreite von 10,40 €/m² für ältere Bestandswohnungen bis 18,70 €/m² für Neubauten in Toplagen. Kleine Wohnungen (bis 50 m²) kosten etwa 13–15 €/m², mittlere (50–100 m²) 12–14 €/m² und große Wohnungen (über 100 m²) 11–13 €/m². Für Häuser liegt die Miete bei 11,70 €/m² bis 20,72 €/m², abhängig von Größe und Ausstattung. Die Vermarktungsdauer für Mietwohnungen ist kurz, mit durchschnittlich 16–27 Tagen, was auf eine hohe Nachfrage hinweist.

Angebot und Nachfrage

Der Immobilienmarkt in Dießen ist geprägt von einer hohen Nachfrage und einem begrenzten Angebot, insbesondere bei seenahem Wohneigentum und Baugrundstücken. Eigentumswohnungen machen etwa 175 Angebote aus, Mietwohnungen rund 35, während Häuser mit 375 Inseraten dominieren. Neubauprojekte, wie moderne Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften, finden schnell Käufer, oft zu Preisen über 1 Million Euro. Bestandsimmobilien, die Renovierungsbedarf haben, sind schwerer zu vermarkten, es sei denn, sie liegen in begehrten Lagen. Die Nachfrage kommt sowohl von lokalen Käufern als auch von Münchner Pendlern, die die Region als Alternative zu den hohen Preisen in der Landeshauptstadt sehen. Ferienimmobilien spielen eine untergeordnete Rolle, sind aber in Riederau und Fischerei gefragt.

Wohnlagen

Dießen bietet überwiegend sehr gute und gute Wohnlagen. Die besten Lagen befinden sich in Seenähe, etwa in Riederau, St. Georgen oder Fischerei, wo Immobilien oft mit Seeblick oder direktem Zugang zum Ammersee punkten. Diese Bereiche sind ruhig, naturnah und exklusiv, was die hohen Preise erklärt. Mittlere Lagen, wie der Ortskern von Dießen, bieten eine gute Infrastruktur mit Geschäften, Schulen und Ärzten, sind aber belebter. Einfache Lagen im Hinterland, etwa in Dettenhofen oder Obermühlhausen, sind preisgünstiger, aber weniger nachgefragt. Die Nähe zu Landschaftsschutzgebieten, wie dem Waldgebiet „Ammersee-West“, erhöht die Attraktivität, kann aber die Bebaubarkeit einschränken.

Renditeaussichten

Die Rendite für Anlageimmobilien in Dießen ist im Bundesvergleich gering, liegt aber zwischen 1,61 % und 2,10 %, mit einem Mittelwert von 1,73 %. Bestandswohnungen bieten aufgrund der moderaten Kaufpreise und stabilen Mietrenditen eine attraktivere Rendite als Neubauwohnungen. Der Kaufpreisfaktor von 48 zeigt, dass sich Investitionen langfristig amortisieren, was Dießen eher für langfristige Anleger interessant macht. Die Wertsteigerung der letzten fünf Jahre (ca. 24,72 %) deutet auf eine solide Kapitalanlage hin, allerdings ist die Rendite im Vergleich zu anderen Regionen wie München oder Starnberg niedriger.

Infrastruktur und Freizeit

Dießen verfügt über eine ausgezeichnete Infrastruktur mit Kindergärten, Schulen, Ärzten, Apotheken und Einkaufsmöglichkeiten. Der Ortskern ist lebendig, mit zahlreichen Geschäften und Restaurants. Kulturelle Highlights wie der Töpfermarkt, das Keramikmuseum und das Carl Orff Museum ziehen Besucher an. Der Ammersee bietet Freizeitmöglichkeiten wie Segeln, Stand-up-Paddeln, Schwimmen und Radfahren. Wanderwege, wie der König-Ludwig-Weg, und die Nähe zu den Alpen (ca. 60 Minuten nach Garmisch) machen Dießen zu einem Naherholungsgebiet. Die Schiffsanlegestelle verbindet Dießen mit Herrsching und anderen Uferorten, was die Mobilität erhöht.

Zukünftige Trends

Der Immobilienmarkt in Dießen wird weiterhin von einer hohen Nachfrage geprägt sein, insbesondere durch die wachsende Beliebtheit des Fünfseenlands als Wohn- und Freizeitregion. Die Preise werden voraussichtlich moderat steigen, da die Verfügbarkeit von Baugrundstücken begrenzt ist und Naturschutzbestimmungen die Bebauung einschränken. Nachhaltige und energieeffiziente Neubauprojekte, wie KfW-55-Häuser, gewinnen an Bedeutung, da Käufer zunehmend Wert auf Umweltfreundlichkeit legen. Der Trend zu Homeoffice könnte die Nachfrage nach Häusern mit Arbeitszimmern oder größeren Grundstücken verstärken. Gleichzeitig könnten steigende Zinsen die Finanzierung erschweren, was den Markt leicht abkühlen könnte. Dießen bleibt jedoch eine attraktive Investition für Käufer, die Wert auf Lebensqualität und Naturverbundenheit legen.

Fazit

Dießen am Ammersee bietet einen dynamischen, aber stabilen Immobilienmarkt, der von hohen Preisen, begrenztem Angebot und starker Nachfrage geprägt ist. Die idyllische Lage, die gute Infrastruktur und die Nähe zu München machen die Gemeinde zu einem begehrten Wohnort. Während die Rendite für Anleger moderat ist, punkten Immobilien in Dießen mit einer soliden Wertsteigerung und hoher Lebensqualität. Für Käufer und Investoren ist eine genaue Analyse der Lage und des Zustands entscheidend, um das Potenzial voll auszuschöpfen. Dießen bleibt eine der attraktivsten Wohnlagen im Fünfseenland mit Aussicht auf eine positive Marktentwicklung.

Umgebung von Dießen

In der großen Kreisstadt Landsberg am Lech leben heute circa 28.069 Einwohner und damit verfügt die Stadt nicht nur über die höchste Einwohnerzahl im gleichnamigen Landkreis, sondern hat zugleich den Verwaltungssitz inne. Auf den weiteren Plätzen folgen eine Vielzahl liebens- sowie lebenswerter Städte und Gemeinden darunter Kaufering (ca. 10.200), Geltendorf (knapp 5.435), Utting am Ammersee (etwa 4.401) und Schondorf am Ammersee (circa 3.785), um nur einige Beispiele zu nennen. Denn mit Weil (ca. 3.755), Windach (3.800), Fuchstal (etwa 3.591), Penzing (3.600) sowie Pürgen (rund 3.365) folgen noch eine Vielzahl weiterer Städte und Gemeinden, bis schließlich die Gemeinde Schwifting mit ihren 928 Einwohnern das Schlußlicht dieser Region bildet.