Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Geltendorf

Immobilienmarkt Geltendorf

1. Einleitung

Geltendorf, eine Gemeinde im Landkreis Landsberg am Lech in Oberbayern, zeichnet sich durch ihre idyllische Lage nahe dem Ammersee und eine hervorragende Anbindung an die Metropolregion München aus. Mit etwa 5.600 Einwohnern bietet der Ort eine attraktive Kombination aus naturnahem Wohnen und guter Infrastruktur. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Geltendorf, einschließlich Preisentwicklungen, Angebot, Nachfrage, und zukünftiger Trends, um potenziellen Käufern, Verkäufern und Investoren eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu bieten.

2. Lage und Infrastruktur

Geltendorf liegt etwa 40 Kilometer westlich von München und gehört zum Fünfseenland, einer Region, die für ihre hohe Lebensqualität bekannt ist. Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Geltendorf, Walleshausen, Hausen und Kaltenberg. Die Verkehrsanbindung ist ein wesentlicher Vorteil: Die S-Bahn-Linie S4 und Regionalzüge verbinden Geltendorf in nur 29 Minuten mit dem Münchner Hauptbahnhof. Zudem ist die Autobahn A96 in wenigen Minuten erreichbar, was die Anbindung an den Flughafen München (ca. 55 Minuten) und andere Städte wie Augsburg oder Lindau erleichtert.

Die Infrastruktur umfasst Kindergärten, eine Grundschule vor Ort, sowie weiterführende Schulen in den Nachbarorten Türkenfeld, Landsberg am Lech und Dießen. Freizeitmöglichkeiten wie der nahegelegene Ammersee, Wälder und Wanderwege machen Geltendorf besonders für Familien und Naturliebhaber attraktiv. Lokale Einrichtungen wie Musikschulen, Büchereien und Einkaufsmöglichkeiten tragen zur Lebensqualität bei.

3. Immobilienangebot

Das Immobilienangebot in Geltendorf ist vielfältig, jedoch begrenzt, was die Nachfrage zusätzlich antreibt. Aktuell umfasst der Markt Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen und Baugrundstücke. Die Mehrheit der Angebote konzentriert sich auf Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften, die besonders bei Familien gefragt sind. Eigentumswohnungen sind seltener, aber Neubauwohnungen, wie beispielsweise moderne Loft-Wohnungen oder Dachgeschosswohnungen mit Terrassen, gewinnen an Bedeutung.

Baugrundstücke sind ebenfalls verfügbar, oft in naturnahen Lagen wie Walleshausen oder Kaltenberg, mit Flächen zwischen 550 und 800 Quadratmetern. Diese Grundstücke eignen sich für Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser und bieten häufig eine Süd- oder Westausrichtung. Gewerbeimmobilien, wie Büros oder Ladenflächen, sind in Geltendorf weniger verbreitet, aber es gibt vereinzelte Angebote, insbesondere in zentralen Lagen wie der Bahnhofstraße.

4. Immobilienpreise

Die Immobilienpreise in Geltendorf haben in den letzten Jahren eine deutliche Steigerung erfahren, was im Einklang mit dem allgemeinen Trend in Bayern steht. Im Februar 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien bei etwa 4.460 €.

• Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis beträgt etwa 4.283 €, mit einer Spanne von 2.284 € für günstigere Bestandswohnungen bis zu 5.663 € für hochwertige Neubauwohnungen. Die Preise für Wohnungen sind im Vergleich zum Vorjahr um 0,7 % gestiegen, nach einem Anstieg von 3,5 % im Jahr davor.

• Häuser: Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften liegen im Schnitt bei 4.624 € pro Quadratmeter, mit günstigen Angeboten ab 1.850 € und Spitzenwerten bis 6.777 € für moderne oder sanierte Objekte. Der höchste Verkaufspreis für Häuser lag 2024 bei 4.300 €/m².

• Grundstücke: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Baugrundstücke liegt bei etwa 780 €, mit Spitzenwerten von bis zu 935 € für besonders attraktive Lagen.

Die Mietpreise bewegen sich bei Bestandswohnungen bei etwa 8,20 €/m² und bei Neubauwohnungen bei 10,63 €/m². Für Bestandshäuser liegt die Miete im Schnitt bei 7,83 €/m², für Neubauten bei 8,63 €/m². Die Bruttomietrenditen sind mit 4,4 % für Bestandswohnungen und 3,5 % für Neubauwohnungen im bundesweiten Vergleich hoch, was Geltendorf für Anleger attraktiv macht.

5. Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Geltendorf sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, getrieben durch die Nähe zu München, die gute Verkehrsanbindung und die hohe Lebensqualität. Die Nachfrage nach Immobilien übersteigt das Angebot, was zu einer Verknappung führt und die Preise weiter antreibt. Besonders Neubauobjekte und sanierte Bestandsimmobilien verzeichnen hohe Preissteigerungen.

Die Angebots-Verweilzeit von Bestandswohnungen zur Miete hat sich auf etwa 19 Tage reduziert, was auf eine hohe Nachfrage hinweist. Für den Verkauf von Immobilien ist die Vermarktungszeit ebenfalls kurz, insbesondere für Objekte in guten Lagen oder mit modernen Ausstattungsmerkmalen wie Energieeffizienz oder Passivhaus-Standards. Die Preisentwicklung wird voraussichtlich stabil bleiben, mit einem moderaten Anstieg von etwa 1-2 % pro Jahr, da die Nachfrage weiterhin hoch ist und die Verfügbarkeit von Bauland begrenzt bleibt.

6. Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Geltendorf ist stark, insbesondere bei Familien, Pendlern nach München und Investoren. Familien schätzen die ruhige, naturnahe Lage und die guten Schul- und Freizeitangebote. Pendler profitieren von der schnellen Anbindung an München, während Investoren die hohen Mietrenditen und die Wertsteigerungspotenziale anziehen.

Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften mit Grundstücken, die Platz für Gärten oder Erweiterungen bieten. Neubauwohnungen mit modernen Ausstattungen wie Fußbodenheizung, Terrassen oder energieeffizienten Standards sind bei jüngeren Käufern und Mietern beliebt. Renovierungsbedürftige Objekte, wie ältere Einfamilienhäuser oder Zweifamilienhäuser, finden ebenfalls Abnehmer, insbesondere bei handwerklich versierten Käufern, die Wert auf Individualisierung legen.

7. Besondere Merkmale des Marktes

Ein Alleinstellungsmerkmal des Geltendorfer Immobilienmarktes ist die Kombination aus ländlicher Idylle und städtischer Erreichbarkeit. Die Nähe zum Ammersee und die umliegende Natur machen die Gemeinde besonders für Naturliebhaber attraktiv. Zudem fördern moderne Architekturkonzepte, wie energieeffiziente Passivhäuser oder Designhäuser, den Markt für Neubauten.

Einige Immobilien, insbesondere Doppelhaushälften, werden mit Nießbrauchrechten angeboten, was niedrigere Kaufpreise ermöglicht, aber die Nutzung einschränkt. Solche Angebote richten sich an Investoren oder Käufer mit langfristiger Perspektive. Der begrenzte Bestand an Mietwohnungen führt zu einer hohen Nachfrage nach Mietobjekten, was die Attraktivität von Anlageimmobilien weiter steigert.

8. Herausforderungen

Die größte Herausforderung des Immobilienmarktes in Geltdorf ist das begrenzte Angebot an verfügbaren Immobilien und Baugrundstücken. Die hohe Nachfrage treibt die Preise in die Höhe, was den Markteintritt für Erstkäufer erschwert. Zudem sind genaue Bodenrichtwerte und Quadratmeterpreise für spezifische Ortsteile oder Straßen derzeit schwer verfügbar, was die Immobilienbewertung erschwert.

Renovierungsbedürftige Objekte erfordern oft hohe Investitionen, was für Käufer ohne ausreichendes Eigenkapital eine Hürde darstellen kann. Die steigenden Baukosten und strengeren Energiestandards erhöhen zudem die Kosten für Neubauprojekte, was sich auf die Kaufpreise auswirkt.

9. Zukünftige Trends

Für die kommenden Jahre ist mit einer anhaltend hohen Nachfrage nach Immobilien in Geltendorf zu rechnen, insbesondere aufgrund der Nähe zu München und der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland in der Region. Der Fokus auf energieeffiziente und nachhaltige Bauweisen wird zunehmen, da Käufer und Mieter zunehmend Wert auf niedrige Betriebskosten legen.

Die Veröffentlichung detaillierter Quadratmeterpreise für Geltendorf wird voraussichtlich Mitte 2025 erfolgen, was die Transparenz im Markt erhöhen könnte. Zudem könnten neue Bauprojekte, wie Doppelhaushälften oder kleinere Wohnanlagen, das Angebot leicht erweitern, ohne die ländliche Idylle zu beeinträchtigen. Investoren könnten durch die hohen Mietrenditen weiterhin angezogen werden, insbesondere für Bestandswohnungen.

10. Fazit

Der Immobilienmarkt in Geltendorf ist dynamisch und attraktiv, geprägt von einer hohen Nachfrage und einem begrenzten Angebot. Die Preise für Häuser, Wohnungen und Grundstücke sind in den letzten Jahren gestiegen und werden voraussichtlich weiter moderat wachsen. Die hervorragende Verkehrsanbindung, die naturnahe Lage und die gute Infrastruktur machen Geltendorf zu einem begehrten Wohnort für Familien, Pendler und Investoren.

Potenzielle Käufer sollten die begrenzte Verfügbarkeit und steigenden Preise berücksichtigen, während Verkäufer von der hohen Nachfrage und kurzen Vermarktungszeiten profitieren können. Für Investoren bieten die hohen Mietrenditen Chancen, insbesondere bei Bestandsimmobilien. Eine fundierte Immobilienbewertung und professionelle Beratung sind entscheidend, um im Geltendorfer Immobilienmarkt erfolgreich zu agieren.

Umgebung von Geltendorf

In der großen Kreisstadt Landsberg am Lech leben heute circa 28.069 Einwohner und damit verfügt die Stadt nicht nur über die höchste Einwohnerzahl im gleichnamigen Landkreis, sondern hat zugleich den Verwaltungssitz inne. Auf den weiteren Plätzen folgen eine Vielzahl liebens- sowie lebenswerter Städte und Gemeinden darunter Dießen am Ammersee (rund 10.141), Kaufering (ca. 10.200), Utting am Ammersee (etwa 4.401) und Schondorf am Ammersee (circa 3.785), um nur einige Beispiele zu nennen. Denn mit Weil (ca. 3.755), Windach (3.800), Fuchstal (etwa 3.591), Penzing (3.600) sowie Pürgen (rund 3.365) folgen noch eine Vielzahl weiterer Städte und Gemeinden, bis schließlich die Gemeinde Schwifting mit ihren 928 Einwohnern das Schlußlicht dieser Region bildet.