Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Oberstdorf

Immobilienmarkt Oberstdorf

Einleitung

Oberstdorf, die südlichste Gemeinde Deutschlands, gelegen im bayerischen Oberallgäu, ist ein renommierter Wintersport- und Wanderort in den Allgäuer Alpen. Mit seiner idyllischen Lage, hervorragenden Verkehrsanbindungen und vielfältigen Freizeitmöglichkeiten ist Oberstdorf ein attraktiver Standort für Immobilieninvestitionen und Lebensqualität. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des Immobilienmarkts in Oberstdorf, einschließlich aktueller Trends, Preisentwicklungen, Nachfrage, Angebot sowie zukünftiger Aussichten.

1. Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Oberstdorf ist geprägt von einer hohen Nachfrage nach Wohn- und Ferienimmobilien, die durch die einzigartige Lage in den Alpen und die touristische Attraktivität des Ortes angetrieben wird. Oberstdorf bietet eine Mischung aus traditioneller Allgäuer Kultur, moderner Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten wie Skifahren, Wandern und Radfahren. Besonders gefragt sind Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Ferienimmobilien, die sowohl für den Eigenbedarf als auch als Kapitalanlage genutzt werden.

1.1. Lage und Infrastruktur

Oberstdorf liegt auf einer Höhenlage von etwa 813 Metern im Illertal, umgeben von einer beeindruckenden Berglandschaft mit Gipfeln wie der Hochfrottspitze. Die Gemeinde ist über die Bundesstraße 19 und eine eingleisige Bahnstrecke aus Immenstadt hervorragend angebunden. Der Bahnhof Oberstdorf gilt als der südlichste Deutschlands und wurde für seine Qualität ausgezeichnet. Die Nähe zu Flughäfen wie Memmingen und Friedrichshafen (beide unter 100 km entfernt) sowie die gute Erreichbarkeit von Städten wie Kempten oder Sonthofen erhöhen die Attraktivität. Die Gemeindeteile wie Kornau, Tiefenbach, Schöllang und Reichenbach bieten jeweils eigene Vorzüge, von ruhigen Lagen mit Bergblick bis hin zu zentralen Standorten.

1.2. Bevölkerungsentwicklung

Oberstdorf hat etwa 9.700 Einwohner, wobei die Bevölkerung in den letzten zehn Jahren um etwa 2,7 % zurückgegangen ist. Das Durchschnittsalter liegt bei rund 48,9 Jahren, was auf eine vergleichsweise ältere Bevölkerung hinweist. Diese demografische Entwicklung beeinflusst den Immobilienmarkt, da ältere Haushalte oft kleinere, barrierefreie Wohnungen suchen, während jüngere Familien oder Investoren größere Objekte bevorzugen.

2. Immobilienpreise und Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Oberstdorf sind überdurchschnittlich hoch im Vergleich zum Bundesdurchschnitt, was auf die hohe Lebensqualität und die touristische Nachfrage zurückzuführen ist. Im Oktober 2024 lag der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen bei etwa 6.300 € pro Quadratmeter, während freistehende Häuser rund 7.650 € pro Quadratmeter kosteten. In den letzten fünf Jahren verzeichneten die Preise eine Wertsteigerung von etwa 115 %, was Oberstdorf zu einem der teuersten Immobilienmärkte in Süddeutschland macht.

2.1. Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen, insbesondere in zentralen oder erhöhten Lagen mit Bergblick, sind stark nachgefragt. Eine typische 2-Zimmer-Wohnung (ca. 50–60 m²) kostet zwischen 300.000 und 450.000 €, während größere 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen Preise von 500.000 € bis über 800.000 € erreichen können. Neubauprojekte mit modernen Ausstattungen wie Fußbodenheizung, raumhoher Verglasung oder Wärmepumpen erzielen oft Premiumpreise. Besonders Ferienwohnungen in idyllischen Ortsteilen wie Tiefenbach oder Kornau sind beliebt, da sie sowohl für den Eigenbedarf als auch für die Vermietung genutzt werden können.

2.2. Einfamilienhäuser und Villen

Einfamilienhäuser und Villen in Oberstdorf liegen im oberen Preissegment. Ein freistehendes Haus mit 150 m² Wohnfläche kostet durchschnittlich etwa 1,15 Millionen €. Exklusive Objekte, wie Villen mit Panoramablick oder kernsanierte Häuser, können Preise von 1,5 Millionen € und mehr erreichen. Besonders gefragt sind Immobilien in ruhigen, erhöhten Lagen mit unverbaubarem Ausblick auf die Alpen.

2.3. Mietpreise

Die Mietpreise in Oberstdorf bewegen sich zwischen 12,18 € und 17,06 € pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung. Kleine Wohnungen (bis 50 m²) kosten monatlich etwa 600–850 € Kaltmiete, mittlere Wohnungen (50–80 m²) liegen bei 800–1.200 €, und große Wohnungen (über 80 m²) erreichen Mieten von 1.200 € und mehr. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch, insbesondere bei saisonalen Mietern wie Wintersportlern oder Touristen.

2.4. Rendite und Kapitalanlage

Die Rendite für Immobilien in Oberstdorf liegt bei etwa 2,6–2,85 %, was im Vergleich zu anderen Regionen relativ niedrig ist. Dies liegt am hohen Kaufpreisfaktor von etwa 35, was bedeutet, dass es lange dauert, bis sich der Kaufpreis durch Mieteinnahmen amortisiert. Dennoch bleibt Oberstdorf für Investoren attraktiv, da die Wertsteigerung und die stabile Nachfrage nach Ferienimmobilien langfristig hohe Renditen ermöglichen.

3. Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Oberstdorf ist begrenzt, was die Preise weiter in die Höhe treibt. Besonders Neubauwohnungen und moderne Häuser sind selten, da die Baulandverfügbarkeit durch die bergige Topografie eingeschränkt ist. Viele Objekte, wie sanierte Mehrfamilienhäuser oder traditionelle Chalets, werden privat oder über Makler angeboten. Gewerbeimmobilien, wie Büroflächen oder Hotels, sind ebenfalls gefragt, insbesondere in zentralen Lagen.

3.1. Nachfragesegment

Die Nachfrage kommt von drei Hauptgruppen:

• Einheimische und Zuziehende: Familien und Ruheständler suchen dauerhafte Wohnsitze, oft mit Fokus auf Ruhe, Natur und gute Infrastruktur.

• Investoren: Kapitalanleger, die Ferienwohnungen für die Vermietung an Touristen kaufen, profitieren von der touristischen Attraktivität Oberstdorfs.

• Zweitwohnungsbesitzer: Viele Käufer aus Großstädten suchen Ferienimmobilien als Rückzugsort oder für den Eigenbedarf.

3.2. Ferienimmobilien

Ferienwohnungen und -häuser machen einen signifikanten Teil des Marktes aus. Objekte mit Bergblick, Südbalkon oder Nähe zu Skiliften sind besonders gefragt. Solche Immobilien bieten nicht nur Lebensqualität, sondern auch die Möglichkeit, durch Vermietung an Touristen Einnahmen zu generieren.

4. Trends und Entwicklungen

Der Immobilienmarkt in Oberstdorf zeigt mehrere bemerkenswerte Trends:

• Nachhaltigkeit: Energieeffiziente Immobilien mit Wärmepumpen, guter Dämmung und niedrigen Energiekosten gewinnen an Bedeutung. Käufer legen Wert auf nachhaltige Bauweisen und moderne Technologien.

• Digitalisierung: Online-Immobilienbewertungen und virtuelle Besichtigungen werden immer häufiger genutzt, um den Kaufprozess zu vereinfachen.

• Steigende Preise: Die Preisentwicklung bleibt positiv, angetrieben durch Wohnraumknappheit und die Attraktivität des Standorts. Experten prognostizieren, dass die Preise auch 2025 weiter steigen werden.

• Nachfrage nach Premiumimmobilien: Luxusvillen und hochwertige Eigentumswohnungen mit Panoramablick sind besonders gefragt bei wohlhabenden Käufern.

5. Immobilienverkauf und -bewertung

Der Verkauf einer Immobilie in Oberstdorf erfordert eine fundierte Marktkenntnis und professionelle Vermarktung. Immobilienmakler bieten Dienstleistungen wie Bewertungen, Erstellung von Exposés, Besichtigungstermine und Vertragsverhandlungen an. Eine genaue Bewertung berücksichtigt Faktoren wie Lage, Ausstattung, Baujahr und Marktentwicklung. Besonders in Oberstdorf ist es wichtig, den Verkaufspreis realistisch einzuschätzen, um die hohe Nachfrage optimal zu nutzen.

6. Zukünftige Aussichten

Der Immobilienmarkt in Oberstdorf wird auch in den kommenden Jahren attraktiv bleiben. Die Kombination aus begrenzten Bauflächen, hoher Nachfrage und steigenden Preisen macht den Markt besonders für Verkäufer interessant. Für Käufer bieten die aktuell niedrigen Zinsen günstige Finanzierungsmöglichkeiten, obwohl die hohen Preise eine Herausforderung darstellen. Langfristig wird die touristische Bedeutung Oberstdorfs die Nachfrage nach Ferienimmobilien weiter ankurbeln, während nachhaltige und energieeffiziente Bauweisen an Bedeutung gewinnen.

7. Fazit

Oberstdorf ist ein dynamischer und hochpreisiger Immobilienmarkt, der durch seine einzigartige Lage, touristische Attraktivität und begrenztes Angebot geprägt ist. Sowohl für Investoren als auch für Privatpersonen bietet der Markt zahlreiche Möglichkeiten, von Ferienwohnungen bis hin zu exklusiven Villen. Die Preise sind hoch, aber die Wertsteigerung und die stabile Nachfrage machen Oberstdorf zu einer lohnenden Investition. Für einen erfolgreichen Kauf oder Verkauf ist die Zusammenarbeit mit erfahrenen Immobilienmaklern ratsam, um den besten Marktwert zu erzielen und den Prozess reibungslos zu gestalten.

Umgebung von Oberstdorf

Inmitten des Landkreises befindet sich mit circa 66.037 Einwohnern die kreisfreie Stadt Kempten, welche nach Augsburg zudem die zweitgrößte des bayerischen Regierungsbezirkes Schwaben ist. Direkt dahinter folgt die Stadt Sonthofen mit etwa 21.388 Einwohner, die zugleich den Sitz des Verwaltungsrates in dieser Region stellt. Auf den weiteren Plätzen sind unter anderen Immenstadt im Allgäu (rund 14.040), Altusried (ca. 9.926), Waltenhofen (knapp 8.900), Dietmannsried (circa 7.825) sowie Oberstaufen (etwa 7.339) Einwohner zu finden. Nachdem eine Vielzahl weitere darunter Durach (ca. 6.785), Weitnau (5.300), Bad Hindelang (5.200), Wiggensbach (5.000), Sulzberg (5.000), Buchenberg (4.150), Wertach (2.400) oder Blaichach (rund 5.684) folgen, trifft man auf die auf die Gemeinde Obermaiselstein, welche mit nur 947 Einwohnern das Schlußlicht dieser faszinierenden Region Oberallgäu bildet.