Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Obertraubling

Immobilienmarkt Obertraubling

1. Einleitung

Obertraubling, eine Gemeinde mit etwa 8.500 Einwohnern im Landkreis Regensburg, liegt verkehrsgünstig am südlichen Stadtrand der Stadt Regensburg. Die Gemeinde profitiert von ihrer Nähe zur Stadt, einer guten Infrastruktur und einer attraktiven Lage in der Oberpfalz. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Immobilienmarktes in Obertraubling, einschließlich Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Miet- und Kaufpreise sowie zukünftige Trends. Ziel ist es, ein umfassendes Bild der Marktsituation zu zeichnen, das sowohl für Käufer, Verkäufer als auch Investoren von Interesse ist.

2. Überblick über Obertraubling

Obertraubling zeichnet sich durch eine Kombination aus ländlicher Ruhe und städtischer Nähe aus. Die Gemeinde liegt an der Bundesstraße 15 und verfügt über einen Bahnhof, der eine schnelle Anbindung an Regensburg und darüber hinaus ermöglicht. Große Arbeitgeber wie BMW und Krones in der Region machen Obertraubling besonders für Pendler attraktiv. Die Infrastruktur umfasst Grundschulen, Kindergärten, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangebote, was die Lebensqualität erhöht. Die landschaftlich reizvolle Umgebung bietet zudem zahlreiche Möglichkeiten zur Naherholung.

3. Aktuelle Marktsituation

3.1. Immobilienangebot

Der Immobilienmarkt in Obertraubling ist vielfältig und umfasst Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen sowie Gewerbeimmobilien. Aktuelle Angebote reichen von kompakten 1-Zimmer-Wohnungen bis hin zu großzügigen Einfamilienhäusern mit mehr als 10 Zimmern. Besonders hervorzuheben sind:

• Eigentumswohnungen: Von kleinen Apartments mit 27 m² bis hin zu geräumigen 3,5-Zimmer-Wohnungen mit knapp 100 m².

• Häuser: Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnungen, Mehrgenerationenhäuser und Reihenhäuser dominieren das Angebot.

• Gewerbeimmobilien: Praxisflächen und Büroimmobilien, oft zentral gelegen, sind ebenfalls verfügbar.

• Grundstücke: Baugrundstücke, insbesondere in Neubaugebieten wie Gebelkofen-Süd, sind gefragt.

Die Nachfrage nach Immobilien ist hoch, insbesondere nach modernen oder kürzlich renovierten Objekten in zentraler Lage. Die Nähe zu Regensburg und großen Arbeitgebern treibt die Attraktivität weiter an.

3.2. Kaufpreise

Die Kaufpreise in Obertraubling liegen unter dem bundesweiten Durchschnitt, sind jedoch im Vergleich zu ländlicheren Regionen Bayerns relativ hoch, was auf die Nähe zu Regensburg zurückzuführen ist. Aktuelle Durchschnittswerte (Stand 2025) sind:

• Wohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 4.250 Euro, mit einer Spanne von 4.000 bis 4.500 Euro. Neubauwohnungen sind teurer, während renovierungsbedürftige Bestandswohnungen günstiger angeboten werden.

• Häuser: Für Häuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 3.050 Euro, mit einer Spanne von 2.800 bis 3.300 Euro. Einfamilienhäuser mit modernen Ausstattungen oder großen Grundstücken erreichen höhere Preise.

• Grundstücke: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Baugrundstücke beträgt etwa 670 Euro, mit Schwankungen zwischen 537 und 805 Euro. Erschlossene Grundstücke sind teurer, während unerschlossene Grundstücke deutlich günstiger sind.

Die Preisentwicklung zeigt eine leichte Aufwärtsbewegung. Zwischen 2024 und 2025 stiegen die Wohnungspreise um etwa 4,4 %, während die Hauspreise stabil bis leicht rückläufig waren (-1,5 %). Grund_stückspreise verzeichneten in den letzten 12 Monaten ein moderates Wachstum von 1,2 %.

3.3. Mietpreise

Die Mietpreise in Obertraubling sind im Vergleich zu Regensburg moderat, aber höher als in ländlicheren Gemeinden der Oberpfalz. Durchschnittliche Mietpreise (Stand 2025) sind:

• Bestandswohnungen: Ca. 7,40 Euro pro Quadratmeter, mit einer leichten Steigerung von 1,5 % im Vergleich zum Vorjahr.

• Neubauwohnungen: Ca. 9,50 Euro pro Quadratmeter, mit einem Anstieg von 2,5 %.

• Häuser (Bestand): Ca. 8,05 Euro pro Quadratmeter.

• Häuser (Neubau): Ca. 8,40 Euro pro Quadratmeter.

Die Bruttomietrenditen liegen bei Bestandswohnungen bei etwa 3,2 % und bei Neubauwohnungen bei 3,9 %, was Obertraubling für Kapitalanleger attraktiv macht.

4. Preisentwicklung und Einflussfaktoren

4.1. Historische Entwicklung

In den letzten Jahren haben die Immobilienpreise in Obertraubling eine stabile, aber moderate Aufwärtsentwicklung gezeigt. Besonders die Wohnungspreise sind seit 2022 um etwa 10 % gestiegen, während die Hauspreise aufgrund eines größeren Angebots und eines leichten Rückgangs der Nachfrage stabiler blieben. Grundstückspreise verzeichneten in den letzten drei Jahren ein Wachstum von etwa 5,4 %, was auf die hohe Nachfrage nach Baugrundstücken in der Region zurückzuführen ist.

4.2. Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren beeinflussen den Immobilienmarkt in Obertraubling:

• Lage und Infrastruktur: Die Nähe zu Regensburg und die gute Verkehrsanbindung (B15, Bahnhof, A9) erhöhen die Attraktivität. Große Arbeitgeber in der Region ziehen Fachkräfte an, die in Obertraubling wohnen möchten.

• Zinsentwicklung: Die Entscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) zu Zinssätzen haben direkten Einfluss auf die Finanzierungskosten und damit auf die Nachfrage. Experten erwarten für 2025 Zinssenkungen, die den Markt beleben könnten.

• Demographische Entwicklung: Obertraubling verzeichnet ein moderates Bevölkerungswachstum, insbesondere durch Zuzug von Familien und Berufstätigen.

• Angebot und Nachfrage: Die Nachfrage nach modernen Wohnungen und Einfamilienhäusern übersteigt das Angebot, was die Preise in die Höhe treibt. Gleichzeitig gibt es ein ausreichendes Angebot an Bestandsimmobilien, das die Preissteigerungen dämpft.

• Infrastrukturprojekte: Geplante Entwicklungen, wie neue Baugebiete (z. B. Gebelkofen-Süd), könnten die Verfügbarkeit von Grundstücken erhöhen und die Preise stabilisieren.

5. Besondere Immobilien und Trends

5.1. Mehrgenerationenhäuser

Mehrgenerationenhäuser sind in Obertraubling besonders gefragt. Viele Objekte werden als Zwei- oder Dreifamilienhäuser genutzt, mit separaten Wohneinheiten, die sowohl für Eigennutzung als auch für Vermietung geeignet sind. Diese Immobilien sind attraktiv für Kapitalanleger, da sie stabile Mieteinnahmen versprechen.

5.2. Historische Immobilien

Einzigartige Objekte wie Wohnungen im historischen Wasserschloss Gebelkofen ziehen Käufer an, die besonderes Wohnambiente suchen. Diese Immobilien sind oft kernsaniert und kombinieren historischen Charme mit moderner Ausstattung.

5.3. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz

Der Trend zu energieeffizienten Immobilien ist auch in Obertraubling spürbar. Neubauten entsprechen häufig dem KfW-40-Standard, und Bestandsimmobilien werden zunehmend mit modernen Heizsystemen und Wärmedämmungen nachgerüstet. Käufer legen Wert auf nied auf Nachhaltigkeit, was den Wert von Immobilien mit guter Energiebilanz steigert.

5.4. Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien, insbesondere Praxis- und Büroflächen, sind in zentralen Lagen von Obertraubling gefragt. Diese Objekte bieten oft Kombinationsmöglichkeiten aus Wohnen und Arbeiten, was sie für Selbstständige und Unternehmer attraktiv macht.

6. Zukünftige Entwicklungen

Für 2025 wird eine Stabilisierung der Immobilienpreise in Obertraubling erwartet, mit leichtem Wachstum bei Wohnungen und Grundstücken. Die erwarteten Zinssenkungen der EZB könnten die Nachfrage nach Immobilien ankurbeln, insbesondere bei Käufern, die auf günstigere Finanzierungsbedingungen warten. Neue Baugebiete wie Gebelkofen-Süd werden das Angebot an Grundstücken und Neubauten erweitern, was den Preisdruck leicht entschärfen könnte.

Die Nachfrage nach Mehrgenerationenhäusern und energieeffizienten Immobilien wird weiterhin hoch bleiben. Gleichzeitig könnten infrastrukturelle Entwicklungen, wie der Ausbau von Verkehrsverbindungen oder neue Gewerbegebiete, die Attraktivität von Obertraubling weiter steigern.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Obertraubling ist dynamisch und bietet vielfältige Möglichkeiten für Käufer, Verkäufer und Investoren. Die Gemeinde profitiert von ihrer Nähe zu Regensburg, einer guten Infrastruktur und einer hohen Lebensqualität. Während die Preise für Eigentumswohnungen und Grundstücke moderat steigen, bleiben Hauspreise stabil. Besondere Trends wie Mehrgenerationenhäuser, historische Immobilien und energieeffiziente Gebäude prägen den Markt. Für 2025 wird ein stabiler Markt mit leichtem Wachstum erwartet, unterstützt durch mögliche Zinssenkungen und neue Baugebiete.

Obertraubling bleibt eine attraktive Option für Familien, Berufstätige und Investoren, die eine Balance aus ländlicher Ruhe und städtischer Nähe suchen. Eine sorgfältige Marktbeobachtung und gegebenenfalls die Unterstützung durch lokale Immobilienexperten sind empfehlenswert, um die besten Chancen auf dem Markt zu nutzen.

Umgebung von Obertraubling

Mit rund 140.276 Einwohner gilt die kreisfreie Stadt Regensburg nicht nur als die Stadt mit den meisten Einwohnern in der gleichnamigen Region, sondern ist zugleich die Hauptstadt sowie der Sitz der Regierung der Oberpfalz aber auch Verwaltungssitz des Landrates. Unmittelbar dahinter folgen eine Vielzahl klangvoller Namen wie zum Beispiel Regenstauf (ca. 15.527), Neutraubling (rund 13.255), Lappersdorf (etwa 13.058), Nittendorf (9.300), Hemau (circa 8.610) sowie Wenzenbach (knapp 8.337) Einwohner. Mit Schierling (ca. 7.413), Pentling (6.100), Zeitlarn (5.900), Beratzhausen (5.500), Tegernheim (5.500), Barbing (5.400), Bernhardswald (5.400), Laaber (5.200), oder Sinzing (rund 6.753) Einwohner folgen eine Reihe weiterer Städte bis letztendlich die Gemeinde Riekofen erreicht ist, welche mit gerade einmal 761 Einwohner das Schlußlicht des Landkreises bildet.