Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Zeitlarn

Immobilienmarkt Zeitlarn

1. Einleitung

Zeitlarn, eine Gemeinde im Landkreis Regensburg in Bayern, liegt idyllisch am Ufer des Regen und besticht durch ihre Nähe zur Stadt Regensburg sowie ihre gute Verkehrsanbindung über die Bundesstraße B15 und die Autobahn A93. Mit etwa 5.900 Einwohnern und einer attraktiven Lage in einer ländlichen, aber gut angebundenen Region, ist Zeitlarn ein begehrter Wohnstandort für Familien, Pendler und Investoren. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Zeitlarn, beleuchtet Preisentwicklungen, Markttrends, Angebots- und Nachfragesituation sowie die Zukunftsaussichten für Käufer, Verkäufer und Investoren.

2. Überblick über den Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in Zeitlarn zeichnet sich durch eine hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien aus, insbesondere nach Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Eigentumswohnungen. Die Gemeinde bietet eine Mischung aus modernen Neubauten und bestehenden Immobilien, die in den letzten Jahrzehnten errichtet wurden. Besonders der Ortsteil Zeitlberg gilt als eine der nobelsten Wohnlagen in der Region, was sich in den vergleichsweise hohen Quadratmeterpreisen widerspiegelt. Die Attraktivität der Gemeinde wird durch die Nähe zu Regensburg, gute Infrastruktur (Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten) und die ländliche Ruhe verstärkt.

2.1. Kaufpreise für Wohnimmobilien

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien in Zeitlarn liegt im Jahr 2025 bei etwa 3.600 bis 4.400 EUR, abhängig von der Immobilienart und Lage.

• Häuser: Einfamilienhäuser und Doppelhäuser erreichen durchschnittliche Kaufpreise von etwa 3.560 bis 4.870 EUR pro Quadratmeter. Besonders hochwertige Neubauten oder Immobilien in Toplagen wie dem Zeitlberg können Preise von bis zu 5.700 EUR pro Quadratmeter erzielen. Günstigere Bestandsimmobilien, die sanierungsbedürftig sind, starten bei etwa 1.860 EUR pro Quadratmeter.

• Wohnungen: Eigentumswohnungen kosten im Durchschnitt zwischen 3.650 und 4.180 EUR pro Quadratmeter. Hochwertige Neubauwohnungen in guter Lage erreichen bis zu 4.600 EUR pro Quadratmeter, während ältere Bestandswohnungen in einfacheren Lagen bei etwa 2.730 EUR pro Quadratmeter beginnen.

• Grundstücke: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Baugrundstücke liegt bei etwa 630 EUR, wobei voll erschlossene Grundstücke in beliebten Lagen bis zu 1.000 EUR pro Quadratmeter kosten können. Günstigere, teilerschlossene Grundstücke sind ab etwa 350 EUR pro Quadratmeter erhältlich.

2.2. Mietpreise

Die Mietpreise in Zeitlarn sind im Vergleich zu Regensburg moderat, aber dennoch attraktiv für Vermieter aufgrund der stabilen Nachfrage.

• Wohnungen: Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei etwa 9,30 bis 9,65 EUR pro Quadratmeter. Hochwertige Neubauwohnungen in guter Lage können bis zu 12,95 EUR pro Quadratmeter erreichen, während einfachere Bestandswohnungen bei etwa 8,14 EUR pro Quadratmeter starten.

• Häuser: Für Einfamilienhäuser und Doppelhäuser liegt der durchschnittliche Mietpreis bei etwa 10,15 EUR pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 9,85 EUR bis 13,14 EUR pro Quadratmeter.

2.3. Preisentwicklung

In den letzten fünf Jahren sind die Immobilienpreise in Zeitlarn kontinuierlich gestiegen, mit einer Wertsteigerung von etwa 64 % seit 2020. Besonders die Kaufpreise für Häuser haben sich positiv entwickelt, mit einem Anstieg von etwa 19,5 % seit dem zweiten Quartal 2020. Wohnungspreise hingegen verzeichneten im Jahr 2025 einen leichten Rückgang von etwa 0,9 % im Vergleich zum Vorjahr, was auf eine Normalisierung des Marktes nach der starken Nachfrage während der Pandemie hindeutet. Grundstückspreise sind ebenfalls gestiegen, bleiben aber im Vergleich zu städtischen Lagen wie Regensburg erschwinglich.

3. Angebot und Nachfrage

3.1. Angebot

Das Angebot an Immobilien in Zeitlarn ist begrenzt, was die Preise in die Höhe treibt. Aktuell dominieren Einfamilienhäuser und Doppelhäuser den Markt, gefolgt von Eigentumswohnungen und Baugrundstücken. Neubauprojekte, wie Doppelhaushälften mit modernen Energiestandards, kommen regelmäßig auf den Markt, sind jedoch schnell vergriffen. Provisionsfreie Immobilien von Privatpersonen sind selten, da viele Verkäufe über Makler abgewickelt werden. Baugrundstücke sind besonders gefragt, wobei erschlossene Grundstücke ohne Bauzwang für Kapitalanleger attraktiv sind.

3.2. Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Zeitlarn ist hoch, insbesondere durch Familien, die die ländliche Ruhe mit der Nähe zu Regensburg kombinieren möchten, sowie durch Pendler, die in der Stadt arbeiten. Der Zeitlberg zieht wohlhabende Käufer an, darunter Ärzte, Professoren und Unternehmer, die Wert auf exklusive Lagen legen. Investoren zeigen Interesse an Mietwohnungen und Grundstücken, da die Mietrendite in Zeitlarn bei etwa 1,88 % liegt, was im Vergleich zu anderen ländlichen Regionen attraktiv ist. Die Vermarktungsdauer von Immobilien ist kurz: Bestandswohnungen sind im Durchschnitt 9 Tage online, Neubauwohnungen etwa 21 Tage.

4. Markttrends und Einflussfaktoren

4.1. Energieeffizienz und Nachhaltigkeit

Ein wesentlicher Trend auf dem Immobilienmarkt in Zeitlarn ist die steigende Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien. Neubauten mit Luft-Wärmepumpen, Fußbodenheizung und Photovoltaikanlagen sind besonders gefragt. Käufer legen Wert auf niedrige Betriebskosten und hohe energetische Standards, was den Preisunterschied zwischen Neubauten und älteren Bestandsimmobilien verstärkt.

4.2. Hohe Baukosten

Gestiegene Material- und Arbeitskosten bremsen den Neubau in Zeitlarn, was das Angebot an neuen Immobilien einschränkt. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des Marktes und treibt die Preise für bestehende Immobilien in die Höhe.

4.3. Demografische Entwicklung

Die Bevölkerung in Zeitlarn ist mit einem Durchschnittsalter von etwa 45,9 Jahren vergleichsweise alt, und das Wachstum der Bevölkerung beträgt nur 1,4 % in den letzten zehn Jahren. Dennoch bleibt die Nachfrage nach Wohnraum stabil, da junge Familien und Zuzügler aus Regensburg die Region attraktiv finden.

4.4. Verkehrsanbindung und Infrastruktur

Die gute Anbindung an Regensburg über die A93 und B15 sowie der öffentliche Nahverkehr mit Bussen erhöhen die Attraktivität von Zeitlarn. Einkaufsmöglichkeiten (z. B. Netto), Schulen und Kindergärten sind fußläufig erreichbar, was besonders Familien anspricht.

5. Investitionsmöglichkeiten

Zeitlarn bietet interessante Investitionsmöglichkeiten, insbesondere für Kapitalanleger, die von der stabilen Mietrendite profitieren möchten. Bestandswohnungen sind aufgrund ihrer kürzeren Vermarktungsdauer und moderaten Preise attraktiv für Investoren, die eine schnelle Vermietung anstreben. Grundstücke ohne Bauzwang eignen sich für langfristige Investitionen, da die Preise voraussichtlich weiter steigen werden. Neubauwohnungen sind für Investoren interessant, die auf langfristige Wertsteigerung setzen, auch wenn die Mietrendite aufgrund der hohen Kaufpreise etwas niedriger ausfällt.

6. Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die geringe Verfügbarkeit von Immobilien und Grundstücken führt zu einem Verkäufermarkt, was die Preise in die Höhe treibt.

• Hohe Baukosten: Neue Bauprojekte sind teuer, was die Erschwinglichkeit für junge Familien einschränkt.

• Zinsentwicklung: Steigende Bauzinsen belasten Käufer mit Finanzierungen, was die Nachfrage nach hochpreisigen Immobilien dämpfen könnte.

7. Zukunftsaussichten

Der Immobilienmarkt in Zeitlarn wird voraussichtlich weiterhin stabil bleiben, getrieben von der hohen Nachfrage und der begrenzten Verfügbarkeit von Wohnraum. Die Preise für Häuser und Grundstücke werden vermutlich weiter moderat steigen, während Wohnungspreise sich auf hohem Niveau stabilisieren könnten. Die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien wird zunehmen, was den Markt für Neubauten mit modernen Standards stärken wird. Für Investoren bleibt Zeitlarn attraktiv, da die Nähe zu Regensburg und die stabile Mietnachfrage langfristige Renditen sichern.

8. Fazit

Zeitlarn ist ein dynamischer Immobilienmarkt mit hohen Preisen, stabiler Nachfrage und begrenzten Angeboten. Die Gemeinde bietet sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für Investoren attraktive Möglichkeiten, insbesondere in den Bereichen Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Baugrundstücke. Die Zukunft des Marktes hängt von der Entwicklung der Baukosten, Zinsen und der weiteren infrastrukturellen Anbindung ab. Wer in Zeitlarn investieren oder kaufen möchte, sollte die individuelle Lage und Ausstattung der Immobilie sorgfältig prüfen, um einen fairen Preis zu erzielen.

Umgebung von Zeitlarn

Mit rund 140.276 Einwohner gilt die kreisfreie Stadt Regensburg nicht nur als die Stadt mit den meisten Einwohnern in der gleichnamigen Region, sondern ist zugleich die Hauptstadt sowie der Sitz der Regierung der Oberpfalz aber auch Verwaltungssitz des Landrates. Unmittelbar dahinter folgen eine Vielzahl klangvoller Namen wie zum Beispiel Regenstauf (ca. 15.527), Neutraubling (rund 13.255), Lappersdorf (etwa 13.058), Nittendorf (9.300), Hemau (circa 8.610) sowie Wenzenbach (knapp 8.337) Einwohner. Mit Obertraubling (etwa 7.949), Schierling (ca. 7.413), Pentling (6.100), Beratzhausen (5.500), Tegernheim (5.500), Barbing (5.400), Bernhardswald (5.400), Laaber (5.200), oder Sinzing (rund 6.753) Einwohner folgen eine Reihe weiterer Städte bis letztendlich die Gemeinde Riekofen erreicht ist, welche mit gerade einmal 761 Einwohner das Schlußlicht des Landkreises bildet.