Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Tegernheim

Immobilienmarkt Tegernheim

Einleitung

Tegernheim, eine Gemeinde im Landkreis Regensburg in Bayern, liegt unmittelbar östlich der Stadt Regensburg und ist aufgrund ihrer Nähe zur Großstadt sowie ihrer idyllischen Lage an der Donau ein attraktiver Standort für Immobilieninvestitionen. Die Gemeinde mit etwa 5.500 Einwohnern verbindet ländliche Ruhe mit einer hervorragenden Infrastruktur und Anbindung an das wirtschaftlich starke Regensburg. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Immobilienmarkt in Tegernheim, einschließlich Preisentwicklungen, Angebotssituation, Nachfrage, Renditeaussichten und Zukunftsperspektiven.

Lage und Attraktivität

Tegernheim liegt nördlich der Donau und grenzt an die Ausläufer des Falkensteiner Vorwaldes. Die Nähe zu Regensburg, das als viertgrößte Stadt Bayerns ein bedeutendes wirtschaftliches und kulturelles Zentrum ist, macht Tegernheim besonders attraktiv. Die Gemeinde bietet eine ausgezeichnete Verkehrsanbindung, sowohl über die Osttangente als auch durch öffentliche Verkehrsmittel, wodurch die Regensburger Innenstadt in wenigen Minuten erreichbar ist. Zudem verfügt Tegernheim über eine gute Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangeboten, was die Lebensqualität erhöht. Die naturnahe Lage mit Zugang zu Wäldern und der Donau spricht sowohl Familien als auch Naturliebhaber an.

Immobilienpreise

Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Tegernheim ist von einer stetigen Wertsteigerung geprägt. Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser liegt aktuell bei etwa 4.600 € pro Quadratmeter, während Eigentumswohnungen im Schnitt bei 3.900 € pro Quadratmeter gehandelt werden. Die Preisspanne variiert je nach Lage, Baujahr und Ausstattung. Hochwertige Neubauwohnungen in bevorzugten Lagen können bis zu 5.900 € pro Quadratmeter kosten, während günstigere Bestandswohnungen bei etwa 3.600 € pro Quadratmeter liegen. Häuserpreise bewegen sich für Neubauten oft zwischen 700.000 € und 800.000 €, abhängig von Größe und Grundstück.

In den letzten Jahren sind die Preise kontinuierlich gestiegen. Seit 2020 verzeichnet der Markt für Häuser eine Preissteigerung von rund 14 %, während Wohnungen eine moderate Zunahme von etwa 10 % erfahren haben. Diese Entwicklung spiegelt die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot wider, insbesondere bei Neubauten und Grundstücken.

Mietpreise

Die Mietpreise in Tegernheim sind ebenfalls auf einem hohen Niveau. Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen liegt bei etwa 10,50 € pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 9,70 € für einfachere Objekte bis 14,20 € für hochwertige Neubauwohnungen. Für Häuser liegt der Mietpreis im Durchschnitt bei 11,50 € pro Quadratmeter. Die Mietpreise sind in den letzten Jahren um etwa 8 % gestiegen, was auf die wachsende Nachfrage nach Wohnraum in der Region zurückzuführen ist. Besonders kleine und mittelgroße Wohnungen sind gefragt, da sie für junge Familien und Pendler attraktiv sind.

Grundstückspreise

Grundstücke in Tegernheim sind rar und entsprechend teuer. Der Quadratmeterpreis für Baugrundstücke liegt im Durchschnitt bei etwa 600 €, wobei begehrte Lagen wie Waldrandgebiete oder das „Schmid-Viertel“ höhere Preise erzielen können. In den letzten zwei Jahren wurden Grundstücke oft in einem Umkreis von 15 km ausgewertet, da die Verfügbarkeit in Tegernheim selbst begrenzt ist. Die Preise basieren auf Angebotspreisen und können von tatsächlichen Transaktionspreisen abweichen, da Faktoren wie Bodenrichtwerte und individuelle Verhandlungen eine Rolle spielen.

Angebot und Nachfrage

Das Immobilienangebot in Tegernheim ist vielfältig, aber begrenzt. Es umfasst Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und Grundstücke. Besonders gefragt sind moderne Neubauten, wie etwa Doppelhaushälften mit ca. 130–140 m² Wohnfläche oder barrierefreie Wohnungen für Senioren, wie sie in der Wohnanlage „Betreutes Wohnen Am Hohen Sand“ angeboten werden. Pflegeapartments und Kapitalanlagen mit hoher Rendite, wie Doppelhaushälften auf großen Grundstücken, sind ebenfalls beliebt.

Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was die Preise weiter antreibt. Familien schätzen die ruhige Lage und die Nähe zu Regensburg, während Investoren aufgrund der stabilen Wertsteigerung und der geringen Leerstandsquote in Tegernheim aktiv sind. Besonders Eigentumswohnungen und Grundstücke in naturnahen Lagen wie am Kreuther Forst oder in Waldrandlage sind schnell vergriffen. Die Vermarktungsdauer von Immobilien hat sich verkürzt: Bestandswohnungen sind im Schnitt 25 Tage online, Mietwohnungen etwa 16 Tage.

Renditeaussichten

Tegernheim bietet attraktive Renditeaussichten, insbesondere für Anlageimmobilien. Die durchschnittliche Mietrendite liegt bei etwa 2,3 %, wobei Neubauwohnungen aufgrund höherer Mietpreise renditestärker sind als Bestandsimmobilien. Der Kaufpreisfaktor, der die Amortisationsdauer der Investition durch Mieteinnahmen beschreibt, liegt bei etwa 35, was im Vergleich zu anderen Regionen relativ hoch ist. Dennoch bleibt Tegernheim aufgrund der stabilen Nachfrage und der geringen Bevölkerungsfluktuation eine sichere Investition. Das junge Durchschnittsalter der Bevölkerung (ca. 43,5 Jahre) und das Bevölkerungswachstum von 16,1 % in den letzten zehn Jahren unterstreichen die langfristige Attraktivität des Standorts.

Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung

Die Bevölkerung in Tegernheim wächst stetig, was die Nachfrage nach Wohnraum weiter ankurbelt. Die Gemeinde profitiert von ihrer Nähe zu Regensburg, einem wirtschaftlich starken Standort mit zahlreichen Arbeitsplätzen in Industrie, Dienstleistung und Bildung. Die Arbeitslosigkeit in der Region ist niedrig, und die Einkommensentwicklung stabil, was die Zahlungsfähigkeit der Mieter und Käufer unterstützt. Gleichzeitig belasten die anhaltende Rezession und steigende Zinsen für Baukredite den Immobilienmarkt, allerdings stabilisiert sich die Lage aktuell, da die Europäische Zentralbank Leitzinssenkungen signalisiert.

Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt in Tegernheim wird in den kommenden Jahren weiterhin von einer hohen Nachfrage geprägt sein. Die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken und die strengen Bauregularien könnten das Angebot weiter einschränken, was die Preise nach oben treiben dürfte. Gleichzeitig fördern moderne Bauprojekte, wie energieeffiziente Neubauten in KfW-40-Standard, die Attraktivität der Gemeinde. Die Nachfrage nach barrierefreiem Wohnraum und Pflegeapartments wird aufgrund der alternden Bevölkerung steigen, während Familien weiterhin Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften suchen.

Risiken bestehen in der Volatilität der Bauzinsen, die sich an den Renditen zehnjähriger Bundesanleihen und der Inflationserwartung orientieren. Eine höhere Staatsverschuldung und eine unsichere weltwirtschaftliche Lage könnten die Finanzierung von Immobilien erschweren. Dennoch bleibt Tegernheim aufgrund seiner stabilen wirtschaftlichen Basis und der Nähe zu Regensburg ein gefragter Standort.

Fazit

Tegernheim ist ein dynamischer Immobilienmarkt mit hohem Potenzial. Die Kombination aus ländlicher Idylle, guter Infrastruktur und Nähe zu Regensburg macht die Gemeinde sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren attraktiv. Die Preise für Häuser, Wohnungen und Grundstücke sind hoch, aber die stabile Nachfrage und die Wertsteigerung rechtfertigen Investitionen. Für die Zukunft ist mit einer Fortsetzung des Preisanstiegs zu rechnen, wenngleich externe Faktoren wie Zinsentwicklungen und wirtschaftliche Unsicherheiten berücksichtigt werden müssen. Tegernheim bleibt ein Standort mit hoher Lebensqualität und soliden Renditeaussichten.

Umgebung von Tegernheim

Mit rund 140.276 Einwohner gilt die kreisfreie Stadt Regensburg nicht nur als die Stadt mit den meisten Einwohnern in der gleichnamigen Region, sondern ist zugleich die Hauptstadt sowie der Sitz der Regierung der Oberpfalz aber auch Verwaltungssitz des Landrates. Unmittelbar dahinter folgen eine Vielzahl klangvoller Namen wie zum Beispiel Regenstauf (ca. 15.527), Neutraubling (rund 13.255), Lappersdorf (etwa 13.058), Nittendorf (9.300), Hemau (circa 8.610) sowie Wenzenbach (knapp 8.337) Einwohner. Mit Obertraubling (etwa 7.949), Schierling (ca. 7.413), Pentling (6.100), Zeitlarn (5.900), Beratzhausen (5.500), Barbing (5.400), Bernhardswald (5.400), Laaber (5.200), oder Sinzing (rund 6.753) Einwohner folgen eine Reihe weiterer Städte bis letztendlich die Gemeinde Riekofen erreicht ist, welche mit gerade einmal 761 Einwohner das Schlußlicht des Landkreises bildet.