Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Herrsching am Ammersee

Immobilienmarkt Herrsching am Ammersee

Einleitung

Herrsching am Ammersee, eine idyllische Gemeinde am Ostufer des Ammersees im bayerischen Fünfseenland, zählt zu den begehrtesten Wohnlagen in der Region. Mit etwa 11.000 Einwohnern bietet der Ort eine Kombination aus naturnaher Lebensqualität, guter Infrastruktur und Nähe zur Metropole München. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Herrsching, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Trends sowie die Faktoren, die den Markt prägen.

Lage und Attraktivität

Herrsching liegt etwa 40 Kilometer südwestlich von München und ist durch die S-Bahn-Linie S8 (Flughafenlinie) hervorragend an die Landeshauptstadt angebunden. Die Fahrzeit zum Münchner Hauptbahnhof beträgt rund 50 Minuten, zur Autobahn A96 etwa 10 Minuten. Die Gemeinde besticht durch ihre Lage am Ammersee, die Nähe zu weiteren Seen wie dem Pilsensee oder Wörthsee sowie die Alpen in etwa einer Stunde Entfernung. Freizeitmöglichkeiten wie Strandbäder, Surfschulen, Wanderwege zum Kloster Andechs und Veranstaltungen wie das Schlossparkfest machen Herrsching besonders attraktiv. Die Infrastruktur umfasst Kindergärten, Schulen (inklusive eines neuen Gymnasiums ab 2025/26), Geschäfte des täglichen Bedarfs und kulturelle Einrichtungen wie das Kurparkschlösschen.

Die hohe Lebensqualität, gepaart mit der Nähe zu München, zieht Pendler, Familien, Naturliebhaber und Zweitwohnsitzsuchende an. Immobilien mit Seeblick oder Seezugang sind besonders gefragt und erzielen Spitzenpreise, während das Zentrum und ruhigere Wohnlagen ebenfalls stark nachgefragt sind.

Immobilienpreise und Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Herrsching ist geprägt von hohen Preisen, die über dem bundesweiten Durchschnitt liegen, jedoch im Vergleich zu anderen Fünfseenland-Gemeinden wie Starnberg moderat erscheinen. Im Folgenden eine Übersicht der aktuellen Preise (Stand Anfang 2025):

Eigentumswohnungen

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 8.200 Euro, mit einer Spanne von 7.900 bis 8.500 Euro. Neuwertige Wohnungen in Toplagen, insbesondere mit Seeblick, können bis zu 10.000 Euro pro Quadratmeter kosten. Seit 2020 sind die Preise um etwa 15 % gestiegen, wobei ein Anstieg von 7.300 Euro im Jahr 2024 auf 8.200 Euro im Jahr 2025 zu verzeichnen ist. Die Nachfrage nach kleineren Wohneinheiten (2- bis 3-Zimmer-Wohnungen) ist besonders hoch, da sie sowohl für junge Paare als auch für Senioren attraktiv sind.

Einfamilienhäuser und Doppelhäuser

Für Häuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 7.700 Euro, mit Schwankungen zwischen 3.600 und 9.900 Euro je nach Lage, Zustand und Ausstattung. Häuser mit 100 Quadratmetern kosten im Schnitt 11.000 Euro pro Quadratmeter, während größere Objekte (150–200 Quadratmeter) zwischen 8.800 und 10.100 Euro pro Quadratmeter liegen. Seit 2020 ist ein Preisanstieg von etwa 5 % zu beobachten, wobei die Preise von 2024 (6.700 Euro) auf 2025 (6.100 Euro) leicht gesunken sind. Moderne Neubauten mit hoher Energieeffizienz (z. B. KfW 55) und Seeblick erzielen die höchsten Preise.

Grundstücke

Grundstückspreise variieren stark je nach Lage und Erschließungsgrad. Der Durchschnitt liegt bei etwa 1.900 Euro pro Quadratmeter, wobei erschlossene Grundstücke einen Preisaufschlag von bis zu 15 % gegenüber unerschlossenen Grundstücken haben. Grundstücke mit Seeblick oder in zweiter Seereihe sind besonders teuer und selten. Die Bodenrichtwerte, die alle ein bis zwei Jahre aktualisiert werden, dienen als Orientierung, spiegeln jedoch nicht immer die aktuelle Marktlage wider.

Mietpreise

Die Mietpreise in Herrsching bewegen sich im oberen Segment. Eine 2-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmetern kostet etwa 750 bis 900 Euro pro Monat, während größere Wohnungen (100 Quadratmeter) Mieten von 1.500 bis 2.000 Euro erzielen. Häuser mit 150 Quadratmetern liegen bei etwa 3.000 Euro monatlicher Miete. Die Nachfrage nach Mietobjekten ist hoch, insbesondere in zentralen Lagen oder mit Seeblick.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Herrsching ist begrenzt, was die Preise weiter treibt. Eigentumswohnungen machen einen großen Teil des Marktes aus, mit etwa 170 aktuell verfügbaren Objekten, gefolgt von rund 400 Häusern und einer kleineren Anzahl an Grundstücken. Mehrfamilienhäuser sind selten, und typische Blockbauten findet man nur vereinzelt im Ortskern. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, insbesondere bei Immobilien mit besonderen Merkmalen wie Seeblick, Seezugang oder moderner Ausstattung. Verkaufszeiten sind kurz: Im Jahr 2021 wurden Immobilien teilweise innerhalb von zwei Monaten verkauft, was auf eine hohe Nachfrage hinweist.

Besonders gefragt sind:

• Eigentumswohnungen: Barrierefreie Neubauwohnungen, 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse, idealerweise in Seenähe.

• Häuser: Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften mit moderner Energieeffizienz, Garten und guter Anbindung.

• Grundstücke: Baugrundstücke für Einfamilienhäuser, vorzugsweise in Hanglagen mit Aussicht.

Kapitalanleger zeigen Interesse an Freizeitgrundstücken und kleineren Wohnanlagen, während Familien und Pendler die Hauptzielgruppe für Wohnhäuser darstellen. Die Nähe zu München macht Herrsching auch für Zweitwohnsitzsuchende attraktiv.

Markttrends und Prognosen

Der Immobilienmarkt in Herrsching bleibt stabil, trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten und Zinsschwankungen. Für 2025 wird mit einer leichten Preissteigerung gerechnet, bedingt durch erwartete Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank, die die Nachfrage nach Immobilien ankurbeln könnten. Folgende Trends sind erkennbar:

• Energieeffizienz: Neubauten mit hohen energetischen Standards (z. B. KfW 40 oder 55) sind gefragt, da Käufer langfristig Kosten sparen möchten.

• Barrierefreiheit: Besonders Senioren suchen nach rollstuhlgerechten Wohnungen mit Lift und zentraler Lage.

• Nachhaltigkeit: Nachhaltige Baumaterialien und smarte Haustechnologien gewinnen an Bedeutung.

• Seebezug: Immobilien mit Seeblick oder -zugang bleiben ein Statussymbol und erzielen Spitzenpreise.

• Digitalisierung: Virtuelle Besichtigungen und digitale Bewertungstools werden häufiger genutzt.

Langfristig wird die Attraktivität Herrschings durch die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrund und die hohe Lebensqualität weiter steigen. Allerdings könnten steigende Baukosten und regulatorische Vorgaben (z. B. Energieeffizienzstandards) die Preise für Neubauten zusätzlich treiben.

Herausforderungen und Chancen

Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die geringe Verfügbarkeit von Baugrund und Immobilien führt zu einem Verkäufermarkt, der für Käufer herausfordernd ist.

• Hohe Preise: Die Preise schließen viele Interessenten, insbesondere junge Familien, aus dem Markt aus.

• Bodenrichtwerte: Die Aktualisierung der Bodenrichtwerte erfolgt nur alle ein bis zwei Jahre, was die Bewertung erschwert.

Chancen

• Infrastruktur: Die gute Anbindung an München und die geplante Erweiterung des Bildungsangebots (neues Gymnasium) steigern die Attraktivität.

• Tourismus: Der Tourismus fördert die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen und Ferienwohnungen.

• Lokale Expertise: Erfahrene Immobilienmakler mit fundierter Marktkenntnis bieten präzise Bewertungen und erleichtern Verkäufe.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Herrsching am Ammersee ist geprägt von hoher Nachfrage, begrenztem Angebot und stabilen bis leicht steigenden Preisen. Die einzigartige Lage am Ammersee, die gute Infrastruktur und die Nähe zu München machen die Gemeinde zu einem Premiumstandort im Fünfseenland. Eigentumswohnungen und Häuser in Seenähe oder mit moderner Ausstattung sind besonders gefragt, während Grundstücke eine Rarität darstellen. Für 2025 wird eine stabile Marktentwicklung erwartet, mit Chancen für Verkäufer und Investoren, aber auch Herausforderungen für Käufer aufgrund der hohen Preise. Wer in Herrsching investiert, profitiert von einer hohen Lebensqualität und einer langfristig wertsteigernden Region.

Umgebung von Herrsching am Ammersee

Die Faszination Fünf-Seen-Land mit dem Starnberger See, Weißlinger See. Pilsensee, Wörthsee sowie Teilen des Ammersee hat sich bis zum heutigen Tag bestätigt, denn immerhin Leben heute rund 130.811 Menschen in der Region Starnberg. Das heißt zugleich, dass heutzutage auf einer Fläche von circa 488,01 Quadratkilometer laut Statistik etwa 268 Einwohner je Quadratkilometer erfasst sind.

Die Region Starnberg befindet sich im bayerischen Regierungsbezirk Oberbayern und setzt sich aus 14 Städten und Gemeinden zusammen, wobei Starnberg mit rund 22.650 Einwohnern nicht nur über die höchste Einwohnerzahl verfügt, sondern zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises stellt. Erst dann folgen eine Vielzahl Gemeinden darunter Gauting (ca. 20.097), Gilching (knapp 17.851), Tutzing (rund 9.503) sowie Berg (circa 8.141) Einwohner. Eine Reihe weiterer Gemeinden wie zum Beispiel Krailling (etwa 7.515), Weßling (5.500), Inning (4.800), Feldafing (4.300), Pöcking (5.600) und Seefeld (ca. 7.149) Einwohner schließen sich an, ehe mit nur 3.424 Einwohnern die Gemeinde Andechs den Schluß bildet.