Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Schwarzach (Niederbayern)

Immobilienmarkt Schwarzach

1. Einleitung

Schwarzach in Niederbayern, gelegen im Landkreis Straubing-Bogen, ist eine ländliche Gemeinde mit etwa 2.800 Einwohnern. Die Region zeichnet sich durch ihre idyllische Lage entlang der Donau, gute Verkehrsanbindungen und eine hohe Lebensqualität aus. Der Immobilienmarkt in Schwarzach ist geprägt von einer Mischung aus traditionellen Wohnhäusern, modernen Neubauten und landwirtschaftlichen Flächen, die sowohl für Eigenheimbesitzer als auch Investoren attraktiv sind. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Markttrends, Preisentwicklungen, Angebotslage und Zukunftsperspektiven des Immobilienmarktes in Schwarzach.

2. Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Schwarzach ist Teil des niederbayerischen Marktes, der im Vergleich zu urbanen Zentren wie München oder Landshut ein moderates Preisniveau aufweist. Trotz einer gewissen Marktabschwächung in den Jahren 2022 und 2023 zeigt sich der Markt in Niederbayern, und damit auch in Schwarzach, relativ stabil. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien bleibt aufgrund niedriger Zinsen, einer positiven Wertentwicklung und der Attraktivität der Region als Wohnstandort bestehen. Besonders Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Eigentumswohnungen sind gefragt, während der Markt für landwirtschaftliche Flächen ebenfalls eine wichtige Rolle spielt.

2.1. Wohnimmobilien

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Schwarzach ist sowohl von Eigenheimbesitzern als auch von Kapitalanlegern geprägt. Einfamilienhäuser und Doppelhäuser aus dem Bestand (älter als drei Jahre) werden in guten bis mittleren Wohnlagen zu einem durchschnittlichen Preis von etwa 1.650 €/m² angeboten. Neubauhäuser sind teurer und kosten im Schnitt rund 1.900 €/m². Eigentumswohnungen aus dem Bestand liegen bei etwa 1.670 €/m², während Neubauwohnungen Preise von rund 2.300 €/m² erreichen.

Die Mietpreise für Bestandswohnungen betragen etwa 5,10 €/m², während Neubauwohnungen Mieten von etwa 6,60 €/m² erzielen. Die Bruttomietrenditen sind mit 3,7 % für Bestandswohnungen und 3,4 % für Neubauwohnungen im Bundesvergleich attraktiv, was Schwarzach für Investoren interessant macht. Besonders gefragt sind moderne, energieeffiziente Wohnhäuser und Wohnungen, die den aktuellen energetischen Standards entsprechen, wie etwa Effizienzhäuser-55 oder -40.

2.2. Grundstücke

Der Bodenrichtwert in Schwarzach liegt aktuell bei etwa 398 €/m² für unbebaute Grundstücke. Dieser Wert basiert auf den durchschnittlichen Verkaufspreisen der letzten ein bis zwei Jahre und dient als Referenz für die Besteuerung und Bewertung von Grundstücken. Die Preise für Baugrundstücke sind in den letzten Jahren gestiegen, was auf die hohe Nachfrage nach Immobilien und die günstigen Finanzierungsmöglichkeiten zurückzuführen ist. Dennoch bleiben die Grundstückspreise in Schwarzach im Vergleich zu städtischen Zentren erschwinglich, was die Region für private Bauherren attraktiv macht.

2.3. Landwirtschaftliche Flächen

Der Markt für landwirtschaftliche Flächen in Schwarzach zeigt eine stabile Entwicklung mit leicht steigenden Preisen. Der Geldumsatz in diesem Segment ist von 2022 auf 2023 um etwa 15,8 % gestiegen, obwohl die Vertragszahlen um rund 9 % zurückgegangen sind. Landwirtschaftliche Flächen sind besonders für Investoren interessant, die in arrondierte Flächen mit hohem Entwicklungspotenzial investieren möchten.

3. Preisentwicklung

Die Preisentwicklung in Schwarzach spiegelt die allgemeinen Trends in Niederbayern wider. Nach einem Boom in den Jahren bis 2021, getrieben durch niedrige Zinsen und eine hohe Nachfrage, kam es 2022 und 2023 zu einer Preiskorrektur. Der Geldumsatz pro Einwohner sank von etwa 3.900 € im Jahr 2021 auf 2.550 € im Jahr 2023, was einem Rückgang von etwa 35 % entspricht. Dennoch bleibt das Preisniveau im Vergleich zu anderen bayerischen Regionen hoch, was auf die Attraktivität der Region und die Nähe zur Metropolregion München zurückzuführen ist.

Im Bereich der Eigentumswohnungen zeigt sich ein Rückgang der Preise beim Weiterverkauf, während Erstverkäufe von Neubauwohnungen weiterhin leicht steigende Preise verzeichnen. Die Preise für Einfamilienhäuser und Doppelhäuser sind in den letzten zwölf Monaten nahezu stabil geblieben, mit einer leichten Veränderung von -0,8 %. Diese Stabilität macht Schwarzach zu einem verlässlichen Markt für langfristige Investitionen.

4. Angebotslage

Das Immobilienangebot in Schwarzach ist vielfältig und umfasst sowohl Bestandsimmobilien als auch Neubauprojekte. Aktuell sind etwa 218 Eigentumswohnungen in Schwarzach und Umgebung verfügbar, wobei die Bandbreite von 1-Zimmer-Wohnungen bis hin zu großzügigen Penthouse-Wohnungen reicht. Im Bereich der Häuser gibt es rund 309 Angebote, darunter Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Besonders hervorzuheben sind Neubauprojekte wie Tiny-Häuser und moderne Doppelhäuser im Wohngebiet „Schäfflerstraße“, die nach neuesten energetischen Standards gebaut werden.

Auch renovierungsbedürftige Immobilien, wie sanierungsbedürftige Hofstellen oder ältere Bauernhäuser, sind auf dem Markt verfügbar und bieten Potenzial für Käufer mit Interesse an individuellen Umbauprojekten. Zwangsversteigerungen und Schnäppchenhäuser sind ebenfalls Teil des Angebots, wobei Käufer hier auf ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis achten sollten.

5. Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren beeinflussen den Immobilienmarkt in Schwarzach:

• Niedrige Zinsen: Die anhaltend niedrigen Kreditzinsen fördern die Nachfrage nach Immobilienkäufen und Neubauprojekten.

• Lage und Infrastruktur: Die gute Anbindung an die A3 und die Nähe zu Städten wie Straubing und Regensburg machen Schwarzach attraktiv. Die ländliche Umgebung bietet zudem eine hohe Lebensqualität.

• Bevölkerungswachstum: Ein moderates Bevölkerungswachstum in Niederbayern erhöht die Nachfrage nach Wohnraum.

• Energieeffizienz: Der Trend zu energieeffizienten Gebäuden prägt den Markt, da Käufer und Mieter zunehmend Wert auf niedrige Betriebskosten legen.

• Marktabschwächung: Die Preiskorrektur nach 2021 hat zu einem Rückgang der Vertragszahlen geführt, was den Markt jedoch langfristig stabiler macht.

6. Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt in Schwarzach wird voraussichtlich weiterhin stabil bleiben, auch wenn kurzfristige Schwankungen möglich sind. Die Nachfrage nach Wohnraum wird durch die Attraktivität der Region und die Nähe zur Metropolregion München gestützt. Besonders Neubauprojekte, die den aktuellen energetischen Standards entsprechen, werden an Bedeutung gewinnen. Gleichzeitig bieten renovierungsbedürftige Immobilien und landwirtschaftliche Flächen Chancen für Investoren, die auf langfristige Wertsteigerungen setzen.

Die Herausforderung besteht darin, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, da die Preise trotz der Korrektur für viele Haushalte nach wie vor hoch sind. Kommunale Initiativen und staatliche Förderprogramme, wie etwa KfW-Kredite, könnten hier unterstützend wirken. Zudem wird die Digitalisierung des Immobilienmarktes, beispielsweise durch Online-Plattformen und virtuelle Besichtigungen, die Transparenz und den Zugang zu Angeboten weiter verbessern.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Schwarzach (Niederbayern) bietet eine attraktive Mischung aus Stabilität, moderaten Preisen und Entwicklungspotenzial. Mit einem vielfältigen Angebot an Wohnimmobilien, Grundstücken und landwirtschaftlichen Flächen spricht die Region sowohl Eigenheimbesitzer als auch Investoren an. Trotz einer Preiskorrektur in den letzten Jahren bleibt der Markt robust, unterstützt durch niedrige Zinsen, eine gute Infrastruktur und die hohe Lebensqualität. Für die Zukunft wird es entscheidend sein, den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum zu decken und den Fokus auf energieeffiziente Neubauprojekte zu legen. Schwarzach bleibt damit ein vielversprechender Standort für Immobilieninvestitionen im niederbayerischen Raum.

Umgebung von Schwarzach

Einmal abgesehen von der Stadt Straubing mit rund 45.502 Einwohner setzt sich die gleichnamige Region Straubing-Bogen aus ingesamt 37 Städte, Märkte und Gemeinden zusammen. Zu den Ortschaften mit den höchsten Einwohnerzahlen zählen unter anderen Bogen (ca. 9.751), Geiselhöring (rund 6.936), Mallersdorf-Pfaffenberg (etwa 6.488), Leiblfing (circa 4.122), Kirchroth (3.800), Wiesenfelden (3.800), Laberweinting (3.400), Aiterhofen (3.300), Parkstetten (3.200), Straßkirchen (3.200) und Hunderdorf (knapp 3.285). Auf den weiteren Plätzen folgen zum Beispiel Oberschneiding (3.000), Steinach (etwa 2.968), Mitterfels (2.800) sowie Rain (rund 2.747) Einwohner, dass setzt sich fort bis schließlich die Gemeinde Perasdorf erreicht ist, welche mit ihren 562 Einwohnern als Schlußlicht des Landkreises gilt.