Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Osterhofen

Immobilienmarkt Osterhofen

Einleitung

Osterhofen, eine Stadt mit etwa 11.800 Einwohnern im Landkreis Deggendorf in Niederbayern, bietet einen Immobilienmarkt, der von einer stabilen Nachfrage, einer idyllischen Lage und einer guten Infrastruktur geprägt ist. Die Stadt kombiniert ländliches Flair mit einer guten Anbindung an größere Städte wie Deggendorf, Passau und Regensburg. Dieser Bericht beleuchtet die aktuelle Marktsituation, Preisentwicklungen, Angebotstypen, Nachfragefaktoren sowie Zukunftsperspektiven des Immobilienmarkts in Osterhofen.

1. Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Osterhofen ist vielfältig und umfasst Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Doppel- und Reihenhäuser sowie Grundstücke und Gewerbeimmobilien. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften in ruhigen Wohnlagen, die sowohl für Familien als auch für ältere Menschen attraktiv sind. Die Stadtteile Altenmarkt, Gergweis und Thundorf sind besonders beliebt aufgrund ihrer ruhigen Lage und Nähe zur Natur. Gewerbeimmobilien, wie etwa voll vermietete Wohn- und Geschäftshäuser im Stadtzentrum, sowie Pflegeapartments als Kapitalanlagen, gewinnen zunehmend an Bedeutung.

1.1. Angebot

Das Immobilienangebot in Osterhofen ist breit gefächert. Es reicht von modernisierten Einfamilienhäusern aus den 1970er- und 1980er-Jahren bis hin zu Neubauten, die ab 2025 bezugsfertig sind. Viele Objekte, insbesondere ältere Gebäude, wurden in den letzten Jahren umfassend saniert, beispielsweise mit neuen Fenstern, Heizsystemen (z. B. Luftwärmepumpen oder Pelletöfen) und modernen Einbauküchen. Baugrundstücke sind ebenfalls verfügbar, oft in teilerschlossenen, ruhigen Lagen, mit Preisen ab etwa 85,90 € pro Quadratmeter. Gewerbeimmobilien wie Ärztehäuser, Büros oder Imbissgebäude im Stadtzentrum bieten Investitionsmöglichkeiten mit stabilen Renditen.

1.2. Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Osterhofen ist stabil, getrieben durch die Attraktivität der Region für Familien, Pendler und Investoren. Die Nähe zu Deggendorf (ca. 15 km) und die gute Anbindung an die Zugverbindung nach München machen Osterhofen besonders für Berufspendler attraktiv. Familien schätzen die ruhigen Wohnlagen und die gute Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Ärzten. Investoren zeigen Interesse an renditestarken Objekten wie Mehrfamilienhäusern oder Pflegeapartments, die durch langfristige Pachtverträge und steuerliche Vorteile (z. B. 5 % degressive Abschreibung) attraktiv sind.

2. Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Osterhofen haben in den letzten Jahren eine moderate, aber stetige Wertsteigerung erfahren. Im ersten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 2.612 €, während Häuser durchschnittlich 2.452 € pro Quadratmeter kosten. Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich bei Wohnungen ein Preisanstieg von etwa 23,23 %, während Hauspreise einen leichten Rückgang von 4,05 % verzeichnen. Der Kaufpreisfaktor liegt bei etwa 24, was auf eine durchschnittliche Rendite von rund 3,52 % hindeutet.

Mietpreise variieren je nach Lage, Zustand und Baujahr der Immobilie. Für Wohnungen liegen die Kaltmieten zwischen 7,82 € und 9,30 € pro Quadratmeter, wobei hochwertige Neubauwohnungen in zentralen Lagen die oberen Preisgrenzen erreichen. Häuser mit Einliegerwohnungen oder Gewerbeflächen erzielen monatliche Mieteinnahmen von bis zu 1.950 € (warm), insbesondere bei voll vermieteten Objekten.

2.1. Faktoren der Preisentwicklung

Die Preisentwicklung wird durch mehrere Faktoren beeinflusst:

• Nachfrage: Die stabile Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere in ruhigen, naturnahen Lagen, treibt die Preise für Einfamilienhäuser und Grundstücke.

• Wirtschaftliche Lage: Niedrige Kreditzinsen und die positive Wertentwicklung der letzten Jahre (ca. 51,26 % in fünf Jahren) machen Immobilien in Osterhofen attraktiv für Investoren.

• Zustand der Objekte: Modernisierte oder neuwertige Immobilien erzielen deutlich höhere Preise als renovierungsbedürftige Objekte.

• Infrastruktur: Die gute Anbindung an Verkehrsnetze und die Verfügbarkeit von Glasfaseranschlüssen steigern den Wert von Immobilien.

3. Besondere Immobilientypen

3.1. Einfamilienhäuser

Einfamilienhäuser sind das Rückgrat des Osterhofener Immobilienmarkts. Viele Objekte stammen aus den 1950er- bis 1990er-Jahren und wurden teilweise modernisiert, etwa mit neuen Heizsystemen (z. B. Wärmepumpen) oder Dreifachverglasung. Preise für Einfamilienhäuser liegen zwischen 250.000 € und 750.000 €, abhängig von Größe, Zustand und Lage. Besonders gefragt sind Häuser mit großzügigen Grundstücken (bis zu 1.792 m²) und Einliegerwohnungen, die sich für Mehrgenerationenwohnen eignen.

3.2. Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien

Voll vermietete Wohn- und Geschäftshäuser im Stadtzentrum bieten hohe Renditechancen. Ein Beispiel ist ein Objekt mit 648 m² Wohnfläche und 695 m² Gewerbefläche, das für 2.450.000 € angeboten wird. Solche Immobilien sind besonders für Investoren interessant, die stabile Mieteinnahmen ohne Vermietungsaufwand suchen.

3.3. Pflegeapartments

Pflegeapartments werden als „Sorglos-Immobilien“ beworben, da sie langfristige Pachtverträge und steuerliche Vorteile bieten. Diese Anlageform ist besonders für Kapitalanleger attraktiv, die eine Alternative zu klassischen Eigentumswohnungen suchen.

3.4. Baugrundstücke

Baugrundstücke in ruhigen Lagen wie Altenmarkt oder Arbing sind begehrt, insbesondere für den Bau von Einfamilienhäusern oder kleinen Mehrfamilienhäusern. Preise beginnen bei 85,90 € pro Quadratmeter für teilerschlossene Grundstücke. Einige Grundstücke bieten besondere Merkmale wie Weiher oder Nähe zu Bachläufen, was ihren Reiz erhöht.

4. Infrastruktur und Lebensqualität

Osterhofen punktet mit einer gut entwickelten Infrastruktur. Einkaufsmöglichkeiten (z. B. Lidl, Rewe, Aldi), Ärzte, Schulen und Apotheken sind fußläufig erreichbar. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, insbesondere die stündliche Zugverbindung nach München über Landshut, macht die Stadt für Pendler attraktiv. Glasfaseranschlüsse und ein hoher Freizeitwert durch die Nähe zum 4,5 ha großen Stadtpark sowie naturnahe Umgebungen fördern die Lebensqualität.

5. Herausforderungen und Chancen

5.1. Herausforderungen

• Modernisierungsbedarf: Viele ältere Immobilien, insbesondere aus den 1950er- und 1960er-Jahren, erfordern Renovierungen, was die Anfangsinvestitionen erhöhen kann.

• Begrenztes Angebot: In einigen Stadtteilen, wie Altenmarkt, ist das Angebot an verfügbaren Immobilien begrenzt, was die Preise in die Höhe treiben kann.

• Wettbewerb: Der Wettbewerb mit nahegelegenen Städten wie Deggendorf oder Plattling kann die Nachfrage in Randlagen beeinflussen.

5.2. Chancen

• Wertsteigerung: Die kontinuierliche Wertsteigerung der Immobilien (ca. 51,26 % in fünf Jahren) bietet gute langfristige Investitionsmöglichkeiten.

• Nachhaltigkeit: Moderne Heizsysteme wie Wärmepumpen und Solaranlagen erhöhen die Attraktivität von Immobilien in Zeiten steigender Energiepreise.

• Vielfältige Nutzung: Objekte mit Einliegerwohnungen oder Gewerbeflächen bieten flexible Nutzungsmöglichkeiten, etwa für Mehrgenerationenwohnen oder Homeoffice.

6. Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt in Osterhofen wird voraussichtlich weiterhin stabil bleiben, getrieben durch die Nachfrage nach Wohneigentum in ländlichen, aber gut angebundenen Regionen. Der Trend zu nachhaltigen und energieeffizienten Immobilien wird zunehmen, insbesondere durch den Einbau von Wärmepumpen und Photovoltaikanlagen. Neubauvorhaben, wie Doppelhaushälften mit Fertigstellung 2025, deuten auf eine Fortsetzung des modernen Wohnungsbaus hin. Für Investoren bleiben Pflegeapartments und vermietete Gewerbeimmobilien attraktiv, während Familien von der Verfügbarkeit großer Grundstücke und Einfamilienhäuser profitieren.

Fazit

Osterhofen bietet einen dynamischen und attraktiven Immobilienmarkt, der sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für Investoren interessant ist. Die Kombination aus moderaten Preisen, guter Infrastruktur und hoher Lebensqualität macht die Stadt zu einem gefragten Standort in Niederbayern. Trotz Herausforderungen wie dem Modernisierungsbedarf älterer Objekte überwiegen die Chancen durch Wertsteigerung und nachhaltige Modernisierungen. Wer in Osterhofen investiert, profitiert von einer stabilen Marktentwicklung und einer hohen Lebensqualität in einer idyllischen Umgebung.

Umgebung von Osterhofen

Mitten im bayerischen Regierungsbezirk Niederbayern befindet sich der Landkreis Deggendorf, dessen gleichnamige Große Kreisstadt Deggendorf mit ca. 31.853 Einwohnern zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises bildet. Zu den Städten und Gemeinden des Landkreises mit mehr als 10.000 Einwohnern gehört unter anderen Plattling (etwa 12.544). Es folgen Herngersberg (knapp 7.171), Schöllnach (rund 4.792), Winzer (3.800), Bernried (circa 4.782), Stephansposching (3.200) und Metten (etwa 4.187) Einwohner. Die Rote Laterne des Landkreises geht zweifelsfrei an die Gemeinde Oberpöring mit gerade einmal 1.150 Einwohner.