Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Winzer (Niederbayern)

Immobilienmarkt Winzer (Niederbayern)

Einleitung

Der Markt Winzer, gelegen im Osten des niederbayerischen Landkreises Deggendorf, ist eine idyllische Gemeinde am linken Ufer der Donau. Mit etwa 3.800 Einwohnern und einer historischen Tradition, die bis ins Jahr 1005 zurückreicht, bietet Winzer eine attraktive Kombination aus ländlicher Ruhe und guter Verkehrsanbindung durch die Nähe zur Autobahn A3. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Immobilienmarkt in Winzer, einschließlich Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Miet- und Kaufpreise sowie Trends und Prognosen.

Lage und Attraktivität

Winzer liegt eingebettet in eine malerische Landschaft mit sanften Hügeln, Wäldern und Weinbergen, die Naturliebhabern zahlreiche Freizeitmöglichkeiten wie Wandern, Radfahren und Angeln bietet. Das Naturschutzgebiet „Winzerer Letten“ und die Nähe zur Donau erhöhen die Wohnqualität. Die Gemeinde verfügt über eine solide Infrastruktur mit zwei Kindertagesstätten, einer Grundschule, Ärzten, Apotheken, Supermärkten und weiteren Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Die gute Anbindung an Städte wie Deggendorf, Passau und Regensburg macht Winzer besonders für Familien und Berufspendler attraktiv.

Kaufpreise für Immobilien

Eigentumswohnungen

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Winzer liegt derzeit bei etwa 2.100 €. Die Preisspanne variiert je nach Lage, Zustand und Baujahr zwischen etwa 1.600 €/m² für günstigere Objekte und bis zu 3.300 €/m² für hochwertige Neubauwohnungen oder gut ausgestattete Bestandswohnungen in bevorzugten Lagen. In den letzten Jahren sind die Preise für Eigentumswohnungen in Winzer moderat gestiegen, mit einem Anstieg von etwa 3,6 % im Vergleich zum Vorjahr. Diese Entwicklung liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von etwa 7,1 % seit 2021, was auf eine stabilere, weniger volatile Marktentwicklung in der Region hinweist.

Einfamilienhäuser

Für Einfamilienhäuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Winzer bei etwa 1.980 €. Die Preisspanne reicht von etwa 790 €/m² für renovierungsbedürftige Objekte bis zu 3.960 €/m² für moderne, hochwertig ausgestattete Häuser mit großen Grundstücken oder besonderen Merkmalen wie Wellnessbereichen oder großen Fensterfronten. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Hauspreise in Winzer um etwa 3 % gestiegen, was auf eine anhaltende Nachfrage nach Einfamilienhäusern in der Region hinweist. Besonders gefragt sind Immobilien mit Einliegerwohnungen oder großzügigen Grundstücken, die in Winzer gelegentlich Flächen von über 4.000 m² erreichen.

Baugrundstücke

Baugrundstücke in Winzer sind vergleichsweise selten, da die Gemeinde ein etabliertes Straßendorf ist und neue Baugebiete begrenzt entwickelt werden. Die Preise für Baugrundstücke variieren stark je nach Lage und Größe, liegen aber im Durchschnitt bei etwa 150–250 €/m². Grundstücke am Ortsrand oder mit Blick auf die Donau können höhere Preise erzielen. Die Nachfrage nach Baugrundstücken bleibt hoch, da viele junge Familien und Zuzügler die Region für den Hausbau attraktiv finden.

Mietpreise

Die Mietpreise in Winzer sind im Vergleich zu urbanen Zentren wie Landshut oder München moderat. Für Bestandswohnungen liegen die durchschnittlichen Mietpreise bei etwa 4,50 €/m², während Neubauwohnungen in vergleichbaren Lagen etwa 6,15 €/m² kosten. Häuser aus dem Bestand werden zu etwa 4,70 €/m² vermietet, Neubauten erreichen Mieten von rund 5,30 €/m². Die Bruttomietrenditen für Bestandswohnungen liegen bei etwa 3,8 %, für Neubauwohnungen bei etwa 4,1 %, was Winzer für Kapitalanleger attraktiv macht, insbesondere für Neubauobjekte.

Angebot und Nachfrage

Das Immobilienangebot in Winzer ist begrenzt, was typisch für ländliche Gemeinden in Niederbayern ist. Der Markt wird von Einfamilienhäusern dominiert, die häufig in gutem oder gepflegtem Zustand angeboten werden. Beispiele aus dem aktuellen Angebot umfassen:

• Ein 1989 erbautes Einfamilienhaus mit 160 m² Wohnfläche, Wintergarten und Kachelofen.

• Ein 1999 erbautes Haus mit Einliegerwohnung und 204 m² Wohnfläche.

• Ein hochwertiges Einfamilienhaus von 2003 mit 220 m² Wohnfläche und großem Grundstück.

Eigentumswohnungen sind seltener, aber Neubauwohnungen, etwa von regionalen Bauträgern wie der Winzerer Baubetreuung GmbH, kommen gelegentlich auf den Markt. Diese bieten moderne Ausstattung und Energieeffizienzstandards, die besonders bei jüngeren Käufern und Investoren gefragt sind.

Die Nachfrage in Winzer ist stabil, getrieben von Familien, Berufspendlern und Kapitalanlegern, die die Kombination aus ländlicher Idylle und guter Verkehrsanbindung schätzen. Die Vermarktungsdauer für Immobilien liegt bei etwa 17 Tagen, was auf eine hohe Nachfrage und ein begrenztes Angebot hindeutet. Renovierungsbedürftige Objekte, wie etwa ein Mehrfamilienhaus in Hengersberg-Winzer, finden ebenfalls Käufer, insbesondere wenn sie Potenzial für Modernisierungen bieten.

Trends und Prognosen

Der Immobilienmarkt in Winzer zeigt eine stabile, wenn auch moderate Preisentwicklung. Während die Preise in städtischen Zentren wie Landshut oder München stärker gestiegen sind, bleibt Winzer ein vergleichsweise erschwinglicher Standort in Niederbayern. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Baugrundstücken wird durch den Zuzug von Familien und die gute Anbindung an die A3 weiter gestützt. Gleichzeitig führt die begrenzte Verfügbarkeit von Neubauflächen zu einer Stabilisierung der Preise für Baugrundstücke.

Ein wichtiger Trend ist die steigende Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien. Neubauten in Winzer entsprechen oft modernen Energiestandards (z. B. KfW55), was Käufer anspricht, die Wert auf Nachhaltigkeit und niedrige Betriebskosten legen. Zudem bleibt die Region für Kapitalanleger interessant, da die Mietrenditen über dem Bundesdurchschnitt liegen.

Für die Zukunft ist mit einer weiteren moderaten Preissteigerung zu rechnen, insbesondere für gut ausgestattete Einfamilienhäuser und Neubauwohnungen. Die anhaltende Wohnungsnot in Deutschland, mit einem geschätzten Defizit von 800.000 Wohnungen bundesweit, könnte die Nachfrage in attraktiven ländlichen Regionen wie Winzer weiter erhöhen. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und zurückhaltende Baugenehmigungen die Entwicklung neuer Projekte bremsen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Winzer bietet eine attraktive Mischung aus erschwinglichen Preisen, hoher Lebensqualität und stabiler Nachfrage. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von etwa 2.100 € für Wohnungen und 1.980 € für Häuser ist Winzer im Vergleich zu anderen bayerischen Regionen günstig, aber dennoch von einer positiven Preisentwicklung geprägt. Die begrenzte Verfügbarkeit von Immobilien und die hohe Nachfrage nach Einfamilienhäusern und energieeffizienten Neubauten machen Winzer sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für Kapitalanleger interessant. Die idyllische Lage und die gute Infrastruktur werden die Attraktivität der Gemeinde in den kommenden Jahren weiter stärken.

Umgebung von Winzer

Mitten im bayerischen Regierungsbezirk Niederbayern befindet sich der Landkreis Deggendorf, dessen gleichnamige Große Kreisstadt Deggendorf mit ca. 31.853 Einwohnern zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises bildet. Zu den Städten und Gemeinden des Landkreises mit mehr als 10.000 Einwohnern gehören unter anderen Plattling (etwa 12.544) sowie Osterhofen (ca. 11.434). Es folgen Herngersberg (knapp 7.171), Schöllnach (rund 4.792), Bernried (circa 4.782), Stephansposching (3.200) und Metten (etwa 4.187) Einwohner. Die Rote Laterne des Landkreises geht zweifelsfrei an die Gemeinde Oberpöring mit gerade einmal 1.150 Einwohner.