Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Bad Tölz

Immobilienmarkt Bad Tölz

1. Überblick

Der Immobilienmarkt in Bad Tölz befindet sich derzeit in einer Phase der Neuorientierung. Nach einem starken Preiswachstum in den Jahren 2018 bis 2022 kam es ab 2023 zu einer Beruhigung, die 2024 in eine Phase moderater Rückgänge überging. Im Jahr 2025 zeigen sich erste Anzeichen einer Stabilisierung mit leichtem Aufwärtspotenzial.

Bad Tölz bleibt aufgrund seiner Lage zwischen München und den Alpen, seiner landschaftlichen Qualität und guten Infrastruktur ein gefragter Standort – insbesondere bei Eigennutzern, Kapitalanlegern und Senioren mit gehobenem Anspruch.

2. Aktuelle Kaufpreise

Eigentumswohnungen (Bestand)

• Durchschnittlicher Quadratmeterpreis: ca. 4.600 bis 5.400 Euro

• Spannbreite: zwischen 3.800 Euro (einfacher Standard, Stadtrand) bis zu 7.000 Euro (hochwertig, zentrumsnah oder mit Alpenblick)

Eigentumswohnungen (Neubau)

• Durchschnittlicher Quadratmeterpreis: ca. 6.000 bis 7.200 Euro

• Neubauwohnungen sind mangels Angebots schwer zu bewerten – der Neubau liegt weitgehend brach.

Ein- und Zweifamilienhäuser

• Durchschnittlicher Quadratmeterpreis: etwa 5.900 bis 6.300 Euro

• Gesamtpreise: Häufig zwischen 850.000 und 1,5 Millionen Euro

• In Spitzenlagen (z. B. am Kalvarienberg, Ellbach oder Stadtrand mit Bergblick) bis über 2 Millionen Euro

Grundstücke

• Baulandpreise: Zwischen 750 und 1.200 Euro pro Quadratmeter – stark abhängig von Lage und Bebaubarkeit

3. Mietmarkt

• Neuvermietungen Wohnungen (Bestand): ca. 12 bis 15 Euro/m²

• Neubauten oder sanierte Wohnungen: bis zu 17 oder sogar 19 Euro/m²

• Mietpreisniveau insgesamt: stabil, mit leicht steigender Tendenz bei modernen oder energieeffizienten Objekten

• Nachfrage weiterhin hoch, Angebot knapp, insbesondere im unteren und mittleren Preissegment

4. Entwicklung der letzten Jahre

2018–2022:

• Starker Preisanstieg um bis zu 35–40 % in fünf Jahren

• Ursache: Niedrigzinsen, hohe Nachfrage, begrenztes Angebot

2023–2024:

• Rückläufige Preise in fast allen Segmenten

• Ursachen: Zinswende, Zurückhaltung der Käufer, inflationsbedingte Finanzierungshürden

• Deutlicher Rückgang bei Verkaufszahlen (mancherorts um 30–50 %)

2025:

• Preise stabilisieren sich, erste Impulse für Erholung erkennbar

• Hochwertige Objekte (Lage, Zustand, Energieeffizienz) gefragt

• Verhandlungsbereitschaft der Verkäufer nimmt ab

5. Marktstruktur und Angebot

• Markt hat sich von einem klassischen Verkäufermarkt zu einem Käufermarkt gewandelt

• Käufer agieren selektiver, Finanzierungen werden kritischer geprüft

• Angebote bleiben länger online – durchschnittliche Vermarktungsdauer gestiegen

• Bauträger zurückhaltend, kaum Neubauprojekte umgesetzt

• Bestandsimmobilien dominieren das Angebot

6. Regionale Unterschiede innerhalb Bad Tölz

Sehr gefragte Lagen:

• Innenstadt, Kurviertel, Kalvarienberg, Ellbach, Bairawies

• Hier sind Grundstücke rar, Preise am höchsten

Solide mittlere Lagen:

• Bad Tölz Nord, südlicher Stadtrand, Nähe Isarauen

• Gute Erreichbarkeit, Infrastruktur, dennoch günstiger als zentrale Lagen

Randlagen / Umgebung:

• Günstigere Preise in den Ortsteilen (z. B. Oberfischbach)

• Für Selbstnutzer attraktiv, für Kapitalanleger wegen Mietrendite weniger interessant

7. Neubautätigkeit

• Neubau schwächelt: gestiegene Baukosten, geringe Wirtschaftlichkeit für Bauträger

• Aktuell keine nennenswerten Neubauprojekte mit Verkaufscharakter

• Genehmigungen rückläufig, Umsetzung neuer Projekte verzögert

• Ausnahme: kommunale Projekte und punktuelle Quartiersentwicklungen (z. B. Moralt-Areal in Planung)

8. Einflussfaktoren

Zinsentwicklung:

• Gestiegene Zinsen in den letzten zwei Jahren erschweren Finanzierungen

• 2025 leichte Entspannung – positive Wirkung auf Kaufentscheidungen

Inflation und Baukosten:

• Preissteigerungen bei Baumaterialien haben Neubauten verteuert

• Sanierungspflichten und neue Energievorgaben wirken zusätzlich bremsend

Politik und Regulierung:

• Debatten um Heizgesetz, energetische Sanierungen und Fördermittel verunsichern Eigentümer und Käufer

• Nachfrage verlagert sich hin zu energetisch sanierten oder neuen Objekten

9. Prognose und Ausblick

• Kurzfristig: Stabile Preisentwicklung auf aktuellem Niveau mit leichten Erholungstendenzen

• Mittel- bis langfristig: Fortgesetzter Nachfrageüberhang möglich – begrenztes Angebot bleibt ein strukturelles Problem

• Preise für hochwertige Bestandsimmobilien dürften mittelfristig wieder steigen

• Investitionen in energetische Sanierungen erhöhen Wertstabilität und Nachfrage

• Der Neubau bleibt eine zentrale Herausforderung für Stadt und Bauträger

10. Fazit

Der Immobilienmarkt in Bad Tölz hat sich nach Jahren des Booms und einer anschließenden Korrektur auf einem hohen, aber realistischeren Niveau eingependelt. Die Nachfrage bleibt grundsätzlich vorhanden, insbesondere in attraktiven Lagen und bei gut ausgestatteten Objekten. Käufer sind jedoch anspruchsvoller geworden – nicht zuletzt wegen gestiegener Finanzierungskosten.

Die Region bietet langfristig gute Perspektiven – sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger mit Fokus auf Qualität statt Quantität. Die Herausforderung besteht darin, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ohne die Balance zwischen Nachfrage, Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit zu verlieren.

Umgebung von Bad Tölz

Geretsried verfügt mit seinen rund 23.610 Einwohnern über die größte Bevölkerungsdichte im Landkreis dicht gefolgt von Bad Tölz (ca. 18.070) und Wolfratshausen (rund 17.843) Einwohner. Gerade einmal die Gemeinden Lenggries (circa 9.787), Egling (knapp 5.400) sowie Dietramszell (etwa 5.313) schaffen es über die magische Grenze von mehr als 5.000 Einwohner. Im Mittelfeld hingegen können die Gemeinden Eurasburg (ca. 4.319), Kochel a. See (rund 3.997) sowie Bad Heilbrunn (etwa 3.775), Benediktbeuern (3.600), Reichersbeuern (2.500) mit ansehnlichen Einwohnerzahlen aufwarten, wogegen die Gemeinde Jachenau auf gerade einmal ganze 833 Einwohner kommt, um somit gleichfalls die Rote Laterne des Landkreises trägt.