Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen

Immobilienmärkte im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen

Einleitung

Der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen, idyllisch im Bayerischen Oberland gelegen, ist eine Region, die durch ihre Nähe zur Metropolregion München, ihre natürliche Schönheit mit der Isar und den Alpen sowie ihre hohe Lebensqualität besticht. Der Immobilienmarkt in diesem Landkreis ist geprägt von einer hohen Nachfrage, die durch die Attraktivität der Region und die begrenzte Verfügbarkeit von Immobilien bestimmt wird. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Entwicklungen, Preistrends, Angebots- und Nachfragesituation sowie die Besonderheiten des Immobilienmarktes in den Städten Bad Tölz, Wolfratshausen und Geretsried sowie in den umliegenden Gemeinden.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen hat in den letzten Jahren eine dynamische Entwicklung durchlaufen. Nach einer langen Phase steigender Preise, angetrieben durch die Nähe zu München und die hohe Lebensqualität, ist seit der Zinswende infolge der wirtschaftlichen Unsicherheiten durch den Ukraine-Krieg und die Energiekrise ein Rückgang der Kaufaktivität zu verzeichnen. Der Markt hat sich von einem Verkäufermarkt, in dem Immobilien schnell und zu hohen Preisen verkauft wurden, hin zu einem Käufermarkt entwickelt, in dem Käufer mehr Auswahl und Verhandlungsspielraum haben.

Kaufmarkt

Die Anzahl der Immobilienverkäufe im Landkreis ist deutlich zurückgegangen. Im Jahr 2023 wurden nur 839 Kaufverträge verzeichnet, ein Rückgang von etwa 30 Prozent im Vergleich zu 1213 Verkäufen im Jahr 2020. Der Geldumsatz fiel sogar um 45 Prozent von 864 Millionen Euro im Jahr 2021 auf 471 Millionen Euro im Jahr 2023. Bis September 2024 wurden lediglich 324 Kaufverträge registriert, was auf eine weiterhin gedämpfte Marktdynamik hinweist. Dieser Rückgang ist vor allem auf gestiegene Kreditzinsen, Inflation und Unsicherheiten im wirtschaftlichen Umfeld zurückzuführen.

Die Preise für Immobilien sind seit Mitte 2022 rückläufig. Für Bestandsimmobilien wie Doppelhaushälften liegt der Durchschnittspreis aktuell bei etwa 727.000 Euro, während Eigentumswohnungen im Bestand durchschnittlich 4.600 Euro pro Quadratmeter kosten. Im Neubaubereich sind die Preise ebenfalls gesunken, jedoch zeitversetzt. Im ersten Halbjahr 2024 wurden für neu errichtete Doppelhaushälften etwa 1,14 Millionen Euro und für Neubau-Eigentumswohnungen rund 7.800 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Besonders renovierungsbedürftige Immobilien oder solche mit schlechter Energieeffizienz sind stärkerem Preisdruck ausgesetzt, während hochwertige Objekte in guten Lagen weiterhin stabile Preise verzeichnen.

Mietmarkt

Im Gegensatz zum Kaufmarkt zeigt der Mietmarkt eine steigende Tendenz bei den Preisen, angetrieben durch eine hohe Nachfrage. Viele potenzielle Käufer, die aufgrund der schwierigen Finanzierungslage auf den Immobilienerwerb verzichten, drängen auf den Mietmarkt. Dies führt zu einem verstärkten Wettbewerb um bezahlbaren Wohnraum. In Wolfratshausen liegen die Mietpreise bei etwa 13,90 Euro pro Quadratmeter, in Geretsried bei 12,50 Euro und in Bad Tölz bei 11,95 Euro. In Toplagen und bei Neubauwohnungen können die Mietpreise deutlich höher ausfallen, teilweise über 15 Euro pro Quadratmeter. Die Nachfrage wird durch den Zuzug von Fachkräften, die Nähe zu München und die starke regionale Bindung der jüngeren Generation verstärkt.

Regionale Unterschiede

Der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen umfasst die Städte Wolfratshausen, Bad Tölz und Geretsried sowie zahlreiche kleinere Gemeinden wie Bad Heilbrunn, Lenggries, Icking und Eurasburg. Die Immobilienpreise variieren je nach Lage und Infrastruktur.

Wolfratshausen

Wolfratshausen ist die teuerste Stadt im Landkreis. Baugrundstücke kosten hier zwischen 950 und 1.250 Euro pro Quadratmeter, in Toplagen bis zu 1.350 Euro. Einfamilienhäuser liegen preislich zwischen 850.000 und 1,1 Millionen Euro, in besten Lagen bis zu 1,3 Millionen Euro. Die Stadt profitiert von ihrer hervorragenden Anbindung an die Münchner S-Bahn und ihrer Lage am Zusammenfluss von Loisach und Isar. Die historische Altstadt, moderne Infrastruktur und die Nähe zu München machen Wolfratshausen besonders attraktiv für Familien und Berufstätige.

Bad Tölz

Bad Tölz, bekannt für seine charmante Altstadt und die Nähe zur Isar, ist nur knapp günstiger. Baugrundstücke kosten zwischen 800 und 1.100 Euro pro Quadratmeter, in Toplagen bis zu 1.300 Euro. Einfamilienhäuser bewegen sich preislich zwischen 850.000 und 1,1 Millionen Euro, in besten Lagen bis zu 1,45 Millionen Euro. Die Stadt bietet eine Mischung aus urbanem Leben und Naturverbundenheit, mit zahlreichen Freizeitmöglichkeiten wie Wanderwegen, dem Kletterzentrum und der jährlichen Leonhardifahrt.

Geretsried

Geretsried ist die preisgünstigste der drei Städte im Landkreis. Baugrundstücke kosten hier zwischen 750 und 1.000 Euro pro Quadratmeter, in Toplagen bis zu 1.150 Euro. Einfamilienhäuser sind für 700.000 bis 980.000 Euro erhältlich, in besten Lagen bis zu 1,1 Millionen Euro. Geretsried ist besonders bei jungen Familien beliebt, da es eine gute Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten bietet und dennoch bezahlbarer ist als Wolfratshausen und Bad Tölz.

Übrige Gemeinden

In kleineren Gemeinden wie Bad Heilbrunn, Lenggries oder Icking sind die Immobilienpreise tendenziell niedriger, jedoch variieren sie stark je nach Lage und Nähe zu Bad Tölz oder Wolfratshausen. Besonders in Gemeinden mit guter Verkehrsanbindung, wie Icking mit S-Bahn-Anschluss, sind die Preise höher. Ländlichere Gemeinden wie Kochel am See oder Lenggries bieten oft günstigere Optionen, allerdings mit eingeschränkter Infrastruktur.

Besondere Entwicklungen

Energieeffizienz

Ein zentraler Trend auf dem Immobilienmarkt ist die wachsende Bedeutung der Energieeffizienz. Käufer legen zunehmend Wert auf gut isolierte Gebäude, moderne Heizsysteme und nachhaltige Baustandards wie KfW-40 oder QNG. Renovierungsbedürftige Immobilien mit schlechter Energiebilanz sind schwerer zu vermitteln und unterliegen einem stärkeren Preisdruck. Projekte wie das Neubauprojekt in Bad Heilbrunn, das nach KfW-40-Standards gebaut wird, zeigen die Nachfrage nach energieeffizienten Wohnungen.

Neubauprojekte

Trotz des Rückgangs im Neubaubereich gibt es vereinzelte Projekte, die auf die Nachfrage nach modernen und energieeffizienten Wohnungen reagieren. Beispiele sind die geplanten Eigentumswohnungen an der Lenggrieser Straße in Bad Tölz durch die Sparkasse oder die 28 Wohneinheiten an der Heiglstraße in Wolfratshausen. Diese Projekte richten sich vor allem an Käufer mit hohem Eigenkapital, da die gestiegenen Baukosten die Preise in die Höhe treiben.

Verlängerte Vermittlungszeiten

Die Vermittlungszeiten für Immobilien haben sich verlängert, da Käufer kritischer und anspruchsvoller geworden sind. Während früher oft mehrere Bieter um ein Objekt konkurrierten, gibt es heute meist nur ein bis zwei Interessenten, die zudem stärker über den Preis verhandeln. Dies führt zu einer größeren Auswahl für Käufer, aber auch zu einer Herausforderung für Verkäufer, insbesondere bei weniger attraktiven Objekten.

Herausforderungen und Chancen

Herausforderungen

• Hohe Zinsen und Inflation: Die gestiegenen Kreditzinsen erschweren die Finanzierung, insbesondere für Käufer mit geringem Eigenkapital.

• Rückgang der Neubauaktivität: Hohe Baukosten und Unsicherheiten führen zu einer Zurückhaltung bei Bauträgern, was das Angebot an neuen Immobilien einschränkt.

• Nachfrageverschiebung zum Mietmarkt: Der starke Druck auf den Mietmarkt führt zu steigenden Mieten und erschwert die Suche nach bezahlbarem Wohnraum.

Chancen

• Preisstabilisierung: Die derzeitige Stagnation oder leichte Rückgänge der Immobilienpreise bieten Käufern mit ausreichend Eigenkapital gute Kaufgelegenheiten.

• Nachfrage nach Energieeffizienz: Immobilien mit hoher Energieeffizienz und modernen Standards bleiben gefragt und bieten Verkäufern stabile Preise.

• Attraktivität der Region: Die Nähe zu München, die natürliche Schönheit und die gute Infrastruktur sorgen für eine dauerhafte Nachfrage nach Immobilien im Landkreis.

Fazit

Der Immobilienmarkt im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen befindet sich in einer Phase der Umstellung. Nach Jahren steigender Preise hat die Zinswende zu einem Rückgang der Kaufaktivität und sinkenden Preisen geführt, insbesondere bei Bestandsimmobilien und renovierungsbedürftigen Objekten. Der Mietmarkt hingegen verzeichnet weiterhin steigende Preise aufgrund der hohen Nachfrage. Wolfratshausen bleibt die teuerste Stadt, gefolgt von Bad Tölz, während Geretsried die günstigste Option bietet. Energieeffizienz spielt eine immer größere Rolle, und Neubauprojekte richten sich zunehmend an finanzstarke Käufer. Trotz der aktuellen Herausforderungen bleibt der Landkreis aufgrund seiner Attraktivität und Nähe zu München ein gefragter Standort, der langfristig eine stabile Nachfrage erwarten lässt.