Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Petershausen

Immobilienmarkt Petershausen

Einleitung

Petershausen, eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Dachau, liegt etwa 36 Kilometer nördlich von München und ist aufgrund ihrer hervorragenden Verkehrsanbindung und ihres ländlichen Charmes ein beliebter Wohnstandort. Die Nähe zur Landeshauptstadt, die gute Infrastruktur und die hohe Lebensqualität machen Petershausen besonders für Familien und Berufstätige aus dem Münchner Speckgürtel attraktiv. Dieser Bericht bietet einen umfassenden Überblick über den aktuellen Immobilienmarkt in Petershausen, einschließlich Preisentwicklungen, Angebotssituation, Nachfrage, Trends und Zukunftsperspektiven.

Lage und Infrastruktur

Petershausen liegt im Tal der Glonn und zeichnet sich durch eine idyllische, ländliche Umgebung aus. Die Gemeinde mit rund 6.500 Einwohnern besteht aus 18 Ortsteilen, darunter Asbach, Kollbach, Mühldorf und Weißling. Die hervorragende Verkehrsanbindung ist ein entscheidender Vorteil: Mit der S-Bahn (Linie S2) ist München Hauptbahnhof in etwa 21 bis 39 Minuten erreichbar, und die Autobahn A99 ist in etwa 10 Minuten erreichbar. Ingolstadt ist ebenfalls direkt mit der Regionalbahn erreichbar. Die Gemeinde bietet eine gute Infrastruktur mit Grundschule, Kindergärten, Supermärkten, einer Gemeindebücherei und Freizeitangeboten wie Wander- und Radwegen im Glonntal. Das aktive Vereinsleben und die Naherholungsgebiete tragen zur hohen Lebensqualität bei.

Marktübersicht

Kaufpreise für Wohnimmobilien

Der Immobilienmarkt in Petershausen ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohnimmobilien, insbesondere Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Eigentumswohnungen. Die durchschnittlichen Kaufpreise variieren je nach Immobilientyp und Zustand:

• Einfamilien- und Doppelhäuser (Bestand, älter als 3 Jahre): Der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei etwa 4.383 €/m². Ältere Häuser (z. B. Baujahr 1950–1960) mit Renovierungsbedarf sind teilweise ab 589.000 € für 115 m² erhältlich, während gepflegte oder modernisierte Objekte Preise von 739.000 € bis 999.000 € für 212–240 m² erreichen.

• Neubauhäuser (jünger als 3 Jahre): Diese sind mit durchschnittlich 2.809 €/m² günstiger als Bestandshäuser, was auf kleinere Grundstücke oder standardisierte Bauweisen zurückzuführen ist.

• Eigentumswohnungen (Bestand): Der Durchschnittspreis liegt bei etwa 4.932 €/m², mit einer Preisspanne von 3.800 € bis 5.559 €/m². Eine 2-Zimmer-Wohnung mit 53 m² kostet beispielsweise rund 347.000 €.

• Neubauwohnungen: Diese liegen im Schnitt bei 3.543 €/m², wobei moderne, energieeffiziente Wohnungen (z. B. KfW-Effizienzhaus 55) höhere Preise erzielen.

Die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind in den letzten zwölf Monaten um etwa 17,9 % gestiegen, was auf die hohe Nachfrage und begrenzte Verfügbarkeit zurückzuführen ist. Neubauwohnungen sind aufgrund ihrer Energieeffizienz und moderner Ausstattung besonders gefragt.

Mietpreise

Die Mietpreise in Petershausen sind ebenfalls gestiegen, jedoch moderater als die Kaufpreise:

• Bestandswohnungen: Der Durchschnittsmietpreis beträgt etwa 9,60 €/m², wobei eine 2-Zimmer-Wohnung mit 68 m² im Dachgeschoss etwa 980 € Kaltmiete kostet.

• Neubauwohnungen: Diese liegen bei etwa 10,85 €/m², was die Attraktivität von Petershausen als Anlageobjekt unterstreicht.

• Häuser (Bestand): Mietpreise für Einfamilien- oder Doppelhäuser liegen bei etwa 8,38 €/m², für Neubauten bei 8,82 €/m². Ein 160 m² großes Haus mit 5 Zimmern wird beispielsweise für 1.980 €/Monat angeboten.

Die Mietpreise für Bestandshäuser sind in den letzten zwölf Monaten um etwa 3,5 % gestiegen. Die Angebots-Verweilzeit für Mietwohnungen hat sich verkürzt, was auf eine hohe Nachfrage hinweist: Inserate sind im Schnitt nur 27 Tage online.

Grundstückspreise

Grundstücke in Petershausen sind aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit und der Nähe zu München ebenfalls gefragt. Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter liegt bei etwa 833 €, mit einer Spanne von 666 € bis 1.000 €. Die Preisspanne variiert je nach Lage und Erschließungsgrad:

• Erschlossene Grundstücke: Diese kosten etwa 50 % mehr als teilerschlossene und 27 % mehr als unerschlossene Grundstücke.

• Grundstücksgröße: Grundstücke zwischen 500 und 1.000 m² erzielen die höchsten Quadratmeterpreise, während größere Grundstücke (>5.000 m²) günstiger sind.

• Preisentwicklung: In den letzten zwölf Monaten sind die Grundstückspreise um 2,5 % gefallen, über drei Jahre betrachtet sogar um 8 %, was auf eine leichte Marktabkühlung hindeutet.

Ein Beispiel ist ein 1.810 m² großes, erschlossenes Baugrundstück mit einem bestehenden Zweifamilienhaus, das zum Kauf angeboten wird.

Anlageimmobilien

Petershausen ist für Investoren attraktiv, insbesondere aufgrund der hohen Mietrendite. Ein Mehrfamilienhaus mit 240 m² Wohnfläche und 4,8 % Rendite wird beispielsweise für 999.000 € angeboten, mit monatlichen Kaltmieteinnahmen von 4.000 €. Solche Objekte sind oft provisionsfrei und bieten Optimierungspotenzial durch Modernisierungen (z. B. Sanitäranlagen, Fenster, Böden). Mehrfamilienhäuser mit Ausbaureserven, wie ehemalige Gaststätten oder Dachgeschossflächen, bieten zusätzliche Möglichkeiten zur Wertsteigerung.

Angebotssituation

Der Immobilienmarkt in Petershausen ist vielfältig, aber begrenzt. Aktuelle Angebote umfassen:

• Eigentumswohnungen: Rund 39–261 Wohnungen, von 2-Zimmer-Wohnungen (53–68 m²) bis hin zu modernen Split-Level-Wohnungen mit Hobbyraum.

• Häuser: Etwa 6–16 Angebote, darunter Einfamilienhäuser (115–280 m², 4–13 Zimmer) und Mehrfamilienhäuser mit 2–4 Wohneinheiten.

• Grundstücke: Wenige Angebote, oft mit bestehenden Gebäuden (z. B. renovierungsbedürftige Häuser oder Doppelgaragen).

• Gewerbeimmobilien: Beispiele sind eine Kfz-Werkstatt mit 180 m² oder ein modernes Bürogebäude auf 2.700 m² Grundstück.

Die geringe Anzahl an verfügbaren Objekten führt zu einer hohen Nachfrage und kurzen Vermarktungszeiten, insbesondere bei Mietwohnungen.

Nachfrage und Zielgruppen

Die Nachfrage in Petershausen wird von mehreren Faktoren angetrieben:

• Pendlern: Die Nähe zu München macht Petershausen für Berufstätige attraktiv, die eine gute Anbindung suchen, aber die hohen Preise der Landeshauptstadt vermeiden möchten.

• Familien: Die ländliche Umgebung, gute Schulen und Freizeitangebote ziehen junge Familien an, die geräumige Häuser oder Grundstücke suchen.

• Investoren: Die stabile Mietrendite und das Potenzial für Wertsteigerungen machen Petershausen für Kapitalanleger interessant.

Die Nachfrage nach Neubauwohnungen und energieeffizienten Gebäuden ist besonders hoch, da diese geringere Betriebskosten und staatliche Förderungen (z. B. KfW-Programme) bieten.

Trends und Entwicklungen

• Energieeffizienz: Der Trend zu energieeffizienten Gebäuden (z. B. KfW-Effizienzhaus 55) prägt den Markt. Neubauten mit moderner Ausstattung (z. B. hohe Decken, offene Grundrisse) sind gefragt.

• Modernisierung: Viele Bestandsimmobilien bieten Potenzial für Modernisierungen (z. B. neue Fenster, Sanitäranlagen), was Investoren anspricht.

• Flexibles Wohnen: Doppelhäuser und Mehrfamilienhäuser, die als Generationenhäuser oder für kombinierte Wohnkonstellationen genutzt werden können, gewinnen an Beliebtheit.

• Abkühlung der Grundstückspreise: Die leichte Preissenkung bei Grundstücken könnte für Käufer eine Chance bieten, während die Kaufpreise für Häuser weiter steigen.

Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die geringe Verfügbarkeit von Grundstücken und Immobilien führt zu einem Verkäufermarkt, was die Preise in die Höhe treibt.

• Renovierungsbedarf: Viele Bestandsimmobilien, insbesondere aus den 1950er-Jahren, erfordern Investitionen in Modernisierungen (z. B. Fenster, Heizsysteme).

• Finanzierungskosten: Trotz eines moderaten Darlehenszinses von etwa 3,5 % stellt die Finanzierung für Käufer eine Herausforderung dar, insbesondere bei hohen Kaufpreisen.

Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt in Petershausen wird voraussichtlich weiterhin stabil bleiben, getrieben von der Nähe zu München und der anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum im Münchner Speckgürtel. Die geplante Eröffnung neuer Immobilienmakler-Shops (z. B. Engel & Völkers) und die Entwicklung barrierefreier, altersgerechter Wohnungen deuten auf eine wachsende Professionalisierung des Marktes hin. Zudem könnten sinkende Grundstückspreise kurzfristig Chancen für Investoren und Bauherren bieten. Langfristig wird die Nachfrage nach energieeffizienten und flexibel nutzbaren Immobilien weiter zunehmen, während die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken die Preise für Bestandsimmobilien stützen wird.

Fazit

Petershausen bietet einen attraktiven Immobilienmarkt mit einer Mischung aus ländlichem Charme und guter Anbindung an München. Die hohen Kaufpreise und stabilen Mietrenditen machen die Gemeinde sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für Investoren interessant. Trotz eines begrenzten Angebots und Renovierungsbedarfs bei Bestandsimmobilien bieten moderne Neubauten und Ausbaureserven Potenzial für Wertsteigerungen. Für Käufer und Investoren empfiehlt sich eine genaue Marktanalyse und die Beratung durch erfahrene Immobilienmakler, um die besten Chancen zu nutzen.

Umgebung von Petershausen

Neben der Großen Kreisstadt Dachau mit circa 45.621 Einwohnern, welche zugleich zweitgrößte Stadt im Münchner Umland ist,
folgen Indersdorf (rund 9.693), Altomünster (knapp 7.594) sowie Bergkirchen (ca. 7.391). Allenfalls die Gemeinde Karlsfeld schafft es mit etwa 18.949 über die magische Zahl von mehr alss 10.000 Einwohner. Mit etwas mehr als 5.000 Einwohner bewegen sich die Gemeinden Röhrmoos (ca. 6.252), Schwabhausen (rund 6.218), Erdweg (rund 5.742), Haimhausen (5.600),  Odelzhausen (5.100), Vierkirchen (4.600) sowie Herbertshausen (etwa 5.380). Mit einer Einwohnerzahl von knapp 2.665 reicht es für die Gemeinde Sulzemoos gerade einmal auf den letzten Platz des Landkreises, was somit den Status der Roten Laterne bedeutet.