Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Simbach (bei Landau)

Immobilienmarkt Simbach (bei Landau)

1. Einleitung

Simbach bei Landau, eine Marktgemeinde mit etwa 4.000 Einwohnern im Landkreis Dingolfing-Landau in Niederbayern, liegt rund 20 Kilometer südlich von Dingolfing und 25 Kilometer nordöstlich von Landau an der Isar. Die idyllische Lage, umgeben von Wäldern, Wiesen und Feldern, sowie die gute Anbindung über die Bundesstraße B20 und die Nähe zur Autobahn A92 machen Simbach zu einem attraktiven Wohnort für Familien, Pendler und Naturliebhaber. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Simbach bei Landau, beleuchtet Angebot, Nachfrage, Preisentwicklung, Infrastruktur und Zukunftsperspektiven.

2. Überblick über den Immobilienmarkt

2.1. Angebot an Immobilien

Der Immobilienmarkt in Simbach ist vielfältig, jedoch überschaubar, da es sich um eine kleinere Gemeinde handelt. Das Angebot umfasst:

• Einfamilienhäuser: Diese bilden den Großteil des Marktes. Es gibt sowohl ältere Bestandsimmobilien (Baujahr 1940–1990) als auch neuwertige oder kernsanierte Häuser. Beispiele sind Einfamilienhäuser mit Wohnflächen von 100–300 m² auf Grundstücken zwischen 500 und 1.200 m².

• Doppelhäuser und Reihenhäuser: Besonders in neueren Siedlungen sind Doppelhäuser beliebt, die oft modernen Standards entsprechen und mit Fußbodenheizung oder energieeffizienter Bauweise ausgestattet sind.

• Zweifamilienhäuser: Diese eignen sich für Mehrgenerationenwohnen oder als Kapitalanlage durch Vermietung einer Wohneinheit.

• Eigentumswohnungen: Weniger verbreitet, aber verfügbar, insbesondere in zentralen Lagen oder neuen Wohnanlagen. Typische Größen liegen bei 50–100 m².

• Grundstücke: Bauland ist begrenzt, aber gelegentlich werden Grundstücke in Siedlungslagen oder im Ortszentrum angeboten.

• Besondere Objekte: Historische Immobilien wie ehemalige Hofstellen oder Schulhäuser, die aufwendig renoviert wurden, sind selten, aber einzigartig.

Das Angebot ist geprägt von einer Mischung aus Bestandsimmobilien, die oft Renovierungsbedarf haben, und modernen Neubauten in familienfreundlichen Siedlungen. Viele Immobilien befinden sich in ruhigen Randlagen oder idyllischen Ortsteilen wie Haunersdorf.

2.2. Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Simbach ist stabil und wird von folgenden Gruppen getragen:

• Familien: Die gute Infrastruktur mit Kindergarten, Grundschule und Freizeitmöglichkeiten macht Simbach attraktiv für Familien mit Kindern.

• Pendler: Die Nähe zu Landau an der Isar (13 km) und die Anbindung an die A92 (München–Deggendorf) ziehen Berufspendler an, die in Städten wie Dingolfing oder München arbeiten.

• Kapitalanleger: Zweifamilienhäuser oder vermietete Wohnungen sind für Anleger interessant, da die Mietrenditen in Simbach im Vergleich zu Großstädten attraktiv sind.

• Senioren: Barrierefreie Wohnungen oder Einfamilienhäuser mit ebenerdiger Nutzung sind gefragt, da viele ältere Menschen in ihrer Heimat bleiben möchten.

• Naturliebhaber: Die ländliche Lage und die Nähe zum Bayerischen Wald sprechen Menschen an, die Ruhe und Natur suchen.

Die Nachfrage übersteigt in einigen Segmenten, insbesondere bei modernen Einfamilienhäusern und Doppelhäusern, das Angebot, was die Preise in die Höhe treibt.

2.3. Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Simbach sind in den letzten Jahren gestiegen, was einem bundesweiten Trend entspricht, aber im Vergleich zu Metropolregionen wie München moderat bleibt. Basierend auf historischen Daten bis 2016 und aktuellen Markttrends lassen sich folgende Durchschnittspreise abschätzen:

• Einfamilienhäuser (Bestand, älter als 3 Jahre): Ca. 1.400–1.600 €/m², abhängig von Zustand und Lage. Ein Haus mit 120 m² Wohnfläche und 600 m² Grundstück kostet etwa 350.000–450.000 €.

• Einfamilienhäuser (Neubau, jünger als 3 Jahre): Ca. 2.000–2.500 €/m². Ein modernes Haus mit 130 m² Wohnfläche liegt bei 400.000–500.000 €.

• Eigentumswohnungen (Bestand): Ca. 1.400–1.600 €/m². Eine 80 m² Wohnung kostet etwa 120.000–150.000 €.

• Eigentumswohnungen (Neubau): Ca. 2.100–2.500 €/m². Eine 70 m² Wohnung in einer neuen Anlage kostet ca. 170.000–200.000 €.

• Mietpreise (Bestand): Ca. 4,90–5,50 €/m² für Wohnungen, 5,00–6,50 €/m² für Häuser.

• Mietpreise (Neubau): Ca. 5,80–7,00 €/m² für Wohnungen, 6,20–8,00 €/m² für Häuser.

• Grundstücke: Bodenrichtwerte liegen je nach Lage bei 100–200 €/m², wobei zentrale Grundstücke teurer sind.

Die Preise für Bestandsimmobilien sind in den letzten zwölf Monaten um etwa 2–3 % gestiegen, während Neubauimmobilien aufgrund hoher Baukosten und Nachfrage stärkere Preissteigerungen (ca. 5 %) verzeichnen. Die Bruttomietrenditen liegen bei Bestandswohnungen bei etwa 4,2 % und bei Neubauwohnungen bei 3,3 %, was Simbach für Kapitalanleger interessant macht.

3. Infrastruktur und Lebensqualität

3.1. Verkehrsanbindung

Simbach verfügt über eine gute Verkehrsanbindung:

• Straße: Die B20 verbindet Simbach mit Landau an der Isar und Dingolfing. Die A92 ist in 15 Minuten erreichbar, was eine schnelle Verbindung nach München (ca. 90 Minuten) oder Deggendorf ermöglicht.

• Öffentlicher Nahverkehr: Busverbindungen nach Arnstorf, Landau, Dingolfing und Eggenfelden sind vorhanden, jedoch ist das Angebot im Vergleich zu Städten begrenzt.

• Bahn: Der nächste Bahnhof befindet sich in Landau an der Isar (13 km), von wo aus Regionalzüge nach Regensburg und Passau fahren.

3.2. Lokale Infrastruktur

Simbach bietet eine solide Infrastruktur für den täglichen Bedarf:

• Bildung: Kindergarten, Kinderkrippe und Grundschule sind vor Ort. Eine Hauptschule befindet sich in Reisbach, weiterführende Schulen in Landau oder Dingolfing.

• Einkaufsmöglichkeiten: Supermärkte, Bäckereien und kleinere Geschäfte decken den Alltagsbedarf. Für größere Einkäufe fahren viele nach Landau oder Dingolfing.

• Gesundheitsversorgung: Allgemein- und Zahnärzte sind in Simbach ansässig. Fachärzte und ein Krankenhaus befinden sich in Landau.

• Freizeit: Freibad, Sportplätze, Vereine, Radwegenetz und die Nähe zum Bayerischen Wald bieten zahlreiche Freizeitmöglichkeiten. Veranstaltungen wie Bürgerversammlungen oder Ferienprogramme fördern das Gemeinschaftsleben.

3.3. Wohnlagen

Simbach hat überwiegend mittlere und einfache Wohnlagen, mit einigen guten Lagen in neuen Siedlungen oder zentralen Bereichen. Beliebte Wohngebiete sind:

• Ortszentrum: Zentrale Lage mit Nähe zu Geschäften und Einrichtungen, ideal für Singles oder Senioren.

• Randlagen: Ruhige Siedlungen mit Blick ins Grüne, bevorzugt von Familien.

• Haunersdorf: Idyllischer Ortsteil mit ländlichem Charme, geeignet für Naturliebhaber.

4. Trends und Herausforderungen

4.1. Trends

• Energieeffizienz: Der Fokus liegt auf energieeffizienten Neubauten mit moderner Heiztechnik (z. B. Gas- oder Holzheizung) und guter Dämmung, da die Energiekosten steigen.

• Kernsanierungen: Ältere Immobilien werden häufig kernsaniert, um modernen Standards zu entsprechen, was die Attraktivität von Bestandsimmobilien erhöht.

• Mehrgenerationenwohnen: Zweifamilienhäuser und barrierefreie Wohnungen sind gefragt, da viele Familien mehrere Generationen unter einem Dach vereinen möchten.

• Digitalisierung: Online-Plattformen wie Immowelt, Immonet oder Kleinanzeigen.de erleichtern die Immobiliensuche, auch in kleineren Gemeinden wie Simbach.

4.2. Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die geringe Anzahl an verfügbaren Grundstücken und Neubauten führt zu einem angespannten Markt, besonders für moderne Immobilien.

• Steigende Baukosten: Hohe Material- und Arbeitskosten erschweren den Neubau und treiben die Preise nach oben.

• Demografischer Wandel: Der Bedarf an barrierefreiem Wohnraum wächst, während viele ältere Immobilien nicht diesen Standards entsprechen.

• Abhängigkeit von Landau: Für weiterführende Schulen, Fachärzte oder größere Einkaufsmöglichkeiten ist Simbach auf Landau angewiesen, was für manche Käufer ein Nachteil sein kann.

5. Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt in Simbach wird sich voraussichtlich weiter positiv entwickeln, wenn auch langsamer als in Großstädten. Wichtige Faktoren sind:

• Wachstum der Region: Die Nähe zu wachsenden Städten wie Dingolfing (Standort von BMW) und die gute Verkehrsanbindung fördern die Attraktivität von Simbach als Wohnort.

• Nachhaltigkeit: Der Trend zu nachhaltigem Bauen und energetischer Sanierung wird sich fortsetzen, was langfristig die Immobilienwerte stabilisiert.

• Infrastrukturinvestitionen: Geplante Maßnahmen wie die Einführung von LED-Beleuchtung für Sportplätze oder die Förderung von Freiflächen-Photovoltaikanlagen zeigen, dass Simbach in die Zukunft investiert.

• Stabile Nachfrage: Die Kombination aus ländlichem Charme und guter Anbindung wird die Nachfrage nach Immobilien in Simbach aufrechterhalten.

Allerdings wird der begrenzte Platz für Neubauten und die Abhängigkeit von regionalen Zentren wie Landau die Entwicklung bremsen. Eine verstärkte Ausweisung von Bauland oder die Förderung von Mehrfamilienhäusern könnte die Angebotsknappheit lindern.

6. Fazit

Der Immobilienmarkt in Simbach bei Landau ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Zweifamilienhäusern, während das Angebot begrenzt ist. Die Preise sind in den letzten Jahren moderat gestiegen, bleiben aber im Vergleich zu Metropolregionen erschwinglich. Die gute Infrastruktur, die idyllische Lage und die Verkehrsanbindung machen Simbach besonders für Familien und Pendler attraktiv. Herausforderungen wie steigende Baukosten und ein begrenztes Angebot an Bauland könnten jedoch die Marktentwicklung bremsen. Insgesamt bietet Simbach ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis für Käufer und Anleger, die ein Gleichgewicht zwischen ländlichem Leben und guter Erreichbarkeit suchen.

Umgebung von Simbach

Mit circa 18.506 Einwohnern gilt die Stadt Dingolfing,welche zugleich Verwaltungssitz des Landkreises ist, als die Stadt mit der höchsten Einwohnerzahl in der Region. Gefolgt wird Dingolfing von Landau an der Isar mit rund 12.729 Einwohnern. Im Mittelfeld sind unter anderen Reisbach (ca. 7.635), Wallersdorf (rund 6.741), Frontenhausen (4.600), Eichendorf (knapp 6.476) sowie Pilsting (etwa 6.421) Einwohner zu finden. Weitere Städte und Gemeinden darunter Menghofen (ca. 6.044) oder Moosthenning (rund 4.818) Einwohner gehören ebenso zur Region Dingolfing-Landau, bis wir in der Gemeinde Gottfrieding mit gerade einmal 2.159 Einwohner angekommen sind, welche zugleich das Schlußlicht dieses Landkreises darstellt.