Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Hallbergmoos

Immobilienmarkt Hallbergmoos

Einleitung

Hallbergmoos, eine dynamisch wachsende Gemeinde im Landkreis Freising, etwa 25 Kilometer nördlich von München, hat sich in den letzten Jahrzehnten zu einem attraktiven Standort für Immobilieninvestitionen entwickelt. Die Nähe zum Flughafen München, eine hervorragende Infrastruktur und die Kombination aus ländlicher Ruhe und urbaner Anbindung machen Hallbergmoos sowohl für Familien als auch für Berufspendler interessant. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Entwicklungen, Preistrends, Nachfrage, Angebotslage sowie die Zukunftsperspektiven des Immobilienmarktes in Hallbergmoos.

Überblick über Hallbergmoos

Hallbergmoos ist geprägt durch seine strategische Lage in der Nähe des Münchner Flughafens, was die Gemeinde besonders für Beschäftigte im Luftfahrtsektor und im Munich Airport Business Park attraktiv macht. Die Einwohnerzahl ist seit der Eröffnung des Flughafens 1992 von etwa 2.600 auf über 10.000 gestiegen, was ein starkes Bevölkerungswachstum und eine hohe Nachfrage nach Wohnraum widerspiegelt. Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Hallbergmoos, Goldach, Birkeneck und Erching, die zu einem geschlossenen Siedlungsgebiet zusammengewachsen sind. Die Verkehrsanbindung ist exzellent: Die S-Bahn-Linie S8 verbindet Hallbergmoos in nur 8 Minuten mit dem Flughafen und in etwa 35 Minuten mit dem Münchener Marienplatz. Zudem sorgen die Autobahn A92 und regionale Buslinien für eine gute Erreichbarkeit.

Immobilienangebot in Hallbergmoos

Das Immobilienangebot in Hallbergmoos ist vielfältig und umfasst Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihen- und Mehrfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Etwa zwei Drittel der rund 2.000 Wohnhäuser sind Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften, was auf die Beliebtheit von Häusern mit Garten hinweist. Moderne Neubauten dominieren das Ortsbild, da die meisten Gebäude in den letzten zwei bis drei Jahrzehnten entstanden sind. Neben Wohnimmobilien gibt es auch Gewerbeimmobilien, wie Büroflächen und Ladenlokale, die von der wirtschaftlichen Dynamik der Region profitieren.

Arten von Immobilien

• Eigentumswohnungen: Diese reichen von kompakten 2-Zimmer-Wohnungen mit etwa 50–60 m² für ca. 300.000–400.000 € bis hin zu großzügigen 4-Zimmer-Wohnungen mit 90–100 m² für 500.000–900.000 €. Besonders gefragt sind moderne Wohnungen mit Balkon oder Terrasse, oft in neuwertigen Gebäuden mit gehobener Ausstattung wie Fußbodenheizung oder Einbauküchen.

• Häuser: Einfamilienhäuser und Reihenendhäuser mit Wohnflächen von 150–200 m² kosten typischerweise zwischen 850.000 € und 1,5 Mio. €, abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung. Doppelhaushälften aus den 1980er-Jahren mit etwa 165 m² Wohnfläche sind ab ca. 700.000 € erhältlich.

• Grundstücke: Baugrundstücke sind selten und begehrt. Voll erschlossene Grundstücke mit 500–1.000 m² kosten zwischen 600.000 € und 1,2 Mio. €, abhängig von der Lage und Bebaubarkeit.

• Gewerbeimmobilien: Büroflächen und Gewerbeeinheiten sind vor allem in der Nähe des Flughafens gefragt. Mietpreise für Büroflächen liegen zwischen 8 und 18 € pro Quadratmeter.

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Hallbergmoos haben in den letzten Jahren deutlich zugelegt, auch wenn sie nicht das Niveau von München erreichen. Der Preisanstieg ist auf die hohe Nachfrage, die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die Attraktivität der Region zurückzuführen.

• Kaufpreise: Eigentumswohnungen kosten im Durchschnitt 5.000–7.000 € pro Quadratmeter, wobei neuwertige Objekte oder solche in zentraler Lage auch bis zu 9.000 € pro Quadratmeter erreichen können. Häuser liegen bei etwa 5.000–8.000 € pro Quadratmeter, abhängig von Ausstattung und Modernisierungsgrad.

• Mietpreise: Mietwohnungen kosten zwischen 12 und 18 € pro Quadratmeter, wobei moderne Neubauten am oberen Ende der Skala liegen. Beispielsweise kostet eine 3-Zimmer-Wohnung mit 78 m² etwa 1.000–1.400 € Kaltmiete, zuzüglich Nebenkosten.

• Grundstücke: Die Preise für Baugrundstücke sind in den letzten Jahren stark gestiegen und liegen bei etwa 1.000–1.500 € pro Quadratmeter, was die Entwicklung neuer Wohngebiete erschwert.

Die hohe Nachfrage führt dazu, dass Immobilien oft schnell verkauft oder vermietet werden, insbesondere in zentralen oder gut angebundenen Lagen. Der Markt ist umkämpft, und das Angebot kann die Nachfrage oft nicht decken.

Nachfrage und Zielgruppen

Die Nachfrage nach Immobilien in Hallbergmoos ist hoch, getrieben durch verschiedene Zielgruppen:

• Familien: Die familienfreundliche Umgebung mit Grundschulen, Kindergärten und Freizeitangeboten wie dem Sportpark Hallbergmoos oder der Surftown MUC macht die Gemeinde für Familien attraktiv.

• Berufspendler: Die Nähe zum Flughafen und die gute Anbindung an München ziehen Berufstätige an, insbesondere aus der Luftfahrtbranche und angrenzenden Wirtschaftszweigen.

• Investoren: Aufgrund der positiven Wertentwicklung und niedrigen Kreditzinsen sind Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage gefragt.

• Senioren und junge Paare: Barrierefreie Wohnungen und kleinere Einheiten sind für Senioren und junge Haushalte interessant.

Die hohe Fluktuation auf dem Immobilienmarkt ist ein Zeichen für die Attraktivität der Region, birgt aber auch Herausforderungen, da die Nachfrage das Angebot übersteigt.

Infrastruktur und Freizeitangebot

Hallbergmoos bietet eine hervorragende Infrastruktur, die den Immobilienmarkt zusätzlich stützt. Supermärkte, Ärzte, Apotheken und Restaurants sind im Ort vorhanden, während weiterführende Schulen in Freising oder Erding erreichbar sind. Der Sportpark Hallbergmoos, die Surftown MUC und zahlreiche Grünflächen bieten vielfältige Freizeitmöglichkeiten. Jährliche Events und ein lebendiges Gemeindeleben tragen zur hohen Lebensqualität bei. Die Nähe zur Natur, mit Wiesen, Feldern und dem Isarufer, macht Hallbergmoos besonders für Erholungssuchende attraktiv.

Herausforderungen und Chancen

Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die Verfügbarkeit von Baugrundstücken ist begrenzt, was den Neubau von Wohnimmobilien einschränkt und die Preise in die Höhe treibt.

• Preissteigerungen: Die starke Nachfrage führt zu hohen Preisen, die für einige Käufergruppen, insbesondere junge Familien, eine Hürde darstellen können.

• Wettbewerb: Der umkämpfte Markt bedeutet, dass Interessenten schnell handeln müssen, was den Druck auf Käufer und Mieter erhöht.

Chancen

• Wertsteigerung: Immobilien in Hallbergmoos gelten als wertstabil und bieten Potenzial für eine positive Wertentwicklung, insbesondere für langfristige Investitionen.

• Neubauprojekte: Projekte wie KfW-40-Häuser in Massivbauweise oder moderne Wohnanlagen schaffen neues Angebot, das energieeffizient und zukunftsorientiert ist.

• Attraktive Lage: Die Nähe zum Flughafen und zu München sowie die hohe Lebensqualität machen Hallbergmoos für verschiedene Zielgruppen interessant.

Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt in Hallbergmoos wird voraussichtlich weiter wachsen, angetrieben durch die wirtschaftliche Bedeutung des Flughafens und die steigende Nachfrage nach Wohnraum im Münchner Umland. Die Gemeinde wird weiterhin von Zuzug profitieren, was den Bedarf an neuen Wohnungen und Häusern erhöht. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und strengere Umweltauflagen die Preise weiter nach oben treiben. Investitionen in energetische Sanierungen und moderne Bauprojekte könnten jedoch die Attraktivität des Marktes steigern und nachhaltiges Wachstum fördern.

Fazit

Hallbergmoos bietet als Immobilienstandort eine gelungene Kombination aus ländlicher Idylle, moderner Infrastruktur und hervorragender Anbindung. Der Markt ist geprägt durch eine hohe Nachfrage, ein begrenztes Angebot und steigende Preise, was sowohl Chancen als auch Herausforderungen birgt. Für Familien, Berufspendler und Investoren bleibt Hallbergmoos ein attraktiver Standort mit hohem Potenzial für Wertsteigerung. Wer hier investiert, profitiert von der dynamischen Entwicklung und der Nähe zu München, sollte jedoch die hohen Preise und den Wettbewerb berücksichtigen.

Umgebung von Hallbergmoos

Natürlich verfügt die gleichnamige Große Kreisstadt Freising standesgemäß über die höchste Einwohnerzahl, welche mit rund 45.806 Einwohnern um Längen vor den Gemeinden Neufahrn b. Freising (ca. 19.040) sowie Eching (knapp 13.415) aber auch der Stadt Moosburg a.d.Isar (circa 17.363) Einwohner liegt. Mit knapp mehr als 10.000 Einwohnern folgt die Gemeinde Allershausen (rund 5.470) sowie Au i.d.Hallertau (rund 5.731), Fahrenzhausen (5.000) und Nandlstadt (ca. 5.029) Einwohner. Weit abgeschlagen und somit das Schlußlicht der Region Freising bildet die Gemeinde Gammelsdorf mit nur etwas mehr als 1.400 Einwohner.