Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Schwarzenbach an der Saale

Immobilienmarkt Schwarzenbach an der Saale

Einleitung

Schwarzenbach an der Saale, eine Stadt im oberfränkischen Landkreis Hof mit etwa 7.100 Einwohnern, liegt idyllisch zwischen Frankenwald und Fichtelgebirge. Die Stadt besticht durch ihre malerische Lage, einen hohen Freizeitwert und eine gute Verkehrsanbindung, was sie sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für Investoren attraktiv macht. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Schwarzenbach an der Saale, einschließlich Preisentwicklungen, Angebotssituation, Nachfrage, Mietmarkt und Zukunftsperspektiven.

Lage und Attraktivität

Schwarzenbach an der Saale liegt in einer Region, die durch ihre natürliche Schönheit geprägt ist. Die Nähe zum Fichtelgebirge und zum Frankenwald sowie Freizeitmöglichkeiten wie die Förmitztalsperre, die zum Baden, Angeln und Wandern einlädt, machen die Stadt besonders für Naturliebhaber interessant. Kulturelle Angebote wie das Erika-Fuchs-Haus, ein Museum für Comic und Sprachkunst, sowie Veranstaltungen wie das jährliche Wiesenfest oder Konzerte im Rathaushof erhöhen den Freizeitwert. Die gute Bus- und Bahnanbindung nach Hof ermöglicht eine schnelle Erreichbarkeit größerer Städte, was die Stadt auch für Pendler attraktiv macht.

Immobilienpreise

Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Schwarzenbach an der Saale zeigt eine moderate Preisentwicklung, die von verschiedenen Faktoren wie Lage, Zustand der Immobilie und allgemeinen wirtschaftlichen Bedingungen beeinflusst wird. Im ersten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 1.360 Euro, was einen Rückgang von rund 7,5 % im Vergleich zum Vorjahr (1.469 Euro) darstellt. Für Häuser liegt der Quadratmeterpreis aktuell bei etwa 1.001 Euro, ein Rückgang von etwa 14,3 % gegenüber dem Vorjahr (1.168 Euro).

Bestandsimmobilien (älter als drei Jahre) sind deutlich günstiger als Neubauten. Einfamilien- oder Doppelhäuser aus dem Bestand kosten durchschnittlich etwa 780 Euro pro Quadratmeter, während Neubauhäuser Preise von etwa 1.498 Euro pro Quadratmeter erreichen. Eigentumswohnungen aus dem Bestand liegen bei etwa 730 Euro pro Quadratmeter, Neubauwohnungen bei rund 2.278 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisdifferenz spiegelt den höheren Modernisierungsgrad und die bessere Ausstattung von Neubauten wider.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung zeigt in den letzten zwölf Monaten eine leicht rückläufige Tendenz. Während die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand um etwa 1,0 % gestiegen sind, verzeichnen Bestandswohnungen einen Preisrückgang von etwa 2,8 %. Diese Entwicklung könnte auf eine geringere Nachfrage nach Bestandswohnungen oder ein erhöhtes Angebot an renovierungsbedürftigen Objekten zurückzuführen sein. Für Häuser zeigt sich ein stärkerer Preisrückgang, was möglicherweise auf eine größere Verfügbarkeit von Objekten oder eine zurückhaltende Nachfrage hinweist.

Angebotssituation

Das Angebot an Immobilien in Schwarzenbach an der Saale ist vielfältig und umfasst Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Besonders hervorzuheben sind:

• Einfamilienhäuser: Diese reichen von charmanten, renovierungsbedürftigen Altbauten aus dem 18. oder 19. Jahrhundert bis hin zu modernen Bungalows aus den 1970er-Jahren. Ein Beispiel ist ein Einfamilienhaus von 1978 mit etwa 1.400 m² Grundstücksfläche, das in gutem Zustand angeboten wird. Preise für Einfamilienhäuser liegen typischerweise zwischen 130.000 und 320.000 Euro, abhängig von Größe, Zustand und Lage.

• Doppel- und Reihenhäuser: Doppelhaushälften, wie eine 1933 erbaute, voll unterkellerte Immobilie mit 356 m² Grundstück, sind beliebt bei Familien. Reihenhäuser, wie ein 1925 erbautes Objekt mit etwa 130 m² Wohnfläche, bieten eine kostengünstige Alternative. Diese Immobilien kosten oft zwischen 63.900 und 190.000 Euro.

• Mehrfamilienhäuser: Diese eignen sich besonders für Investoren. Ein Beispiel ist ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen und einer separaten Büroetage, das sich durch eine zentrale Lage und gute Vermietbarkeit auszeichnet. Preise für solche Objekte variieren stark, liegen aber oft im Bereich von 450.000 Euro für größere Anwesen mit Gewerbeflächen.

• Eigentumswohnungen: Diese reichen von kompakten Zwei-Zimmer-Wohnungen (ca. 56 m², etwa 63.900 Euro) bis hin zu geräumigen Vier-Zimmer-Wohnungen (ca. 65 m², etwa 74.500 Euro). Besonders seniorengerechte oder modernisierte Wohnungen mit Balkon oder Wintergarten sind gefragt.

• Denkmalgeschützte Immobilien: Historische Gebäude, wie ein Wohnhaus von 1850 oder ein ehemaliges Gasthaus von 1835, bieten Potenzial für Liebhaber historischer Architektur. Diese Objekte sind oft renovierungsbedürftig, was sie für handwerklich begabte Käufer oder Investoren interessant macht.

• Gewerbeimmobilien: Wohn- und Geschäftshäuser, teilweise mit etablierten Gastronomiebetrieben oder Ladenflächen, sind ebenfalls verfügbar. Ein Beispiel ist ein Gebäude von 1774 mit einer ehemaligen KFZ-Werkstatt, das durch seinen Denkmalschutz Charme und Potenzial vereint.

Die Vermarktungsdauer ist relativ kurz: Bestandswohnungen sind durchschnittlich 52 Tage online, Immobilien zum Kauf etwa 64 Tage. Dies deutet auf einen dynamischen Markt hin, in dem Objekte schnell Käufer finden.

Mietmarkt

Der Mietmarkt in Schwarzenbach an der Saale ist ebenfalls lebhaft, mit einer guten Auswahl an Mietwohnungen und Häusern. Angeboten werden unter anderem:

• Mietwohnungen: Von kompakten Zwei-Zimmer-Wohnungen (ca. 54 m²) mit Balkon bis hin zu großzügigen Drei-Zimmer-Maisonette-Wohnungen (ca. 98,7 m²) mit Personenaufzug. Besonders seniorengerechte Wohnungen oder solche mit Wohnberechtigungsschein sind gefragt. Die Mietpreise variieren je nach Ausstattung und Lage, liegen aber im Vergleich zu Großstädten auf einem moderaten Niveau.

• Mietbedingungen: Die Wohnungsbau- und Wohnungsfürsorgegesellschaft mbH, die für viele Mietwohnungen in Schwarzenbach zuständig ist, verlangt zwei Monatsmieten als Kaution, ohne Möglichkeit zur Ratenzahlung. Mietverträge werden zunächst für ein Jahr fest abgeschlossen, danach gilt die gesetzliche Kündigungsfrist. Haustiere wie Hunde und Katzen müssen angemeldet werden, und es gelten strenge Auflagen bezüglich Sauberkeit und Rücksichtnahme.

• Ausstattung: Viele Wohnungen sind mit Breitbandkabelanschluss ausgestattet, wobei Verträge direkt mit Anbietern wie Vodafone Kabel Deutschland abgeschlossen werden müssen. Das Anbringen von SAT-Anlagen ist untersagt, und die Versorgung mit Hörfunk und Fernsehen erfolgt oft über Gemeinschaftsantennenanlagen.

Nachfrage und Zielgruppen

Die Nachfrage nach Immobilien in Schwarzenbach an der Saale ist vielschichtig. Familien schätzen die ruhigen Wohnlagen und die Nähe zu Freizeitmöglichkeiten, während Investoren die gute Mietrendite von Bestandswohnungen und Mehrfamilienhäusern attraktiv finden. Handwerklich begabte Käufer interessieren sich für renovierungsbedürftige Altbauten, die oft zu günstigen Preisen angeboten werden. Senioren suchen vermehrt nach barrierefreien oder seniorengerechten Wohnungen, während junge Paare und Singles kleinere, moderne Wohnungen bevorzugen.

Die Nachfrage wird durch die wirtschaftliche Lage, niedrige Kreditzinsen und die positive Wertentwicklung von Immobilien in der Region angekurbelt. Dennoch zeigt der leichte Preisrückgang, dass Käufer aktuell preissensitiver sind, was besonders für renovierungsbedürftige Objekte gilt.

Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt in Schwarzenbach an der Saale bleibt aufgrund der stabilen Nachfrage und der attraktiven Lage vielversprechend. Die Stadt profitiert von ihrer Nähe zu Hof und der guten Infrastruktur, was sie für Pendler und Investoren interessant macht. Dennoch könnten steigende Baukosten und regulatorische Vorschriften, wie Denkmalschutz oder Bauauflagen, die Entwicklung neuer Projekte erschweren. Die Verfügbarkeit von Bauland ist ein weiterer limitierender Faktor, der die Preisentwicklung langfristig beeinflussen könnte.

Für Investoren bieten sich Chancen durch die hohe Mietrendite von Bestandswohnungen und die Möglichkeit, renovierungsbedürftige Objekte aufzuwerten. Für Eigenheimbesitzer bleibt Schwarzenbach eine kostengünstige Alternative zu größeren Städten, mit Potenzial für Wertsteigerung bei gezielten Modernisierungen. Die kulturellen und Freizeitangebote der Stadt sowie geplante Veranstaltungen wie das 222. Wiesenfest 2025 stärken die Attraktivität der Region weiter.

Fazit

Schwarzenbach an der Saale bietet einen lebhaften und vielfältigen Immobilienmarkt, der sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für Investoren attraktiv ist. Die moderate Preisentwicklung, insbesondere der Rückgang bei Bestandsimmobilien, bietet Chancen für preisbewusste Käufer. Die Vielfalt an Immobilien, von historischen Altbauten bis hin zu modernen Bungalows, deckt unterschiedliche Bedürfnisse ab. Der Mietmarkt ist stabil, mit einer guten Auswahl an Wohnungen für verschiedene Zielgruppen. Dank der idyllischen Lage und des hohen Freizeitwerts bleibt Schwarzenbach an der Saale eine lohnende Option für Immobilieninvestitionen und ein attraktiver Wohnort.

Umgebung von Schwarzenbach an der Saale

Einmal abgesehen von der größten Stadt Hof im bayerischen Nordosten, welche zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises stellt und mit circa 44.522 über die höchste Einwohnerzahl in der Region verfügt, schafft es bis auf Münchberg (rund 10.340) Einwohner keine andere Stadt oder Gemeinde die 10.000er Marke zu überbieten. Es folgen Rehau (ca. 9.364), Helmbrechts (etwa 8.533), Naila (knapp 7.714) und Schwarzenbach am Wald (4.400) Einwohner. Eine Vielzahl weiterer Städte und Gemeinden darunter Oberkotzau (rund 5.445), Schauenstein (1.900), Sparneck (1.600), Selbitz (4.300) oder Döhlau (ca. 4.011) Einwohner sind auf den mittleren Rängen wiederzufinden, wogegen es die Stadt Lichtenberg (1.050), Zell im Fichtelgebirge (1.900), Stammbach (2.300), Bad Steben (3.400) und Gemeinde Issigau mit gerade einmal 1.028 Einwohner auf den letzten Platz des Landkreises schaffte und somit die Rote Laterne überreicht bekommt.