Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Döhlau

Immobilienmarkt Döhlau

Einleitung

Die Gemeinde Döhlau, gelegen im Landkreis Hof in Bayern, ist eine attraktive Wohnlage in der Nähe der Stadt Hof. Mit einer Mischung aus ländlicher Idylle und guter Anbindung an die städtische Infrastruktur bietet Döhlau ein interessantes Umfeld für Immobilienkäufer und -mieter. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Döhlau, einschließlich Kauf- und Mietpreisentwicklungen, Angebotssituation, Nachfrage, Grundstückspreise und einer Prognose für die kommenden Jahre.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Döhlau zeichnet sich durch eine stabile Nachfrage nach Wohnimmobilien aus, die durch die Nähe zu Hof und die gute Lebensqualität in der Region getrieben wird. Die Gemeinde bietet überwiegend mittlere bis gute Wohnlagen, was sie besonders für Familien und Pendler attraktiv macht. Das Angebot umfasst Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Eigentumswohnungen sowie gelegentlich Mehrfamilienhäuser und Grundstücke. Der Markt ist geprägt von einer Mischung aus Bestandsimmobilien und vereinzelten Neubauprojekten.

Kaufpreise für Häuser

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Döhlau liegt aktuell bei etwa 1.850 €/m². Seit 2020 ist ein Preisanstieg von rund 24,8 % zu verzeichnen, wobei der Quadratmeterpreis von 1.741 €/m² im ersten Quartal 2020 auf 2.172 €/m² im Jahr 2024 gestiegen ist. Die Preisspanne variiert stark je nach Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilien:

• Bestandshäuser (älter als 3 Jahre): Diese werden im Schnitt für etwa 1.095 €/m² angeboten. Besonders günstige Objekte, wie sanierungsbedürftige Häuser in Tauperlitz, starten bei etwa 740 €/m².

• Neubauhäuser (jünger als 3 Jahre): Diese erzielen durchschnittlich 1.420 €/m², wobei hochwertige Neubauten oder schlüsselfertige Stadtvillen mit moderner Ausstattung (z. B. Photovoltaikanlagen) bis zu 3.700 €/m² kosten können.

Die Preisunterschiede hängen von Faktoren wie Grundstücksgröße, Baujahr und energetischer Ausstattung ab. Beispielsweise bieten moderne Einfamilienhäuser mit Grundstücken zwischen 700 und 1.000 m², wie sie in Döhlau häufig angeboten werden, oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen in Döhlau haben einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von etwa 1.431 €/m². Die Preisspanne reicht von günstigen Bestandswohnungen mit 1.176 €/m² bis zu hochwertigen Wohnungen, die bis zu 1.830 €/m² kosten. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Wohnungspreise 2025 um etwa 2,6 % gestiegen, nachdem sie im Jahr zuvor um 3,4 % gesunken waren. Dies deutet auf eine leichte Erholung des Marktes hin, obwohl die Preisentwicklung moderater ist als bei Häusern.

Bestandswohnungen (älter als 3 Jahre) sind mit etwa 969 €/m² besonders attraktiv für Kapitalanleger, da sie eine hohe Mietrendite ermöglichen. Neubauwohnungen hingegen bieten aufgrund höherer Preise eine durchschnittliche Rendite.

Mietpreise

Die Mietpreise in Döhlau sind im Vergleich zu urbanen Zentren moderat. Für Wohnungen liegt der durchschnittliche Mietpreis bei etwa 6,91 €/m², mit einer Spanne von 6,80 €/m² für günstige Objekte bis 9,69 €/m² für gehobene Wohnungen. Bei Häusern beträgt der durchschnittliche Mietpreis etwa 8,37 €/m², mit einer Preisspanne von 7,73 €/m² bis 10,64 €/m². Die moderate Mietpreisentwicklung macht Döhlau besonders für Mieter attraktiv, die eine ländliche Lage mit guter Anbindung suchen.

Grundstückspreise

Der durchschnittliche Grundstückspreis in Döhlau liegt bei etwa 84,73 €/m² (Stand März 2025), wobei die Preisspanne von 25 €/m² für günstige, unerschlossene Grundstücke bis zu 141,11 €/m² für erschlossene Grundstücke mit Baugenehmigung reicht. Wichtige Einflussfaktoren sind:

• Erschließungsgrad: Erschlossene Grundstücke kosten im Schnitt 69 % mehr als teilerschlossene und 65 % mehr als unerschlossene Grundstücke.

• Grundstücksgröße: Kleinere Grundstücke (0–250 m²) erzielen die höchsten Quadratmeterpreise, während größere Grundstücke (2.000–5.000 m²) günstiger sind.

• Baugenehmigung: Grundstücke mit Baugenehmigung sind etwa 47 % teurer.

Bodenrichtwerte, die von Gutachterajobschüssen ermittelt werden, dienen als Orientierung und liegen in Döhlau bei etwa 66 €/m², wobei regionale Schwankungen möglich sind. Die Vermarktungsdauer für Grundstücke beträgt durchschnittlich 29 Wochen, was auf eine stabile Nachfrage hinweist.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Döhlau ist vielfältig, aber begrenzt. Aktuell sind etwa 58 Häuser und 94 Eigentumswohnungen auf dem Markt, wobei Tauperlitz als Teilort besonders viele Angebote verzeichnet. Einfamilienhäuser und Doppelhäuser dominieren das Segment, oft mit Grundstücken zwischen 700 und 1.000 m². Beispiele sind ein Einfamilienhaus von 1975 mit 850 m² Grundstück oder ein Mehrfamilienhaus von 1974 mit 315 m² Wohnfläche. Neubauprojekte, wie schlüsselfertige Stadtvillen mit 141–160 m², werden ebenfalls angeboten und sind förderfähig nach KfW-Standards.

Die Nachfrage ist solide, getrieben durch die Nähe zu Hof und die gute Infrastruktur. Familien schätzen die großzügigen Grundstücke und die ruhige Lage, während Kapitalanleger von der hohen Mietrendite bei Bestandswohnungen profitieren. Die moderate Preisentwicklung im Vergleich zu Großstädten macht Döhlau auch für preisbewusste Käufer interessant.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren beeinflussen den Immobilienmarkt in Döhlau:

• Lage und Infrastruktur: Die Nähe zu Hof, gute Verkehrsanbindungen und die ländliche Umgebung steigern die Attraktivität.

• Zinsen: Niedrige Kreditzinsen (Stand 2023) fördern den Hauskauf, könnten jedoch bei steigenden Zinsen die Nachfrage dämpfen.

• Demografie: Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern wird durch Familien und Pendler getrieben, während ältere Bestandsimmobilien oft renovierungsbedürftig sind.

• Energetische Standards: Moderne Neubauten mit Photovoltaikanlagen oder KfW-Förderung sind gefragt, während ältere Immobilien günstiger, aber sanierungsintensiv sind.

Prognose

Für die kommenden Jahre ist eine moderate Preisentwicklung zu erwarten. Die Kaufpreise für Häuser könnten weiterhin um 2–3 % jährlich steigen, getrieben durch die Nachfrage und begrenztes Angebot. Eigentumswohnungen könnten eine stabilere Preisentwicklung zeigen, da die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch bleibt. Grundstückspreise dürften durch die begrenzte Verfügbarkeit und steigende Baukosten ebenfalls leicht steigen, insbesondere für erschlossene Grundstücke.

Langfristig wird die Attraktivität von Döhlau durch die Nähe zu Hof und die hohe Lebensqualität bestehen bleiben. Allerdings könnten steigende Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten die Nachfrage leicht dämpfen. Investitionen in energetische Sanierungen und moderne Neubauprojekte könnten den Markt weiter beleben.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Döhlau bietet attraktive Möglichkeiten für Käufer, Mieter und Investoren. Mit moderaten Preisen im Vergleich zu städtischen Zentren, einer stabilen Nachfrage und einem vielfältigen Angebot an Häusern und Wohnungen ist Döhlau besonders für Familien und Kapitalanleger interessant. Die moderate Preisentwicklung und die gute Lebensqualität machen die Gemeinde zu einem stabilen Standort für Immobilieninvestitionen. Für eine genaue Bewertung einzelner Objekte empfiehlt sich eine individuelle Immobilienbewertung, um spezifische Faktoren wie Lage und Zustand zu berücksichtigen.

Umgebung von Döhlau

Einmal abgesehen von der größten Stadt Hof im bayerischen Nordosten, welche zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises stellt und mit circa 44.522 über die höchste Einwohnerzahl in der Region verfügt, schafft es bis auf Münchberg (rund 10.340) Einwohner keine andere Stadt oder Gemeinde die 10.000er Marke zu überbieten. Es folgen Rehau (ca. 9.364), Helmbrechts (etwa 8.533), Naila (knapp 7.714) und Schwarzenbach a.d.Saale (circa 7.135), Schwarzenbach am Wald (4.400) Einwohner. Eine Vielzahl weiterer Städte und Gemeinden darunter Oberkotzau (rund 5.445), Schauenstein (1.900), Sparneck (1.600), Selbitz (4.300) Einwohner sind auf den mittleren Rängen wiederzufinden, wogegen es die Stadt Lichtenberg (1.050), Zell im Fichtelgebirge (1.900), Stammbach (2.300), Bad Steben (3.400) und Gemeinde Issigau mit gerade einmal 1.028 Einwohner auf den letzten Platz des Landkreises schaffte und somit die Rote Laterne überreicht bekommt.