Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Schwarzenbach am Wald

Immobilienmarkt Schwarzenbach am Wald

Einleitung

Schwarzenbach am Wald ist eine idyllische Kleinstadt im Landkreis Hof in Bayern, eingebettet in die malerische Landschaft des Frankenwaldes. Mit einer Bevölkerung von etwa 4.500 Einwohnern bietet die Stadt eine ruhige, naturnahe Wohnlage, die besonders für Familien, Naturliebhaber und Ruhesuchende attraktiv ist. Der Immobilienmarkt in Schwarzenbach am Wald spiegelt die Besonderheiten einer ländlichen Region wider, in der bezahlbare Preise, vielfältige Objektarten und Potenzial für individuelle Gestaltung im Vordergrund stehen. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand des Immobilienmarktes, einschließlich Preisentwicklungen, Angebotssituation, Nachfrage, Mietpreise und Zukunftsperspektiven.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Schwarzenbach am Wald ist geprägt von einer Mischung aus Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und gelegentlich Gewerbeimmobilien. Die Stadt bietet eine Vielzahl von Objekten, die sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren interessant sind. Viele Immobilien, insbesondere ältere Bestandshäuser, sind sanierungsbedürftig, was Handwerkern und kreativen Käufern die Möglichkeit gibt, ihre Wohnträume individuell zu verwirklichen. Die Grundstücksgrößen variieren stark, von kompakten Parzellen um 200 m² bis hin zu großzügigen Grundstücken von über 1.000 m², die besonders für Naturliebhaber und Familien mit Tieren attraktiv sind.

Angebot an Immobilien

Das Angebot umfasst eine breite Palette an Immobilientypen:

• Einfamilienhäuser: Diese bilden den Kern des Marktes. Wohnflächen liegen häufig zwischen 90 und 180 m², mit Grundstücken von etwa 200 bis 900 m². Viele Häuser stammen aus der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts und sind teils modernisierungsbedürftig. Typische Ausstattungsmerkmale umfassen Keller, Garagen oder Carports und kleine Gärten.

• Mehrfamilienhäuser: Diese Objekte sind besonders für Investoren interessant, da sie Renditechancen durch Vermietung bieten. Wohnflächen reichen von 180 bis über 300 m², oft mit zusätzlichen Gewerbeeinheiten oder Garagen. Einige Objekte stammen aus den 1970er-Jahren, andere sind älter und bieten Potenzial für Umnutzung, etwa als Mehrgenerationenhäuser.

• Eigentumswohnungen: Drei-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 136 m² dominieren das Angebot. Viele befinden sich in gepflegten Mehrfamilienhäusern in ruhigen Ortsteilen. Neubauwohnungen sind selten, aber Projekte wie der Wohnpark Selbitztal in der Umgebung zeigen eine steigende Nachfrage nach modernen, barrierefreien Wohnungen.

• Gewerbeimmobilien: Ehemalige Gewerbeeinheiten, wie Bäckereien oder Apotheken, stehen vereinzelt zum Verkauf. Diese Objekte eignen sich für eine Umnutzung zu Wohnzwecken oder für gewerbliche Nutzung wie Büros oder Praxen.

• Grundstücke: Es gibt vereinzelte Angebote für Baugrundstücke, oft in Südhanglage mit Fernsicht, die für den Bau von Einfamilienhäusern oder kleinen Wohnanlagen geeignet sind.

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Schwarzenbach am Wald sind im Vergleich zu städtischen Ballungsräumen moderat, was die Stadt für preisbewusste Käufer attraktiv macht. Aktuelle Durchschnittswerte für den Quadratmeterpreis liegen bei:

• Häuser: ca. 950 bis 1.235 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr ist ein leichter Anstieg von etwa 8-9% zu verzeichnen, was auf eine stabile Nachfrage und begrenztes Angebot hinweist.

• Eigentumswohnungen: ca. 1.542 bis 1.972 €/m². Die Preise für Wohnungen sind stabil, mit einem leichten Anstieg von etwa 6% im Vergleich zum Vorquartal, während sie im Jahresvergleich nahezu konstant bleiben.

Die Preisspanne variiert je nach Zustand, Lage und Baujahr. Ältere, sanierungsbedürftige Objekte sind oft ab 40.000 bis 130.000 € erhältlich, während modernisierte oder neuere Immobilien Preise von 200.000 bis über 450.000 € erreichen können. Besonders hervorzuheben sind Zwangsversteigerungen, bei denen Objekte wie Einfamilienhäuser für 28.000 bis 40.000 € erworben werden können, allerdings oft mit erheblichem Sanierungsbedarf.

Mietpreise

Die Mietpreise in Schwarzenbach am Wald liegen deutlich unter dem Bundesdurchschnitt, was die Stadt für Mieter attraktiv macht. Durchschnittliche Mietpreise sind:

• Bestandshäuser: ca. 2,60 €/m².

• Neubauhäuser: ca. 5,30 €/m².

• Bestandswohnungen: ca. 3,90 €/m².

• Neubauwohnungen: ca. 5,50 €/m².

Beispielsweise kostet eine 60 m² Wohnung etwa 365 €, während eine größere 136 m² Wohnung etwa 710 € monatlich kostet. Die Bruttomietrenditen sind mit 7,8% für Bestandswohnungen und 3,1% für Neubauwohnungen überdurchschnittlich hoch, was Investoren anzieht, die in Anlageimmobilien investieren möchten.

Nachfrage und Markttrends

Die Nachfrage nach Immobilien in Schwarzenbach am Wald ist stabil, getrieben von lokalen Käufern und Zuzüglern, die die ländliche Lage und die Nähe zur Natur schätzen. Besonders gefragt sind:

• Einfamilienhäuser für junge Familien oder Paare, die ein Eigenheim suchen.

• Mehrfamilienhäuser für Investoren, die von hohen Mietrenditen profitieren wollen.

• Sanierungsobjekte, die Handwerkern und kreativen Köpfen die Möglichkeit bieten, individuelle Wohnkonzepte umzusetzen.

Ein Trend ist die wachsende Nachfrage nach barrierefreiem Wohnraum, insbesondere für Senioren. Neubauprojekte in der Umgebung, wie in Naila, deuten auf ein steigendes Interesse an modernen Eigentumswohnungen hin. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach älteren Bestandsimmobilien hoch, da diese oft zu erschwinglichen Preisen angeboten werden. Die Vermarktungsdauer für Bestandswohnungen liegt bei etwa 57 Tagen, was auf eine moderate, aber konstante Nachfrage hinweist.

Besonderheiten des Marktes

• Sanierungsbedarf: Viele Immobilien, insbesondere aus dem frühen 20. Jahrhundert, erfordern Modernisierungsarbeiten, was die Einstiegspreise niedrig hält, aber Investitionen in Renovierung notwendig macht.

• Energieeffizienz: Ältere Objekte haben oft schlechtere Energieeffizienzklassen (z. B. G), was bei der Kaufentscheidung berücksichtigt werden sollte. Modernisierte Objekte oder Neubauten bieten hier Vorteile.

• Ländliche Lage: Die ruhige, naturnahe Umgebung ist ein großer Pluspunkt, jedoch ist die Anbindung an größere Städte wie Hof oder Bayreuth für Berufspendler relevant.

• Potenzial für Mehrgenerationenhäuser: Große Mehrfamilienhäuser oder Objekte mit Nebengebäuden eignen sich ideal für Mehrgenerationenwohnen oder Vermietung.

Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt in Schwarzenbach am Wald wird voraussichtlich stabil bleiben, mit moderatem Preiswachstum. Die Nachfrage nach erschwinglichem Wohnraum in ländlichen Regionen wird durch den Trend zu Homeoffice und die Suche nach naturnahem Wohnen gestützt. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und strengere Energieeffizienzvorgaben die Modernisierungskosten für Bestandsimmobilien erhöhen. Neubauprojekte, wie Eigentumswohnanlagen in der Umgebung, könnten das Angebot an modernem Wohnraum erweitern und die Attraktivität der Region steigern.

Fazit

Schwarzenbach am Wald bietet einen vielfältigen und erschwinglichen Immobilienmarkt, der sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren attraktiv ist. Mit moderaten Kauf- und Mietpreisen, einer stabilen Nachfrage und einem breiten Angebot an Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern ist die Stadt besonders für diejenigen interessant, die ein Zuhause in einer ruhigen, naturnahen Umgebung suchen. Sanierungsbedürftige Objekte bieten Chancen für kreative Gestaltung, während hohe Mietrenditen Investoren anziehen. Die Zukunft des Marktes hängt von der Balance zwischen Modernisierungskosten und der Nachfrage nach ländlichem Wohnraum ab, wobei die Stadt ihr Potenzial als attraktiver Wohnstandort weiterentwickeln kann.

Schwarzenbach am Wald

Einmal abgesehen von der größten Stadt Hof im bayerischen Nordosten, welche zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises stellt und mit circa 44.522 über die höchste Einwohnerzahl in der Region verfügt, schafft es bis auf Münchberg (rund 10.340) Einwohner keine andere Stadt oder Gemeinde die 10.000er Marke zu überbieten. Es folgen Rehau (ca. 9.364), Helmbrechts (etwa 8.533), Naila (knapp 7.714) und Schwarzenbach a.d.Saale (circa 7.135) Einwohner. Eine Vielzahl weiterer Städte und Gemeinden darunter Oberkotzau (rund 5.445), Schauenstein (1.900), Sparneck (1.600), Selbitz (4.300) oder Döhlau (ca. 4.011) Einwohner sind auf den mittleren Rängen wiederzufinden, wogegen es die Stadt Lichtenberg (1.050), Zell im Fichtelgebirge (1.900), Stammbach (2.300), Bad Steben (3.400) und Gemeinde Issigau mit gerade einmal 1.028 Einwohner auf den letzten Platz des Landkreises schaffte und somit die Rote Laterne überreicht bekommt.