Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Bad Steben

Immobilienmarkt Bad Steben

Einleitung

Bad Steben, eine kleine Marktgemeinde im oberfränkischen Landkreis Hof, ist bekannt als traditionsreicher Kurort mit einer idyllischen Lage im Frankenwald. Mit etwa 3.500 Einwohnern und einer über 175-jährigen Geschichte als Mineral- und Moorheilbad bietet der Ort eine einzigartige Kombination aus Gesundheit, Erholung und naturnaher Lebensqualität. Der Immobilienmarkt in Bad Steben spiegelt die Attraktivität des Ortes wider, geprägt durch die Nachfrage nach Wohnhäusern, Eigentumswohnungen und Gewerbeimmobilien, sowohl für Eigenbedarf als auch als Kapitalanlage. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Trends, Preisentwicklungen, Angebotslage und Besonderheiten des Immobilienmarktes in Bad Steben im Jahr 2025.

Überblick über Bad Steben

Bad Steben liegt etwa 25 km westlich von Hof und 75 km nördlich von Bayreuth und ist durch die Autobahn A9 sowie gut ausgebaute Staatsstraßen und eine Bahnstrecke hervorragend angebunden. Der Ort ist bekannt für sein stilvolles Kurzentrum, den unter Denkmalschutz stehenden Kurpark, die moderne Badetherme mit Saunalandschaft und die Spielbank. Diese Faktoren machen Bad Steben nicht nur für Touristen, sondern auch für Immobilienkäufer attraktiv, die eine hohe Lebensqualität in einer ruhigen, naturnahen Umgebung suchen. Die Nähe zu Rehakliniken, Ärzten, Einkaufsmöglichkeiten und gastronomischen Angeboten erhöht die Wohnattraktivität zusätzlich.

Marktanalyse

Wohnimmobilien

Einfamilienhäuser

Einfamilienhäuser sind in Bad Steben besonders gefragt, sowohl für Familien als auch für Investoren, die auf der Suche nach Kapitalanlagen sind. Der Markt bietet eine Vielzahl von Objekten, die von älteren, sanierungsbedürftigen Häusern aus dem frühen 20. Jahrhundert bis hin zu modernisierten oder neuen Einfamilienhäusern reichen. Beispielsweise sind Häuser mit einer Wohnfläche von etwa 120 bis 230 m² und Grundstücken zwischen 600 und 2.000 m² verfügbar. Die Preisspanne liegt typischerweise zwischen 200.000 € und 500.000 €, abhängig von Lage, Zustand und Ausstattung. Besonders attraktiv sind Objekte mit modernen Features wie Photovoltaikanlagen oder hochwertigen Sanierungen, die in den letzten Jahren durchgeführt wurden.

Mehrfamilienhäuser

Mehrfamilienhäuser, insbesondere Zwei- und Dreifamilienhäuser, sind für Investoren interessant, die von Mieteinnahmen profitieren möchten. Solche Objekte, oft aus den 1930er- bis 1970er-Jahren, bieten Wohnflächen zwischen 190 und 350 m² und sind teilweise bereits vermietet. Die Bruttomietrenditen für Bestandswohnungen liegen bei etwa 6,9 %, was im Bundesvergleich hoch ist und Bad Steben als attraktiven Standort für Anleger auszeichnet. Preise für solche Objekte bewegen sich oft zwischen 300.000 € und 500.000 €, wobei sanierte oder modernisierte Häuser höhere Preise erzielen.

Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen in Bad Steben sind vor allem in kleineren Mehrfamilienhäusern zu finden, die häufig über Südloggias oder Balkone verfügen. Die Wohnflächen reichen von kompakten 50 m² für Zwei-Zimmer-Wohnungen bis hin zu großzügigen 120 m² für Vier-Zimmer-Wohnungen. Kaufpreise variieren stark, von etwa 89.000 € für kleinere, ältere Wohnungen bis zu 180.000 € für modernisierte oder zentral gelegene Objekte. Besonders gefragt sind Wohnungen mit hochwertiger Ausstattung, wie z. B. Fußbodenheizung oder kürzlich durchgeführten Renovierungen. Die Vermarktungsdauer für Bestandswohnungen beträgt durchschnittlich 68 Tage, was auf eine stabile Nachfrage hinweist.

Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien, insbesondere Wohn- und Geschäftshäuser, sind ein wichtiger Bestandteil des Immobilienmarktes in Bad Steben. Diese Objekte, oft aus der Zeit um 1890 bis 1936, bieten kombinierte Wohn- und Gewerbeflächen zwischen 158 und 353 m². Gewerbeeinheiten, wie z. B. Bäckereien, Cafés oder Verkaufsräume, sind teilweise vermietet und erzielen Mieteinnahmen von etwa 750 € netto pro Monat. Kaufpreise für solche Objekte liegen zwischen 200.000 € und 400.000 €, wobei die zentrale Lage an der Promenade oder in der Nähe des Kurparks die Attraktivität erhöht. Nicht vermietete Gewerbeeinheiten bieten Potenzial für neue Geschäftskonzepte, etwa im Gesundheits- oder Tourismusbereich.

Grundstücke

Der Markt für Baugrundstücke in Bad Steben ist ebenfalls aktiv, insbesondere in neuen Baugebieten im Frankenwald. Grundstücke mit Flächen zwischen 479 und 799 m² sind für den Bau von Einfamilienhäusern, Mehrgenerationenhäusern oder modernen Holzhäusern geeignet. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Grundstücke liegen bei etwa 78 €/m², wobei erschlossene Grundstücke einen Preisaufschlag von bis zu 205 % gegenüber teilerschlossenen und 630 % gegenüber unerschlossenen Grundstücken erzielen. Teure Grundstücke (90 % Quantil) erreichen bis zu 110 €/m², während günstigere (10 % Quantil) bei etwa 35 €/m² liegen. Besonders gefragt sind Grundstücke in Südhanglage mit Blick auf den Kurpark oder die Therme.

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Bad Steben sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, und ein Ende dieses Trends ist nicht absehbar. Dies liegt an der wachsenden Attraktivität des Kurorts, niedrigen Immobilienkreditzinsen im Jahr 2025 und einer stabilen Nachfrage sowohl von Eigenheimbesitzern als auch von Investoren. Einfamilienhäuser und Wohnungen in guten und mittleren Wohnlagen erzielen höhere Preise, während ländlich gelegene Objekte mit größerem Sanierungsbedarf günstiger sind. Die Mietpreise für Bestandshäuser liegen bei etwa 3,98 €/m² und für Neubauten bei 5,77 €/m². Bei Wohnungen betragen die Mietpreise für Bestandsobjekte 5,29 €/m² und für Neubauwohnungen 4,58 €/m². Die hohe Mietrendite für Bestandswohnungen macht Bad Steben besonders für Kapitalanleger interessant.

Besonderheiten des Marktes

Kurort und Lebensqualität

Die einzigartige Stellung von Bad Steben als höchstgelegenes Staatsbad Bayerns prägt den Immobilienmarkt maßgeblich. Die Kombination aus unberührter Natur, einem entspannten Lebensstil und der Nähe zu Gesundheitseinrichtungen zieht sowohl junge Familien als auch ältere Menschen an, die Wert auf Barrierefreiheit und ein ruhiges Umfeld legen. Objekte mit besonderen Ausstattungsmerkmalen wie Kachelöfen, Wintergärten oder Saunen sind besonders gefragt und erzielen höhere Preise.

Sanierungs- und Modernisierungstrend

Viele Immobilien in Bad Steben, insbesondere ältere Gebäude, wurden in den letzten Jahren umfassend saniert. Dazu gehören Maßnahmen wie neue Elektrik, Fenster, Böden und Bäder, die den Wohnkomfort und die Energieeffizienz steigern. Solche Objekte sind besonders attraktiv, da sie sowohl für Eigennutzer als auch für Mieter einen modernen Standard bieten. Barrierefreie Immobilien, wie z. B. Bungalows oder Wohnungen mit Personenaufzügen, gewinnen aufgrund der demografischen Entwicklung zunehmend an Bedeutung.

Investitionsmöglichkeiten

Bad Steben bietet durch seine hohe Mietrendite und die stabile Nachfrage nach Mietobjekten gute Investitionsmöglichkeiten. Besonders Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser in zentraler Lage sind als Kapitalanlagen beliebt. Die Möglichkeit, bestehende Gebäude in Eigentumswohnungen umzuwandeln oder Gewerbeeinheiten für Gesundheits- oder Reha-Zwecke zu nutzen, eröffnet zusätzliche Potenziale.

Ausblick

Der Immobilienmarkt in Bad Steben wird auch 2025 von einer stabilen Nachfrage geprägt sein, unterstützt durch die Attraktivität des Kurorts und die niedrigen Kreditzinsen. Die Preise für Wohnimmobilien und Grundstücke werden voraussichtlich weiter steigen, insbesondere in guten Lagen und bei sanierten Objekten. Für Investoren bleibt der Markt aufgrund der hohen Mietrenditen attraktiv, während Eigennutzer von der hohen Lebensqualität und der naturnahen Umgebung profitieren. Neue Baugebiete und moderne Bauweisen, wie z. B. Holzständerbau, könnten das Angebot an energieeffizienten Immobilien erweitern und den Markt weiter beleben.

Fazit

Bad Steben bietet einen dynamischen und attraktiven Immobilienmarkt, der durch die einzigartige Lage als Kurort, eine gute Infrastruktur und eine hohe Lebensqualität geprägt ist. Ob Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Gewerbeimmobilien – die Vielfalt der Angebote deckt unterschiedliche Bedürfnisse ab. Mit steigenden Preisen und einer stabilen Nachfrage bleibt Bad Steben sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren ein interessanter Standort. Wer eine Immobilie in Bad Steben sucht, sollte die aktuellen Marktbedingungen nutzen, um von der hohen Lebensqualität und den Investitionsmöglichkeiten zu profitieren.

Umgebung von Bad Steben

Einmal abgesehen von der größten Stadt Hof im bayerischen Nordosten, welche zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises stellt und mit circa 44.522 über die höchste Einwohnerzahl in der Region verfügt, schafft es bis auf Münchberg (rund 10.340) Einwohner keine andere Stadt oder Gemeinde die 10.000er Marke zu überbieten. Es folgen Rehau (ca. 9.364), Helmbrechts (etwa 8.533), Naila (knapp 7.714) und Schwarzenbach a.d.Saale (circa 7.135), Schwarzenbach am Wald (4.400) Einwohner. Eine Vielzahl weiterer Städte und Gemeinden darunter Oberkotzau (rund 5.445), Schauenstein (1.900), Sparneck (1.600), Selbitz (4.300) oder Döhlau (ca. 4.011) Einwohner sind auf den mittleren Rängen wiederzufinden, wogegen es die Stadt Lichtenberg (1.050), Zell im Fichtelgebirge (1.900), Stammbach (2.300) und Gemeinde Issigau mit gerade einmal 1.028 Einwohner auf den letzten Platz des Landkreises schaffte und somit die Rote Laterne überreicht bekommt.