Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Wallenfels

Immobilienmarkt Wallenfels

Einleitung

Wallenfels, eine kleine Stadt im oberfränkischen Landkreis Kronach in Bayern, ist ein staatlich anerkannter Erholungsort, bekannt für seine idyllische Lage im Naturpark Frankenwald und seine historische Bedeutung durch die Flößerei. Mit etwa 2.700 Einwohnern bietet Wallenfels eine ruhige, naturnahe Wohnatmosphäre, die besonders für Familien, Naturliebhaber und Investoren attraktiv ist, die nach erschwinglichen Immobilien in ländlicher Umgebung suchen. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand des Immobilienmarktes in Wallenfels, einschließlich Preisentwicklungen, Angebotssituation, Nachfrage, Mietpreise und Grundstückspreise sowie einen Ausblick auf zukünftige Trends.

Überblick über den Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in Wallenfels ist geprägt von einer stabilen, aber im Vergleich zu urbanen Zentren moderaten Nachfrage. Die Stadt bietet eine Mischung aus Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Grundstücken, die häufig in ländlicher oder halbländlicher Lage zu finden sind. Viele Immobilien in Wallenfels stammen aus dem 20. Jahrhundert, wobei sowohl sanierte als auch sanierungsbedürftige Objekte verfügbar sind. Die Nähe zu Städten wie Kulmbach (ca. 25 km) und Hof (ca. 30 km) sowie die gute Anbindung an die Bundesautobahn A73 machen Wallenfels für Pendler attraktiv, während die naturnahe Lage Wanderer und Erholungssuchende anspricht.

Preisentwicklung

Kaufpreise für Häuser

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Wallenfels liegt derzeit bei etwa 901 bis 937 Euro. Im Vergleich zum Vorjahr (978 Euro pro Quadratmeter) zeigt sich ein leichter Rückgang von etwa 4,2 %, was auf eine leichte Abkühlung des Marktes hindeutet. Dennoch bleibt der Markt für Käufer attraktiv, da die Preise im Vergleich zu städtischen Regionen wie München oder Nürnberg deutlich niedriger sind. Beispiele für aktuelle Angebote umfassen:

• Ein Einfamilienhaus mit 153 m² Wohnfläche aus den 1960er Jahren, modernisiert 2020, für etwa 143.400 Euro (ca. 937 Euro/m²).

• Ein Zweifamilienhaus mit 218 m², ehemals Gaststätte, für 99.000 Euro (ca. 454 Euro/m²), das jedoch teilweise sanierungsbedürftig ist.

• Neubauprojekte mit 127 bis 203 m² Wohnfläche, die Preise zwischen 395.400 und 512.400 Euro erreichen (ca. 2.500–3.100 Euro/m²).

Die Preisspanne zeigt, dass sanierungsbedürftige Objekte besonders günstig sind, während moderne oder neu gebaute Häuser höhere Preise erzielen.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen in Wallenfels sind seltener, aber der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 2.565 bis 2.609 Euro. Dies stellt einen deutlichen Anstieg von etwa 141 % im Vergleich zum Vorjahr dar, was auf eine gestiegene Nachfrage nach modernisierten Wohnungen in guter Lage hindeutet. Ein Beispiel ist eine kernsanierte 3-Zimmer-Wohnung mit 80 m² für etwa 209.000 Euro (ca. 2.612 Euro/m²). Die Preisentwicklung zeigt, dass Eigentumswohnungen in Wallenfels für Investoren interessant sind, insbesondere aufgrund hoher Bruttomietrenditen.

Mietpreise

Die Mietpreise in Wallenfels sind im Vergleich zu urbanen Regionen sehr erschwinglich. Für Bestandswohnungen liegen die Kaltmieten bei etwa 4,44 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen durchschnittlich 4,41 Euro pro Quadratmeter kosten. Bei Häusern betragen die Mietpreise für Bestandsimmobilien etwa 4,76 Euro pro Quadratmeter und für Neubauten 5,43 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrenditen sind mit 8,7 % für Bestandswohnungen und 3,7 % für Neubauwohnungen im Bundesvergleich hoch, was Wallenfels für Investoren in Anlageimmobilien attraktiv macht. Ein Beispiel ist eine kernsanierte 3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss mit 80 m², die für etwa 355 Euro Kaltmiete pro Monat angeboten wird.

Grundstückspreise

Die Grundstückspreise in Wallenfels variieren stark je nach Lage und Bebaubarkeit. Ein erschlossenes Wohnbaugrundstück mit 813 m² in Hanglage wird beispielsweise angeboten, wobei der Preis aufgrund der Hanglage moderat bleibt. Aufgrund begrenzter Daten liegt der durchschnittliche Bodenrichtwert in Wallenfels und Umgebung (22 km Umkreis) bei etwa 50–100 Euro pro Quadratmeter, abhängig von der Lage und Infrastruktur. Die Bodenrichtwerte dienen als Orientierung, weichen jedoch oft von tatsächlichen Transaktionspreisen ab, da individuelle Faktoren wie Hanglage oder Erschließungskosten eine große Rolle spielen.

Angebotssituation

Das Immobilienangebot in Wallenfels ist überschaubar, mit aktuell etwa 15–17 Kaufobjekten, darunter Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke. Viele Objekte sind älteren Baujahrs (1900–1960) und bieten Potenzial für Renovierungen, was Handwerker oder Investoren anspricht. Beispiele umfassen:

• Ein ehemaliges Sparkassengebäude mit 153 m² Nutzfläche, das als Büro, Praxis oder Gewerbeeinheit genutzt werden kann.

• Ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus mit 64 m² in Hanglage für etwa 49.000 Euro.

• Moderne Neubauhäuser, die individuell geplant werden können, mit Preisen ab 410.000 Euro.

Die Verfügbarkeit von Mietwohnungen ist ebenfalls begrenzt, wobei kernsanierte Objekte mit Balkon oder Garten besonders gefragt sind. Die Nachfrage nach günstigen Immobilien, die mindestens 10 % unter dem ortsüblichen Marktpreis liegen, ist hoch, was den Wettbewerb unter Mietern und Käufern in guten Wohnlagen erhöht.

Nachfrage und Markttrends

Die Nachfrage in Wallenfels konzentriert sich auf erschwingliche Immobilien, die sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren geeignet sind. Besonders gefragt sind:

• Einfamilien- und Zweifamilienhäuser mit Garten oder Terrasse für Familien.

• Kernsanierte Eigentumswohnungen mit modernen Ausstattungen wie Balkon oder Kaminofen.

• Grundstücke in naturnaher Lage für den Bau von Einfamilienhäusern.

Die steigende Nachfrage nach Eigentumswohnungen spiegelt sich im deutlichen Preisanstieg wider, während der leichte Rückgang der Hauspreise auf eine vorsichtigere Haltung der Käufer hindeutet, möglicherweise bedingt durch gestiegene Bauzinsen (aktuell ca. 3,31 % effektiver Jahreszins für ein Darlehen von 350.000 Euro). Dennoch bleibt der Immobilienkauf in Wallenfels aufgrund des Nachfrageüberhangs und der Inflationsabsicherung attraktiv. Förderprogramme, wie sie vom Stadtumbaumanagement des Oberen Rodachtals angeboten werden, unterstützen Sanierungsprojekte und erhöhen die Attraktivität von Bestandsimmobilien.

Förderprogramme und Stadtumbaumanagement

Das Stadtumbaumanagement des Oberen Rodachtals bietet umfassende Unterstützung für Immobilienkäufer und -verkäufer, einschließlich Sanierungsberatung, Gestaltungsmöglichkeiten und Informationen zu Förderprogrammen. Diese Programme können die Kosten für Modernisierungen oder energetische Sanierungen erheblich senken, was besonders für ältere Immobilien in Wallenfels relevant ist. Interessenten können sich an die Stadtverwaltung (stadtverwaltung@wallenfels.de) oder das Stadtumbaumanagement (Tel. 09262 94516) wenden, um Fördermöglichkeiten zu prüfen.

Ausblick auf 2025

Die Immobilienpreise in Wallenfels zeigen eine gemischte Entwicklung: Während die Preise für Eigentumswohnungen deutlich gestiegen sind, deuten die rückläufigen Hauspreise auf eine leichte Marktabkühlung hin. Für 2025 wird eine leichte Erholung der Immobilienpreise erwartet, in Line mit dem deutschlandweiten Trend, der im ersten Quartal 2025 einen Anstieg von etwa 0,37–0,63 % verzeichnet. Die stabilen Bauzinsen und der Nachfrageüberhang könnten die Preise für Bestandsimmobilien und Neubauten weiter moderat ansteigen lassen. Wallenfels bleibt besonders für Investoren attraktiv, die hohe Mietrenditen suchen, sowie für Eigennutzer, die eine ruhige, naturnahe Wohnlage bevorzugen. Die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken und die steigende Nachfrage nach modernisierten Wohnungen könnten den Wettbewerb in guten Lagen weiter erhöhen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Wallenfels bietet attraktive Möglichkeiten für Käufer und Investoren, die erschwingliche Immobilien in einer naturnahen Umgebung suchen. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 901–937 Euro für Häuser und 2.565–2.609 Euro für Eigentumswohnungen sowie hohen Mietrenditen ist Wallenfels besonders für Anleger interessant. Die Unterstützung durch Förderprogramme und das Stadtumbaumanagement erleichtert Sanierungsprojekte, während die idyllische Lage und gute Infrastruktur die Lebensqualität erhöhen. Für 2025 wird eine moderate Preissteigerung erwartet, wobei die Nachfrage nach modernisierten Wohnungen und Einfamilienhäusern weiterhin hoch bleiben dürfte.

Umgebung von Wallenfels

Mit circa 16.897 Einwohnern ist die Stadt Kronach nicht nur die bevölkerungsreichste Stadt des gleichnamigen Landkreises, sondern zugleich Verwaltungssitz der Region. Keine andere Stadt oder Gemeinde des Landkreises schafft es über eine Einwohnerzahl von mehr als 10.000 Einwohner. Auf den nächsten Plätzen folgen somit Küps (ca. 7.749), Stockheim (knapp 5.072), Pressig (rund 3.973), Wilhelmsthal (etwa 3,816) sowie Marktrodach (circa 3.745), Ludwigsstadt (3.400), Mitwitz (2.800), Teuschnitz (2.000), Steinwiesen (3.400), Nordhalben (1.700), Tettau (2.100) Einwohner. Nachdem eine Reihe weiterer Städte und Gemeinden mit Einwohnerzahlen zwischen 3.000 und 1.000 Einwohnern folgen, bildet schließlich die Gemeinde Tschirn mit gerade einmal 544 Einwohner das Schlußlicht der Region Kronach.