Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Windach

Immobilienmarkt Windach

Einleitung

Windach, eine idyllische Gemeinde im Landkreis Landsberg am Lech in Oberbayern, liegt etwa 35 Minuten von München entfernt und ist bekannt für ihre naturnahe Lage im Fünfseenland. Die Nähe zum Ammersee, die gute Verkehrsanbindung über die A96 und die ländliche Ruhe machen Windach zu einem attraktiven Wohnstandort für Familien, Pendler und Naturfreunde. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Windach, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Wohnlagen, Infrastruktur sowie zukünftige Trends.

Lage und Infrastruktur

Windach liegt im Südwesten Münchens, etwa 5 Kilometer westlich des Ammersees und 12 Kilometer östlich von Landsberg am Lech. Die Gemeinde besteht aus fünf Ortsteilen und ist von Wäldern, Wiesen und Seen umgeben, was eine hohe Lebensqualität bietet. Die Verkehrsanbindung ist durch den direkten Zugang zur Autobahn A96 und die Busverbindung zur S-Bahn-Station Geltendorf (S4, ca. 5 km entfernt) hervorragend. Die Fahrzeit nach München beträgt etwa 35 Minuten mit dem Auto und 45 Minuten mit der S-Bahn. Der Flughafen München ist in etwa 45 Minuten erreichbar.

Die Infrastruktur in Windach ist familienfreundlich und gut ausgebaut. Vor Ort gibt es Ärzte, Apotheken, Supermärkte, Bäckereien, Metzgereien sowie Kindergärten mit Krippen und eine Grundschule. Weiterführende Schulen wie Realschulen und Gymnasien befinden sich in Dießen, Schondorf, St. Ottilien oder Landsberg. Freizeitmöglichkeiten umfassen zahlreiche Rad- und Wanderwege, den nahegelegenen Ammersee (ca. 8 Minuten) und das Naherholungsgebiet Windacher Speicher. Die Nähe zu Garmisch-Partenkirchen (ca. 70 Minuten) bietet zusätzliche Attraktivität für Outdoor-Enthusiasten.

Immobilienpreise

Der Immobilienmarkt in Windach zeigt eine stabile, aber volatile Preisentwicklung, die von der Nachfrage nach naturnahem Wohnen und der Nähe zu München beeinflusst wird. Im Jahr 2025 liegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Immobilien wie folgt:

• Wohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen beträgt etwa 4.400 €/m², mit Spitzenpreisen von bis zu 6.057 €/m² für hochwertige Neubauwohnungen in guter Lage. Bestandswohnungen sind aufgrund ihrer Mietrendite besonders für Kapitalanleger attraktiv.

• Häuser: Einfamilienhäuser und Doppelhäuser kosten im Durchschnitt 4.550 €/m², mit Höchstpreisen von bis zu 8.230 €/m² für moderne, energieeffiziente Architektenhäuser. Reihen- und Doppelhäuser sind beliebt bei Familien, da sie ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bieten.

• Grundstücke: Der durchschnittliche Preis für Baugrundstücke liegt bei 1.080 €/m², mit Spitzenwerten von 1.215 €/m² in bevorzugten Lagen. Der Bodenrichtwert im Landkreis Landsberg am Lech beträgt 750 €/m² (Stand 2024), was auf eine Aufwärtstendenz seit 2015 (180 €/m²) hinweist.

Die Mietpreise in Windach sind moderat, aber steigend. Eine 4-Zimmer-Wohnung (ca. 120 m²) kostet etwa 1.300 €/Monat Kaltmiete, während Einfamilienhäuser mit 140–170 m² zwischen 1.850 € und 1.900 €/Monat liegen. Die Vermarktungsdauer von Immobilien ist kurz: Bestandswohnungen sind durchschnittlich 12 Tage online, Neubauwohnungen etwa 51 Tage.

Angebot und Nachfrage

Das Immobilienangebot in Windach ist vielfältig, aber begrenzt, was die Preise nach oben treibt. Aktuell (Stand Januar 2025) gibt es etwa 47 Immobilieninserate, überwiegend von professionellen Maklern. Die Angebotsstruktur umfasst:

• Einfamilienhäuser: Beliebt bei Familien, oft mit Grundstücken von 700–855 m² und Wohnflächen von 120–200 m². Preise liegen zwischen 590.000 € und 1.998.000 €, abhängig von Baujahr, Ausstattung und Lage.

• Doppel- und Reihenhäuser: Diese machen einen großen Teil des Neubaus aus, oft in energieeffizienter Bauweise (z. B. KfW 40 Plus). Preise reichen von 745.000 € für 135 m² bis 940.000 € für 167 m².

• Wohnungen: Eigentumswohnungen (2–4 Zimmer, 70–120 m²) und Mietwohnungen sind vorhanden, oft in kleineren Mehrfamilienhäusern mit 6–9 Einheiten. Neubauwohnungen bieten moderne Ausstattung wie Fußbodenheizung und Balkone.

• Grundstücke: Begehrte Baugrundstücke sind selten, besonders in zentralen oder naturnahen Lagen. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, was die Preise steigen lässt.

• Gewerbeimmobilien: Es gibt vereinzelte Angebote für Büros oder gemischte Nutzung (Wohnen und Gewerbe), z. B. Gebäude mit 160 m² für 1.998.000 €.

Die Nachfrage ist hoch, insbesondere von Münchner Pendlern, die eine Alternative zur teuren Stadt suchen, und Familien, die die naturnahe Lage schätzen. Durch die Ausweisung neuer Baugebiete ist Windach ein Geheimtipp für Zuzügler geworden. Kapitalanleger zeigen Interesse an Bestandswohnungen wegen der attraktiven Mietrendite.

Wohnlagen

Windach bietet überwiegend gute bis mittlere Wohnlagen, geprägt von ruhiger, grüner Umgebung und traditioneller bayerischer Architektur. Besonders attraktiv sind:

• Zentrale Lagen: Nähe zu Schule, Kindergarten und Geschäften, ideal für Familien. Hier sind moderne Doppelhäuser und Mehrfamilienhäuser häufig.

• Ortsrandlagen: Diese bieten Panoramablicke und Nähe zu Landschaftsschutzgebieten, z. B. in Hechenwang. Architektenhäuser mit großen Grundstücken sind hier gefragt.

• Naturnahe Lagen: Immobilien mit Blick auf die Alpen oder in der Nähe von Wäldern und Seen sind besonders beliebt bei Käufern, die Ruhe und Natur suchen.

Die besten Lagen sind nach Südwesten oder Südosten ausgerichtet, mit Zugang zu Gärten, Terrassen oder Wintergärten. Energieeffizienz (z. B. Holzständerbau, Fernwärmeanschlüsse) und moderne Ausstattung (z. B. Koffelheizung, Carports) sind in allen Lagen gefragt.

Trends und Ausblick

Der Immobilienmarkt in Windach bleibt 2025 robust, mit einigen klaren Trends:

• Fokus auf Energieeffizienz: Neubauprojekte setzen auf KfW-Standards, baubiologische Materialien und moderne Technologien wie Fernwärme. Dies spiegelt das wachsende Umweltbewusstsein wider.

• Neubauaktivität: Neue Baugebiete ziehen weitere Käufer an, könnten aber die ländliche Idylle beeinträchtigen. Doppel- und Reihenhäuser dominieren den Neubau.

• Steigende Grundstückspreise: Die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrund treibt die Preise weiter nach oben. Der Bodenrichtwert wird voraussichtlich stabil bleiben oder leicht steigen.

• Digitalisierung: Online-Plattformen wie immowelt.de oder kleinanzeigen.de verkürzen die Vermarktungszeiten. Provisionsfreie Angebote gewinnen an Bedeutung.

• Demografischer Wandel: Die Nachfrage nach barrierefreien oder seniorengerechten Immobilien wächst, ebenso wie die Nachfrage nach kleineren Wohnungen für Singles oder Paare.

Langfristig wird Windach aufgrund seiner Lage und Infrastruktur attraktiv bleiben, aber die Volatilität des Marktes (z. B. Preisanstieg 2022, Rückgang 2023) erfordert eine sorgfältige Marktbeobachtung. Die relative Widerstandsfähigkeit des Landkreises gegenüber dem Abwärtstrend in Oberbayern deutet auf ein stabiles Wachstum hin.

Fazit

Windach bietet einen attraktiven Immobilienmarkt für Familien, Pendler und Kapitalanleger, geprägt von naturnahem Wohnen, guter Infrastruktur und stabilen Preisen. Die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot treiben die Preise für Wohnungen, Häuser und Grundstücke nach oben, während Neubauprojekte und energieeffiziente Bauweisen den Markt prägen. Für Käufer und Investoren ist Windach ein vielversprechender Standort, der eine Balance zwischen ländlicher Idylle und urbaner Nähe bietet. Eine fundierte Wertermittlung und Marktbeobachtung sind jedoch essenziell, um von der Dynamik des Marktes zu profitieren.

Umgebung von Windach

In der großen Kreisstadt Landsberg am Lech leben heute circa 28.069 Einwohner und damit verfügt die Stadt nicht nur über die höchste Einwohnerzahl im gleichnamigen Landkreis, sondern hat zugleich den Verwaltungssitz inne. Auf den weiteren Plätzen folgen eine Vielzahl liebens- sowie lebenswerter Städte und Gemeinden darunter Dießen am Ammersee (rund 10.141), Kaufering (ca. 10.200), Geltendorf (knapp 5.435), Utting am Ammersee (etwa 4.401) und Schondorf am Ammersee (circa 3.785), um nur einige Beispiele zu nennen. Denn mit Weil (ca. 3.755), Fuchstal (etwa 3.591), Penzing (3.600) sowie Pürgen (rund 3.365) folgen noch eine Vielzahl weiterer Städte und Gemeinden, bis schließlich die Gemeinde Schwifting mit ihren 928 Einwohnern das Schlußlicht dieser Region bildet.