Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Bellenberg

Immobilienmarkt Bellenberg

Einleitung

Bellenberg ist eine Gemeinde im schwäbischen Landkreis Neu-Ulm in Bayern, etwa 15 Kilometer südlich des Ballungsraumes Ulm/Neu-Ulm gelegen. Mit rund 4.500 Einwohnern und einer verkehrsgünstigen Lage an der Autobahn A7 sowie der Bahnstrecke Ulm–Memmingen bietet Bellenberg attraktive Voraussetzungen für den Immobilienmarkt. Die Nähe zur Iller und zu den Städten Vöhringen und Illertissen macht die Gemeinde besonders für Familien und Pendler interessant. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Entwicklungen, Preistrends, Angebotslage und Zukunftsperspektiven des Immobilienmarktes in Bellenberg.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Bellenberg zeichnet sich durch eine hohe Nachfrage und ein begrenztes Angebot aus, was typisch für viele Gemeinden in der Nähe größerer Ballungszentren wie Ulm ist. Die steigenden Einwohnerzahlen und die Attraktivität der Region als Wohnstandort treiben die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien weiter an. Der Markt ist geprägt von einer Mischung aus Bestandsimmobilien, wie Einfamilienhäusern aus den 1960er- und 1970er-Jahren, sowie modernen Neubauprojekten, insbesondere Doppelhäuser und Mehrfamilienhäuser. Gewerbeimmobilien spielen ebenfalls eine Rolle, da Bellenberg aufgrund seiner guten Verkehrsanbindung auch für Unternehmen interessant ist.

Preisentwicklung

Kaufpreise

Die Quadratmeterpreise für Immobilien in Bellenberg sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen, was mit der allgemeinen Preisentwicklung in Deutschland, insbesondere in Ballungsrandlagen, übereinstimmt. Für Häuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis aktuell bei etwa 3.586 €/m², was einem Anstieg von 7,4 % seit dem vierten Quartal 2020 entspricht (von 3.338 €/m²). Die Preisspanne variiert je nach Lage und Zustand der Immobilie, wobei hochwertige oder neuwertige Objekte bis zu 4.173 €/m² erreichen können.

Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 3.079 €/m², mit einer Spanne von 3.032 €/m² für günstigere Objekte bis hin zu 4.345 €/m² für Premiumwohnungen in zentraler Lage oder mit moderner Ausstattung. Die Preise schwanken innerhalb der Gemeinde je nach Nähe zu Infrastruktur, wie Bahnhof oder Einkaufsmöglichkeiten, und der energetischen Qualität der Immobilien.

Mietpreise

Die Mietpreise in Bellenberg bewegen sich ebenfalls auf einem hohen Niveau. Für Wohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 10,18 €/m², mit einer Preisspanne von 10,09 €/m² bis 12,85 €/m². Bei Häusern beträgt der durchschnittliche Mietpreis etwa 10,13 €/m², wobei die Spanne zwischen 9,89 €/m² und 12,53 €/m² liegt. Diese Preise spiegeln die hohe Nachfrage nach Mietobjekten wider, insbesondere durch Familien und Berufspendler, die die Nähe zu Ulm und die gute Verkehrsanbindung schätzen.

Angebot und Nachfrage

Wohnimmobilien

Das Angebot an Wohnimmobilien in Bellenberg ist vielfältig, jedoch begrenzt. Aktuelle Angebote umfassen:

• Einfamilienhäuser: Diese reichen von älteren Häusern aus den 1960er- und 1970er-Jahren (z. B. Baujahr 1967 mit 111 m² Wohnfläche für etwa 315.000 €) bis hin zu modernisierten Objekten (z. B. Baujahr 1978, 153 m², ca. 499.000 €). Viele dieser Häuser verfügen über Grundstücke zwischen 175 m² und 600 m², was sie besonders für Familien attraktiv macht.

• Mehrfamilienhäuser: Diese eignen sich sowohl für Eigennutzung als auch als Kapitalanlage. Ein Beispiel ist ein 2008 erbautes Mehrfamilienhaus mit 320 m² Wohnfläche und einer Photovoltaikanlage für eine attraktive Einspeisevergütung bis 2029 (Kaufpreis ca. 606.942 €).

• Doppelhäuser: In Bellenberg entstehen derzeit mehrere Neubauprojekte, wie sechs Doppelhaushälften mit jeweils ca. 127 m² Wohnfläche und Grundstücksgrößen von 230 m² bis 297 m². Die Preise für diese Neubauten liegen zwischen 499.000 € und 550.000 €.

• Eigentumswohnungen: Das Angebotsportfolio umfasst sowohl modernisierte Wohnungen (z. B. 4-Zimmer-Wohnung mit 110 m² für ca. 299.000 €) als auch Dachgeschosswohnungen (z. B. 3-Zimmer-Wohnung mit 85 m²) für Kapitalanleger oder kleinere Haushalte.

Gewerbeimmobilien

Neben Wohnimmobilien gibt es auch Angebote für Gewerbeimmobilien, wie eine vielseitig nutzbare Immobilie in der Auer Straße mit einer Montagehalle (180 m²), Büroräumen (25 m²) und einer Wohnung (80 m²), die derzeit als Büro genutzt wird. Solche Objekte sind besonders für kleinere Unternehmen oder Selbstständige interessant, da sie flexible Nutzungsmöglichkeiten bieten.

Grundstücke

Das Angebot an Baugrundstücken ist begrenzt, aber vorhanden. Ein Beispiel ist ein 600 m² großes Abrissgrundstück in einer begehrten Wohnlage, das bereits erschlossen ist und Raum für individuelle Bauprojekte bietet. Die Nachfrage nach Grundstücken ist hoch, da viele Käufer ihre Traumimmobilie nach eigenen Vorstellungen gestalten möchten.

Besondere Merkmale des Marktes

• Energieeffizienz: Moderne Immobilien in Bellenberg, wie die neuen Doppelhaushälften oder Mehrfamilienhäuser, setzen auf hohe Energiestandards (z. B. Effizienzhaus 55). Photovoltaikanlagen und moderne Heizsysteme, wie Gasthermen mit Fußbodenheizung, sind häufig anzutreffen und steigern den Wert der Immobilien.

• Lagevorteile: Die Nähe zu Ulm/Neu-Ulm, die gute Verkehrsanbindung (A7, Bahnstrecke) und die familienfreundliche Umgebung machen Bellenberg besonders attraktiv. Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Schulen sind fußläufig erreichbar, was die Lebensqualität erhöht.

• Nachfrage durch Familien: Viele Angebote richten sich gezielt an Familien, wie z. B. Doppelhäuser mit Terrassen und Gärten oder Einfamilienhäuser mit ausreichend Platz für Kinder. Die ruhige, aber gut angebundene Lage spricht diese Zielgruppe an.

Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Trotz der Nachfrage ist die Anzahl verfügbarer Immobilien begrenzt, was die Preise nach oben treibt. Insbesondere freie Grundstücke sind selten.

• Hohe Preise: Die gestiegenen Quadratmeterpreise können für junge Familien oder Erstkäufer eine Hürde darstellen, insbesondere bei Neubauten oder hochwertigen Bestandsimmobilien.

• Wettbewerb: Der Immobilienmarkt in Bellenberg ist wettbewerbsintensiv, da viele Käufer aus dem Raum Ulm/Neu-Ulm in die umliegenden Gemeinden ausweichen, um günstigere Alternativen zu finden.

Zukunftsperspektiven

Die Zukunft des Immobilienmarktes in Bellenberg sieht vielversprechend aus. Die Nachfrage wird durch die wachsende Bevölkerung und die Attraktivität der Region weiter steigen. Geplante Neubauprojekte, wie die erwähnten Doppelhaushälften, deuten auf eine Belebung des Marktes hin. Gleichzeitig wird die Bedeutung von energieeffizienten Gebäuden weiter zunehmen, was den Fokus auf nachhaltige Baukonzepte verstärkt. Für Investoren bieten Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien weiterhin gute Renditechancen, während Familien von der familienfreundlichen Infrastruktur profitieren.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Bellenberg ist dynamisch und durch eine hohe Nachfrage geprägt. Steigende Preise, sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment, spiegeln die Attraktivität der Gemeinde wider. Das Angebot reicht von modernen Neubauten über sanierte Bestandsimmobilien bis hin zu vielseitigen Gewerbeobjekten, wobei der Fokus auf energieeffizienten und familienfreundlichen Immobilien liegt. Trotz Herausforderungen wie begrenztem Angebot und hohen Preisen bleibt Bellenberg ein gefragter Standort, insbesondere für Familien und Pendler. Wer in Bellenberg investieren oder wohnen möchte, sollte die Marktentwicklung genau beobachten und frühzeitig handeln, um von den Chancen dieses wachsenden Marktes zu profitieren.

Umgebung von Bellenberg

Neu-Ulm ist mit seinen ca. 54.969 Einwohnern nicht nur die Stadt mit der höchsten Einwohnerzahl im gleichnamigen Landkreis, sondern zugleich eine Große Kreisstadt, welche zudem den Verwaltungssitz der Region inne hat. Auf den weiteren Plätzen folgen Senden (etwa 21.625), Illertissen (circa 16.775), Weißenhorn (rund 13.224), Vöhringen (knapp 12.973), Nersingen (9.500) sowie Elchingen (ca. 9.140) Einwohner. Im Mittelfeld dagegen sind die Städte und Gemeinden Pfaffenhofen a.d.Roth (rund 7.000), Altenstadt (circa 4.914) und Buch (knapp 3.776) Einwohner vorzufinden. Mit nur rund 849 Einwohner bildet die Gemeinde Osterberg dagegen das Schlußlicht dieser Region.