Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Buch (Schwaben)

Immobilienmarkt Buch (Schwaben)

1. Einleitung

Buch (Schwaben) ist eine Gemeinde im Landkreis Neu-Ulm, Bayern, und liegt im Regierungsbezirk Schwaben. Die Gemeinde zeichnet sich durch ihre ländliche Lage und die Nähe zur Stadt Neu-Ulm sowie zur Metropole Augsburg aus. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Buch, einschließlich Kauf- und Mietpreisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, infrastrukturelle Faktoren sowie Zukunftsperspektiven. Ziel ist es, ein umfassendes Bild des Immobilienmarkts in dieser Region zu zeichnen.

2. Lage und Infrastruktur

Buch (Schwaben) liegt etwa 10 Kilometer nordöstlich von Neu-Ulm und ist gut an das regionale Verkehrsnetz angebunden. Die Nähe zur Bundesstraße B10 und die Anbindung an die Autobahn A7 machen die Gemeinde für Pendler attraktiv, insbesondere für Berufstätige in Ulm, Neu-Ulm und Augsburg. Öffentliche Verkehrsmittel, wie Busverbindungen, ergänzen die Erreichbarkeit, wobei die S-Bahn-Anbindung in Neu-Ulm eine schnelle Verbindung nach München ermöglicht.

Die Infrastruktur in Buch umfasst grundlegende Einrichtungen wie Kindergärten, eine Grundschule und lokale Einkaufsmöglichkeiten. Für weiterführende Schulen und umfassendere Dienstleistungen sind die nahegelegenen Städte Neu-Ulm und Illertissen relevant. Die Region Schwaben ist bekannt für ihre wirtschaftliche Dynamik, mit Branchen wie Luftfahrt, Maschinenbau und erneuerbare Energien, was die Nachfrage nach Wohnraum in Buch unterstützt.

3. Immobilienpreise und Preisentwicklung

3.1 Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Buch (Schwaben) ist von einer stabilen Nachfrage nach Wohnimmobilien geprägt. Für Einfamilienhäuser liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise im Jahr 2025 bei etwa 3.800 bis 4.500 EUR/m², abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung. Neubauimmobilien, die den aktuellen energetischen Standards (z. B. Effizienzhaus 40) entsprechen, erreichen Preise von bis zu 5.000 EUR/m². Eigentumswohnungen bewegen sich im Bereich von 3.200 bis 4.000 EUR/m², wobei Neubauwohnungen tendenziell teurer sind.

Im Vergleich zu den Metropolregionen wie München, wo Quadratmeterpreise für Häuser oft über 8.000 EUR/m² liegen, bietet Buch eine kostengünstigere Alternative bei gleichzeitig guter Anbindung. Die Preisentwicklung in den letzten Jahren zeigt einen moderaten Anstieg von etwa 2-3 % pro Jahr, was unter dem Durchschnitt der Metropolregion München liegt, aber die Attraktivität der Region für Investoren widerspiegelt.

3.2 Mietpreise

Die Mietpreise in Buch (Schwaben) sind ebenfalls stabil, aber niedriger als in städtischen Zentren. Für Bestandswohnungen liegen die durchschnittlichen Kaltmieten bei etwa 9,50 bis 11,50 EUR/m², während Neubauwohnungen Mieten von 12,00 bis 14,00 EUR/m² erzielen. Einfamilienhäuser zur Miete sind selten, erreichen aber Kaltmieten von 10,00 bis 12,50 EUR/m². Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist vor allem bei Familien und Berufspendlern hoch, die die ländliche Ruhe schätzen, aber die Nähe zu städtischen Arbeitsplätzen benötigen.

3.3 Bodenrichtwerte

Die Bodenrichtwerte in Buch (Schwaben) variieren je nach Lage und Bebaubarkeit des Grundstücks. Für unbebaute Grundstücke liegen die Richtwerte im Jahr 2025 bei etwa 200 bis 350 EUR/m², wobei erschlossene Grundstücke in bevorzugten Lagen bis zu 450 EUR/m² erreichen können. Die Bodenrichtwerte werden alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss aktualisiert und berücksichtigen vergleichbare Verkaufspreise in der Region. Die Nachfrage nach Baugrundstücken ist moderat, da die Gemeinde nur begrenzte Flächen für neue Bebauungen freigibt.

4. Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Buch ist begrenzt, was typisch für kleinere Gemeinden ist. Einfamilienhäuser und Doppelhäuser dominieren das Angebot, während Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen seltener sind. Neubauprojekte konzentrieren sich auf energieeffiziente Gebäude, die den aktuellen KfW-Standards entsprechen, was die Nachfrage nach modernen Wohnformen steigert. Die Vermarktungsdauer für Bestandsimmobilien liegt bei etwa 3 bis 6 Monaten, während Neubauimmobilien aufgrund der hohen Nachfrage oft schneller verkauft werden (ca. 2 bis 4 Monate).

Die Nachfrage wird vor allem von Familien, Best-Agern und Pendlern getrieben, die eine Alternative zu den hohen Preisen in München suchen. Anlageimmobilien, insbesondere Bestandswohnungen, sind aufgrund stabiler Mietrenditen (ca. 3-4 %) attraktiv. Allerdings ist die Nachfrage nach Mietwohnungen höher als das Angebot, was zu einer geringen Leerstandsquote führt.

5. Infrastrukturelle und wirtschaftliche Einflussfaktoren

Die wirtschaftliche Stärke der Region Schwaben, insbesondere in Branchen wie Maschinenbau und erneuerbare Energien, unterstützt den Immobilienmarkt in Buch. Die Nähe zu wirtschaftlichen Zentren wie Augsburg und Ulm sowie die gute Verkehrsanbindung fördern die Attraktivität der Gemeinde. Zudem spielt die Nachhaltigkeit eine zunehmend wichtige Rolle: Neubauten in Buch entsprechen oft den Standards für klimafreundliches Bauen, was durch Förderprogramme wie die KfW unterstützt wird.

Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten, wie der nahegelegene Iller-Radweg oder der Naturpark Augsburg-Westliche Wälder, erhöhen die Lebensqualität und machen Buch für Familien attraktiv. Die Gemeinde verfügt über ein aktives Vereinsleben und kulturelle Angebote, die die Lebensqualität weiter steigern.

6. Herausforderungen und Chancen

Herausforderungen

• Begrenztes Angebot an Baugrundstücken: Die ländliche Struktur schränkt die Verfügbarkeit von Bauland ein, was die Preise für Grundstücke nach oben treibt.

• Abhängigkeit von regionalen Zentren: Für weiterführende Bildung, medizinische Versorgung und größere Einkaufsmöglichkeiten ist Buch auf Neu-Ulm oder Illertissen angewiesen.

• Steigende Baukosten: Die Kosten für Baumaterialien und Energieeffizienzmaßnahmen erhöhen die Preise für Neubauten.

Chancen

• Attraktivität für Pendler: Die Nähe zu Ulm und Augsburg macht Buch zu einer kostengünstigen Alternative zu städtischen Immobilienmärkten.

• Nachhaltige Bauprojekte: Die Fokussierung auf energieeffiziente Gebäude zieht umweltbewusste Käufer an.

• Stabile Wertentwicklung: Die moderate Preisentwicklung bietet Investoren langfristige Wertsteigerungspotenziale ohne die Volatilität größerer Metropolen.

7. Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt in Buch (Schwaben) wird voraussichtlich stabil bleiben, mit moderaten Preissteigerungen von 2-3 % pro Jahr. Die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten wird weiter steigen, unterstützt durch staatliche Förderprogramme und das wachsende Umweltbewusstsein. Gleichzeitig könnte die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland die Preise für Grundstücke und Immobilien in den kommenden Jahren weiter antreiben.

Die demografische Entwicklung, insbesondere die Zuwanderung von Familien und Berufspendlern aus teureren Regionen wie München, wird die Nachfrage nach Wohnraum in Buch unterstützen. Die Gemeinde könnte von einer gezielten Ausweisung neuer Baugebiete profitieren, um das Angebot zu erweitern und die Preissteigerungen zu dämpfen.

8. Fazit

Der Immobilienmarkt in Buch (Schwaben) bietet attraktive Möglichkeiten für Käufer und Mieter, die eine ländliche Lebensqualität mit guter Anbindung an wirtschaftliche Zentren suchen. Die Preise sind im Vergleich zu Metropolregionen moderat, und die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien steigt. Trotz Herausforderungen wie begrenztem Bauland und Abhängigkeit von umliegenden Städten bleibt Buch eine stabile und zukunftsfähige Option für Investoren, Familien und Pendler. Eine sorgfältige Immobilienbewertung und die Berücksichtigung lokaler Gegebenheiten sind entscheidend, um fundierte Kauf- oder Mietentscheidungen zu treffen.

Umgebung von Buch

Neu-Ulm ist mit seinen ca. 54.969 Einwohnern nicht nur die Stadt mit der höchsten Einwohnerzahl im gleichnamigen Landkreis, sondern zugleich eine Große Kreisstadt, welche zudem den Verwaltungssitz der Region inne hat. Auf den weiteren Plätzen folgen Senden (etwa 21.625), Illertissen (circa 16.775), Weißenhorn (rund 13.224), Vöhringen (knapp 12.973), Nersingen (9.500) sowie Elchingen (ca. 9.140) Einwohner. Im Mittelfeld dagegen sind die Städte und Gemeinden Pfaffenhofen a.d.Roth (rund 7.000), Altenstadt (circa 4.914), Bellenberg (etwa 4.466) Einwohner vorzufinden. Mit nur rund 849 Einwohner bildet die Gemeinde Osterberg dagegen das Schlußlicht dieser Region.