Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Neu-Ulm

Immobilienmarkt Neu-Ulm

Einleitung

Der Immobilienmarkt in Neu-Ulm, einer dynamischen Stadt in Bayern, direkt gegenüber von Ulm an der Donau gelegen, zeichnet sich durch eine stabile Nachfrage und ein hohes Maß an Attraktivität aus. Die Stadt profitiert von ihrer Nähe zu Ulm, einer starken wirtschaftlichen Basis und einer hohen Lebensqualität, die sowohl Einheimische als auch Zuziehende anzieht. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse der aktuellen Marktsituation, einschließlich Preisentwicklungen, Trends, Herausforderungen und Prognosen für den Immobilienmarkt in Neu-Ulm im Jahr 2025.

1. Marktsituation und Preisentwicklung

1.1 Kaufpreise für Eigentumswohnungen

Der Immobilienmarkt in Neu-Ulm zeigt eine stabile, aber moderat wachsende Preisentwicklung. Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 4.188 €. Im Vergleich zum Vorjahr ist dies ein Anstieg von rund 3,9 %, während der Anstieg zum Vorquartal etwa 1,74 % beträgt. Die Preise variieren je nach Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilien erheblich. In zentrumsnahen Lagen, wie der Neu-Ulmer Stadtmitte, können die Preise bis zu 6.000 € pro Quadratmeter erreichen, während Randlagen günstigere Optionen bieten, die bei etwa 3.000 € pro Quadratmeter beginnen.

1.2 Kaufpreise für Häuser

Für Häuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Neu-Ulm aktuell bei etwa 3.756 €, mit einem Anstieg von 5,29 % im Vergleich zum Vorjahr. Die Preisspanne reicht von etwa 2.500 € für ältere oder renovierungsbedürftige Objekte bis hin zu über 6.000 € für Neubauhäuser in begehrten Lagen wie Ludwigsfeld oder Burlafingen. Freistehende Einfamilienhäuser sind besonders gefragt, während Reihen- und Doppelhäuser eine geringere Nachfrage verzeichnen, da viele Käufer in Neu-Ulm nach individuellerem Wohnraum streben.

1.3 Mietpreise

Der Mietmarkt in Neu-Ulm ist stark angespannt, da die Neubautätigkeit nicht mit der Nachfrage Schritt hält. Mietpreise für Bestandswohnungen liegen zwischen 5,90 € und 17,40 € pro Quadratmeter, mit einem Median von etwa 10,70 €. Neubauwohnungen sind teurer, mit Mieten zwischen 9,50 € und 18,00 € pro Quadratmeter (Median: 13,70 €). Die Mietpreise sind in den letzten zwölf Monaten um etwa 2,39 % für Bestandswohnungen und 1,86 % für Neubauwohnungen gestiegen. Besonders im unteren und mittleren Preissegment sind die Mieten aufgrund der hohen Nachfrage stark angestiegen, was die Suche nach bezahlbarem Wohnraum erschwert.

2. Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt

2.1 Wirtschaftliche Lage und Zinsen

Die wirtschaftliche Unsicherheit und gestiegene Bauzinsen prägen den Immobilienmarkt in Neu-Ulm. Die Zinsen für Immobilienkredite liegen aktuell bei etwa 4 %, was im Vergleich zur Niedrigzinsphase vor 2022 eine deutliche Belastung für Käufer darstellt. Dies führt dazu, dass vor allem junge Familien Schwierigkeiten haben, sich Immobilienkäufe zu leisten, während eigenkapitalstarke Investoren oder Haushalte ohne Kinder („Dinks“ – Double Income, No Kids) von den Marktchancen profitieren. Die gestiegenen Zinsen haben zudem den Neubaumarkt stark eingeschränkt, was die Verfügbarkeit von neuen Wohnungen weiter reduziert.

2.2 Nachfrage und Angebot

Die Nachfrage nach Wohnraum in Neu-Ulm bleibt hoch, getrieben durch die wirtschaftliche Stärke der Region, die Nähe zur Universität Ulm und große Arbeitgeber wie das Universitätsklinikum. Die Stadt zieht Studierende, Fachkräfte und Familien an, was die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern in allen Preissegmenten steigert. Besonders zentrumsnahe Lagen wie die Stadtmitte oder Ludwigsfeld sind gefragt, während ruhigere Stadtteile wie Offenhausen oder Gerlenhofen vor allem Familien ansprechen. Das Angebot an neuen Wohnungen bleibt jedoch begrenzt, da die Bautätigkeit aufgrund hoher Baukosten und regulatorischer Anforderungen stagniert.

2.3 Infrastruktur und Lebensqualität

Neu-Ulm bietet eine hervorragende Infrastruktur, einschließlich guter Verkehrsanbindungen, kultureller Angebote und Freizeitmöglichkeiten. Die Nähe zur Schwäbischen Alb und zur Donau sowie die gute Erreichbarkeit von Städten wie München, Stuttgart und Augsburg machen die Stadt attraktiv. Stadtteile wie die Stadtmitte oder Ludwigsfeld profitieren von der Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Arbeitsplätzen, während Randlagen wie Burlafingen oder Pfuhl eine ruhigere, familienfreundliche Umgebung bieten. Diese Faktoren tragen zur stabilen Nachfrage bei und stützen die hohen Immobilienpreise.

3. Stadtteile und ihre Besonderheiten

3.1 Stadtmitte

Die Neu-Ulmer Stadtmitte ist das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum der Stadt. Hier sind die Immobilienpreise am höchsten, da die Lage eine exzellente Anbindung und Nähe zu Geschäften, Restaurants und kulturellen Einrichtungen bietet. Eigentumswohnungen in modernen Gebäuden sind besonders gefragt, während ältere Bestandswohnungen oft sanierungsbedürftig sind.

3.2 Ludwigsfeld

Ludwigsfeld ist ein beliebter Stadtteil für Familien und Berufstätige, da er eine gute Mischung aus urbanem Leben und Ruhe bietet. Die Preise für Häuser und Wohnungen sind hier etwas niedriger als in der Stadtmitte, aber immer noch über dem Durchschnitt. Neubauprojekte sind in diesem Bereich besonders gefragt.

3.3 Burlafingen und Pfuhl

Diese Stadtteile bieten eine ruhigere, familienfreundliche Umgebung mit mehr Grünflächen. Die Preise für Einfamilienhäuser sind hier attraktiver, und die Nachfrage nach Grundstücken für den Hausbau ist hoch. Diese Lagen sprechen vor allem Käufer an, die Wert auf Natur und Ruhe legen.

3.4 Offenhausen und Gerlenhofen

Diese Stadtteile sind eher ländlich geprägt und bieten günstigere Immobilienpreise. Sie sind besonders für Familien interessant, die größere Grundstücke oder Häuser zu erschwinglicheren Preisen suchen. Die Anbindung an die Stadtmitte ist jedoch etwas eingeschränkt, was die Nachfrage leicht dämpft.

4. Chancen und Herausforderungen

4.1 Chancen

• Stabile Nachfrage: Die wirtschaftliche Stärke und die Attraktivität von Neu-Ulm sorgen für eine kontinuierliche Nachfrage nach Wohnraum, was Eigentümern stabile Preise und Investoren gute Renditechancen bietet.

• Investitionspotenzial: Besonders in zentrumsnahen Lagen und bei energetisch sanierten Objekten sind die Wertsteigerungsaussichten gut.

• Infrastrukturprojekte: Geplante Investitionen in Verkehrsanbindungen und städtische Entwicklungen könnten die Attraktivität bestimmter Stadtteile weiter steigern.

4.2 Herausforderungen

• Gestiegene Zinsen: Höhere Finanzierungskosten erschweren den Immobilienkauf, insbesondere für junge Familien.

• Eingeschränkte Neubautätigkeit: Die geringe Verfügbarkeit von neuen Wohnungen verschärft die Anspannung auf dem Mietmarkt und treibt die Mieten in die Höhe.

• Wirtschaftliche Unsicherheit: Globale und regionale Wirtschaftsentwicklungen könnten die Nachfrage dämpfen und zu einer Stabilisierung oder leichten Korrektur der Preise führen.

5. Prognose für 2025/2026

Für die kommenden Quartale ist in Neu-Ulm eine verhaltene Preisentwicklung zu erwarten. Die hohen Zinsen und die wirtschaftliche Unsicherheit werden weiterhin Käufer mit begrenztem Eigenkapital vom Markt fernhalten, während eigenkapitalstarke Investoren und vermögende Privatpersonen die Marktdynamik bestimmen. Die Nachfrage nach Wohnraum wird stabil bleiben, getrieben durch die Attraktivität der Region. Allerdings wird die eingeschränkte Neubautätigkeit die Preise im Mietmarkt weiter steigen lassen, insbesondere im unteren und mittleren Segment. Langfristig könnten staatliche Förderprogramme, wie die der KfW, und eine mögliche Entspannung der Zinsen den Markt beleben, insbesondere im Neubaubereich.

6. Empfehlungen für Marktteilnehmer

6.1 Käufer

• Fokus auf Preis-Leistungs-Verhältnis: Besonders gut erhaltene oder energetisch sanierte Objekte in verkehrsgünstigen Lagen bieten langfristig stabile Wertentwicklungen.

• Nutzung von Fördermitteln: Programme der KfW oder regionale Förderungen können die Finanzierung erleichtern.

• Schnelles Handeln: Aufgrund der hohen Nachfrage sollten Kaufinteressierte schnell auf attraktive Angebote reagieren.

6.2 Verkäufer

• Professionelle Bewertung: Eine realistische Preiseinschätzung durch erfahrene Makler ist entscheidend, um einen optimalen Verkaufspreis zu erzielen.

• Energieeffizienz betonen: Objekte mit guter Energiebilanz sind besonders gefragt und erzielen höhere Preise.

• Flexibilität bei Verhandlungen: Aufgrund der längeren Vermarktungszeiten sollten Verkäufer offen für Preisverhandlungen sein.

6.3 Mieter

• Frühzeitige Suche: Aufgrund der angespannten Lage auf dem Mietmarkt ist es ratsam, frühzeitig nach Wohnungen zu suchen.

• Flexibilität bei der Lage: Stadtteile wie Burlafingen oder Pfuhl bieten oft günstigere Mieten als die Stadtmitte.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Neu-Ulm bleibt trotz wirtschaftlicher Herausforderungen robust, getragen von einer hohen Nachfrage und der Attraktivität der Region. Die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser sind in den letzten Jahren gestiegen, wobei die Entwicklung 2025 moderater ausfällt. Der Mietmarkt ist stark angespannt, was die Suche nach bezahlbarem Wohnraum erschwert. Für Käufer, Verkäufer und Mieter ist eine fundierte Marktkenntnis und professionelle Beratung entscheidend, um die besten Chancen zu nutzen. Neu-Ulm bleibt ein attraktiver Standort für Investitionen und Eigennutzung, wobei die langfristigen Aussichten durch die wirtschaftliche Stärke und die hohe Lebensqualität der Stadt positiv sind.

Umgebung von Neu-Ulm

Neu-Ulm ist mit seinen ca. 54.969 Einwohnern nicht nur die Stadt mit der höchsten Einwohnerzahl im gleichnamigen Landkreis, sondern zugleich eine Große Kreisstadt, welche zudem den Verwaltungssitz der Region inne hat. Auf den weiteren Plätzen folgen Senden (etwa 21.625), Illertissen (circa 16.775), Weißenhorn (rund 13.224), Vöhringen (knapp 12.973), Nersingen (9.500) sowie Elchingen (ca. 9.140) Einwohner. Im Mittelfeld dagegen sind die Städte und Gemeinden Pfaffenhofen a.d.Roth (rund 7.000), Altenstadt (circa 4.914), Bellenberg (etwa 4.466) und Buch (knapp 3.776) Einwohner vorzufinden. Mit nur rund 849 Einwohner bildet die Gemeinde Osterberg dagegen das Schlußlicht dieser Region.