Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Illertissen

Immobilienmarkt Illertissen

Einleitung

Illertissen, eine charmante Stadt im bayerisch-schwäbischen Landkreis Neu-Ulm, zeichnet sich durch ihre idyllische Lage, gute Infrastruktur und wirtschaftliche Stärke aus. Mit etwa 17.500 Einwohnern liegt die Stadt strategisch günstig zwischen Ulm und Memmingen, unweit der Bundesautobahn A7, die eine hervorragende Verkehrsanbindung bietet. Die Nähe zur Iller, eingebettet in eine Landschaft aus Wäldern, Wiesen und Feldern, macht Illertissen zu einem attraktiven Wohnstandort. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Trends, Preisentwicklungen und Besonderheiten des Immobilienmarktes in Illertissen im Jahr 2025.

Lage und Attraktivität von Illertissen

Illertissen gliedert sich in die Stadtteile Zentrum, Au, Jedesheim, Betlinshausen und Tiefenbach, die jeweils ihren eigenen Charakter haben. Au ist bekannt für seine modernen Neubauten und die Nähe zur Iller, während Jedesheim einen dörflichen Charme versprüht. Betlinshausen, einst ein Wallfahrtsort, und Tiefenbach bieten eine Mischung aus traditionellen und energieeffizienten Wohnhäusern. Die Stadt verfügt über ein breites Bildungsangebot mit acht Kindergärten, vier Grundschulen, einer Realschule, einem Gymnasium und einer Berufsschule. Kulturelle Einrichtungen wie das Vöhlinschloss, das Bienenmuseum und das Freizeitbad Nautilla sowie zahlreiche Vereine und Freizeitmöglichkeiten wie der Mariensteig für Mountainbiker tragen zur hohen Lebensqualität bei. Die gute Anbindung an die A7 sowie Bus- und Bahnverbindungen nach Ulm und Memmingen machen Illertissen sowohl für Pendler als auch für Familien attraktiv.

Immobilienpreise und Preisentwicklung

Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Illertissen ist im Jahr 2025 von einer stabilen Nachfrage geprägt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien liegt bei etwa 3.280 €. Für Eigentumswohnungen beträgt der Durchschnittspreis rund 3.241 € pro Quadratmeter, wobei die Preisspanne von 2.202 € für günstige Objekte bis zu 4.695 € für hochwertige Wohnungen reicht. Häuser kosten im Durchschnitt etwa 3.328 € pro Quadratmeter, mit Preisen zwischen 1.894 € für einfachere Objekte und bis zu 5.714 € für exklusive Immobilien. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Wohnungspreise um 0,7 % gestiegen, während sie im Vorjahr um 1,4 % gesunken waren, was auf eine leichte Erholung des Marktes hinweist. Die Hauspreise zeigen jedoch eine rückläufige Tendenz, mit einem Rückgang von etwa 12,66 % im Vergleich zum Vorjahr, obwohl ein Anstieg von 7,56 % zum Vorquartal zu verzeichnen ist.

Mietpreise

Die Mietpreise in Illertissen sind ebenfalls attraktiv, insbesondere für Anleger. Bestandswohnungen weisen eine hohe Mietrendite auf, was Illertissen zu einem interessanten Standort für Kapitalanleger macht. Die Vermarktungsdauer für Mietwohnungen beträgt durchschnittlich 17 Tage, während Bestandswohnungen zum Kauf etwa 33 Tage und Neubauwohnungen rund 127 Tage online inseriert sind, bevor sie vermittelt werden. Dies deutet auf eine schnelle Vermarktung im Mietsegment und eine etwas längere Dauer im Neubaukaufsegment hin.

Markttrends und Entwicklungen

Nachfrage und Angebot

Die Nachfrage nach Immobilien in Illertissen bleibt hoch, getrieben durch die wachsende Einwohnerzahl und die Attraktivität der Region. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen in guten Wohnlagen. Moderne Neubauten, die den KfW-Effizienzstandards entsprechen (z. B. KfW 40 oder 55), sind besonders beliebt, da sie hohe Energieeffizienz und Wohnkomfort bieten. Beispiele hierfür sind Mehrfamilienhäuser mit smarten Lösungen wie Loxone-Systemen oder Pelletheizungen, die regenerative Energien nutzen. Der Markt für Kapitalanlagen, wie Mehrfamilienhäuser mit mehreren Wohneinheiten, ist ebenfalls stark, da diese Objekte stabile Renditen versprechen.

Energieeffizienz und Nachhaltigkeit

Ein wichtiger Trend im Illertissener Immobilienmarkt ist die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz. Viele Neubauten entsprechen hohen energetischen Standards, etwa durch den Einsatz von Wärmepumpen, Fußbodenheizungen mit Einzelraumsteuerung oder dezentralen Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung. Solche Eigenschaften steigern nicht nur den Wohnkomfort, sondern reduzieren auch die Betriebskosten und machen Immobilien für Käufer und Mieter attraktiver. Staatliche Förderungen für Kombinationen aus Wärmepumpen, Solaranlagen und Stromspeichern fördern diesen Trend zusätzlich.

Stadtteilspezifische Entwicklungen

In Au und Tiefenbach dominieren moderne Doppelhaushälften und Einfamilienhäuser mit gehobener Ausstattung, während das Zentrum und Betlinshausen auch ältere Bestandsimmobilien bieten, die oft modernisiert werden. Jedesheim punktet mit seiner dörflichen Atmosphäre und ist besonders bei Familien beliebt, die ruhigere Lagen bevorzugen. Der Bau neuer Wohngebiete, etwa auf dem ehemaligen RUKU-Areal, trägt zur Erweiterung des Angebots bei, insbesondere im Segment der Mehrfamilienhäuser.

Immobilienarten und Zielgruppen

Einfamilienhäuser

Einfamilienhäuser in Illertissen variieren von älteren Gebäuden aus den 1950er- und 1960er-Jahren bis hin zu modernen Neubauten im KfW-Standard. Ein typisches Einfamilienhaus mit 100 m² Wohnfläche kostet etwa 411.123 €, während größere Häuser mit 200 m² um die 802.818 € erreichen. Diese Immobilien richten sich vor allem an Familien, die Wert auf Platz, Gartenflächen und eine ruhige Lage legen.

Doppelhaushälften und Reihenhäuser

Doppelhaushälften und Reihenhäuser sind besonders in neuen Wohngebieten wie Illertissen-Au gefragt. Moderne Objekte aus dem Jahr 2022 bieten gehobene Ausstattung, wie offene Küchen, großzügige Terrassen und idyllische Gärten. Preise liegen hier oft im Bereich von 400.000 € bis 600.000 €, abhängig von Lage und Ausstattung. Diese Immobilien eignen sich für Paare und junge Familien.

Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen, insbesondere in zentrumsnahen Lagen, sind sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger interessant. Moderne 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit 60–90 m² kosten etwa 200.000 € bis 350.000 €. Besonders gefragt sind Wohnungen in Niedrigenergiehäusern mit Features wie elektrischen Jalousien und hochwertigem Schallschutz. Seniorenwohnungen, wie etwa in der Gustav-Stresemann-Straße, sind für Anleger attraktiv, da sie oft bereits vermietet sind.

Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien, wie Büroflächen mit guter A7-Anbindung, sind ebenfalls Teil des Marktes. Hochwertig ausgestattete Büros mit 150–300 m² Fläche werden inklusive Einbauküchen angeboten und richten sich an Unternehmen, die von der wirtschaftlichen Stärke Illertissens profitieren möchten.

Infrastruktur und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Illertissen ist ein regionales Mittelzentrum mit einem starken Fokus auf das produzierende Gewerbe, in dem etwa 64 % der Erwerbstätigen tätig sind. Branchen wie Chemie, Maschinenbau, Elektrotechnik und Lebensmittelproduktion prägen die Wirtschaft. Die Stadt bietet ein umfassendes Freizeit- und Kulturangebot, darunter das Freizeitbad Nautilla, Sportanlagen und kulturelle Veranstaltungen im Vöhlinschloss. Die medizinische Versorgung ist durch die Illertalklinik mit 124 Betten und Fachabteilungen wie Innere Medizin und Gynäkologie gesichert. Für Familien sind die zahlreichen Bildungs- und Betreuungsangebote, wie Ganztageskindergärten und Schulen, ein entscheidender Vorteil.

Herausforderungen und Chancen

Herausforderungen

Trotz der hohen Nachfrage steht der Immobilienmarkt in Illertissen vor Herausforderungen. Die Preise für Häuser sind im Vergleich zum Vorjahr gesunken, was auf eine mögliche Marktberuhigung hinweist. Zudem erfordern ältere Bestandsimmobilien oft energetische Sanierungen, um den aktuellen Standards zu entsprechen, was zusätzliche Kosten für Käufer bedeutet. Die längere Vermarktungsdauer von Neubauwohnungen (127 Tage) deutet auf eine gewisse Sättigung in diesem Segment hin.

Chancen

Die hohe Nachfrage und die Attraktivität Illertissens bieten zahlreiche Chancen. Die Stadt profitiert von ihrer Lage zwischen Ulm und Memmingen sowie von staatlichen Förderungen für energieeffiziente Bauprojekte. Der Ausbau neuer Wohngebiete und die Modernisierung bestehender Immobilien tragen zur Belebung des Marktes bei. Für Kapitalanleger bieten vermietete Wohnungen, insbesondere in zentralen Lagen, stabile Renditen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Illertissen bleibt 2025 dynamisch und attraktiv. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 3.280 € und einer stabilen Nachfrage bietet die Stadt sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren interessante Möglichkeiten. Moderne, energieeffiziente Neubauten und gut vermietbare Bestandswohnungen prägen das Angebot, während die hervorragende Infrastruktur und Lebensqualität Illertissen zu einem begehrten Wohnstandort machen. Trotz eines leichten Rückgangs der Hauspreise und der Notwendigkeit energetischer Sanierungen bei älteren Objekten überwiegen die positiven Aussichten. Für Käufer und Verkäufer empfiehlt sich eine professionelle Immobilienbewertung, um den bestmöglichen Marktwert zu erzielen.

Umgebung von Illertissen

Neu-Ulm ist mit seinen ca. 54.969 Einwohnern nicht nur die Stadt mit der höchsten Einwohnerzahl im gleichnamigen Landkreis, sondern zugleich eine Große Kreisstadt, welche zudem den Verwaltungssitz der Region inne hat. Auf den weiteren Plätzen folgen Senden (etwa 21.625), Weißenhorn (rund 13.224), Vöhringen (knapp 12.973), Nersingen (9.500) sowie Elchingen (ca. 9.140) Einwohner. Im Mittelfeld dagegen sind die Städte und Gemeinden Pfaffenhofen a.d.Roth (rund 7.000), Altenstadt (circa 4.914), Bellenberg (etwa 4.466) und Buch (knapp 3.776) Einwohner vorzufinden. Mit nur rund 849 Einwohner bildet die Gemeinde Osterberg dagegen das Schlußlicht dieser Region.