Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Senden (Bayern)

Immobilienmarkt Senden

Einleitung

Senden ist eine Stadt im Landkreis Neu-Ulm in Bayern, die durch ihre Nähe zu Ulm und Neu-Ulm sowie ihre gute Verkehrsanbindung eine attraktive Lage für Immobilieninvestitionen bietet. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Entwicklungen, Preistrends und Prognosen für den Immobilienmarkt in Senden im Jahr 2025, basierend auf verfügbaren Marktanalysen und allgemeinen Trends im bayerischen Immobilienmarkt. Der Fokus liegt auf Wohnimmobilien (Häuser und Wohnungen) sowie Grundstücken, sowohl für den Kauf als auch für die Miete.

1. Allgemeine Marktentwicklung in Bayern

Der Immobilienmarkt in Bayern hat in den letzten Jahren erhebliche Veränderungen durchlaufen. Nach einer langen Phase steigender Preise kam es 2023 aufgrund gestiegener Bauzinsen und wirtschaftlicher Unsicherheiten zu einem Rückgang der Immobilienpreise, der stärkste seit Jahrzehnten. Dennoch bleibt die Nachfrage nach Wohnraum in Bayern hoch, insbesondere in wirtschaftsstarken Regionen wie Südbayern. In Senden, das von der Nähe zu Ulm und der wirtschaftlichen Stärke der Region profitiert, spiegeln sich diese allgemeinen Trends wider, allerdings mit lokalen Besonderheiten.

2. Immobilienpreise in Senden

Kaufpreise für Häuser

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser in Senden liegt 2025 bei etwa 3.959 €/m². Seit 2021 ist der Preis um etwa 7,6 % gestiegen, was einem moderaten Anstieg im Vergleich zu anderen bayerischen Städten entspricht. Die Preisspanne variiert je nach Lage und Zustand der Immobilie:

• Günstige Häuser: ab ca. 3.200 €/m²

• Hochpreisige Immobilien: bis zu 4.700 €/m² Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser und Doppelhäuser in ruhigen Wohngegenden wie der Siedlerstraße oder der Weißenhorner Straße, die eine gute Anbindung an das Stadtzentrum und die umliegenden Städte bieten.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen in Senden kosten im Durchschnitt etwa 3.393 €/m². Die Preisspanne reicht von etwa 3.250 €/m² für ältere oder kleinere Wohnungen bis hin zu 5.000 €/m² für moderne Neubauwohnungen in bevorzugten Lagen. Besonders Erstkäufe von Eigentumswohnungen verzeichnen nach wie vor moderate Preissteigerungen, während Wiederverkäufe teilweise rückläufig sind.

Mietpreise

Die Mietpreise in Senden bewegen sich auf einem vergleichsweise stabilen Niveau:

• Häuser: Durchschnittlich 11,71 €/m², mit einer Spanne von 11,18 €/m² bis 14,67 €/m².

• Wohnungen: Durchschnittlich 10,87 €/m², mit einer Spanne von 10,48 €/m² bis 14,03 €/m². Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch, insbesondere für kleinere Einheiten (1- bis 3-Zimmer-Wohnungen), da Senden für Pendler attraktiv ist, die in Ulm oder Neu-Ulm arbeiten.

Grundstückspreise

Die Bodenpreise in Senden sind in den letzten Jahren gestiegen, liegen jedoch unter dem Niveau von Ballungszentren wie München oder Augsburg. Der durchschnittliche Preis für Bauland liegt bei etwa 600–800 €/m², abhängig von der Lage und der Bebaubarkeit. Grundstücke in zentralen Lagen oder mit guter Anbindung sind teurer, während Randlagen günstiger sind. Der Geldumsatz für unbebaute Grundstücke ist in den letzten Jahren stabil geblieben, obwohl die Anzahl der Transaktionen leicht zurückgegangen ist.

3. Markttransaktionen

In Senden hat sich die Anzahl der Immobilientransaktionen in den letzten Jahren leicht verringert, was auf die gestiegenen Finanzierungskosten und die allgemeine Marktabkühlung zurückzuführen ist. 2023 wurden in Bayern insgesamt etwa 112.751 Immobilienkaufverträge registriert, ein Rückgang von 12 % gegenüber dem Vorjahr. In Senden ist die Situation ähnlich, wobei die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und kleineren Wohnhäusern weiterhin hoch bleibt. Der Geldumsatz im Immobilienmarkt ist seit 2021 um etwa 40 % zurückgegangen, was auch in Senden spürbar ist, insbesondere bei größeren Objekten und Gewerbeimmobilien.

4. Regionale Besonderheiten

Senden profitiert von seiner Nähe zu Ulm und Neu-Ulm, was die Nachfrage nach Wohnraum erhöht. Die Stadt ist besonders attraktiv für Familien und Pendler, die eine gute Infrastruktur und eine hohe Lebensqualität suchen. Die wichtigsten Faktoren, die den Immobilienmarkt in Senden beeinflussen, sind:

• Verkehrsanbindung: Die Nähe zur A7 und die gute Zuganbindung nach Ulm und München machen Senden attraktiv.

• Wirtschaftliche Stärke: Die Region Ulm/Neu-Ulm ist ein wirtschaftliches Zentrum mit vielen Arbeitsplätzen, was die Nachfrage nach Wohnraum ankurbelt.

• Lebensqualität: Ruhige Wohngegenden, gute Schulen und Freizeitmöglichkeiten machen Senden für Familien interessant.

5. Herausforderungen und Trends

Herausforderungen

• Gestiegene Baukosten: Hohe Materialkosten und Personalmangel bremsen die Bautätigkeit in Senden, was die Verfügbarkeit neuer Immobilien einschränkt.

• Zinsanstieg: Die gestiegenen Bauzinsen haben die Finanzierung von Immobilien erschwert, was besonders junge Käufer betrifft.

• Angebotsknappheit: Trotz der Nachfrage bleibt das Angebot an Miet- und Kaufobjekten begrenzt, insbesondere in zentralen Lagen.

Trends

• Nachhaltigkeit: Es gibt eine wachsende Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien, insbesondere Neubauten mit guter Dämmung und moderner Heiztechnik.

• Bestandsimmobilien: Aufgrund der hohen Baukosten entscheiden sich mehr Käufer für Bestandsimmobilien, die oft sanierungsbedürftig sind.

• Digitalisierung: Online-Plattformen wie ImmobilienScout24 und 1A-Immobilienmarkt.de gewinnen an Bedeutung für die Immobiliensuche in Senden.

6. Prognose für 2025

Für 2025 wird eine Stabilisierung der Immobilienpreise in Senden erwartet, da die Nachfrage nach Wohnraum hoch bleibt, aber die Finanzierungsbedingungen weiterhin eine Herausforderung darstellen. Erste Zinssenkungen könnten die Nachfrage nach Kaufobjekten leicht ankurbeln, insbesondere bei Eigennutzern. Die Bautätigkeit wird voraussichtlich langsam zunehmen, bleibt aber durch hohe Kosten eingeschränkt. Besonders gefragt bleiben kleinere Wohnhäuser und Eigentumswohnungen in gut angebundenen Lagen. Langfristig wird die Attraktivität von Senden durch die Nähe zu Ulm und die wirtschaftliche Stärke der Region weiter zunehmen.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Senden zeigt eine robuste Nachfrage, trotz der Herausforderungen durch gestiegene Zinsen und Baukosten. Die Preise für Häuser und Wohnungen sind moderat gestiegen, liegen aber unter dem Niveau von Metropolen wie München. Senden bleibt ein attraktiver Standort für Familien und Pendler, mit einer stabilen Marktentwicklung und guten Zukunftsperspektiven. Für Investoren und Eigennutzer bietet der Markt weiterhin Chancen, insbesondere bei Bestandsimmobilien und energieeffizienten Neubauten.

Umgebung von Senden

Neu-Ulm ist mit seinen ca. 54.969 Einwohnern nicht nur die Stadt mit der höchsten Einwohnerzahl im gleichnamigen Landkreis, sondern zugleich eine Große Kreisstadt, welche zudem den Verwaltungssitz der Region inne hat. Auf den weiteren Plätzen folgen Illertissen (circa 16.775), Weißenhorn (rund 13.224), Vöhringen (knapp 12.973), Nersingen (9.500) sowie Elchingen (ca. 9.140) Einwohner. Im Mittelfeld dagegen sind die Städte und Gemeinden Pfaffenhofen a.d.Roth (rund 7.000), Altenstadt (circa 4.914), Bellenberg (etwa 4.466) und Buch (knapp 3.776) Einwohner vorzufinden. Mit nur rund 849 Einwohner bildet die Gemeinde Osterberg dagegen das Schlußlicht dieser Region.