Inhaltsverzeichnis
Der Immobilienmarkt im Landkreis Neu-Ulm
wird von dem Immobiliengutachter für ein Marktwertgutachten genau analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes des Landkreises Neu-Ulm und im schwäbischen Bereich werden intensiv und stichtagskonkret recherchiert. Diese Untersuchungen beziehen sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Mietwerte, Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennziffern. Unser Immobiliengutachter in der schwäbischen Region erstellt Marktwertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in dem Landkreis Neu-Ulm
untersuchen unsere Immobiliengutachter neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. regionalen Immobilienmarktdaten um sowohl ein sicheres Gespür für den Immobilienmarkt im Landkreis Neu-Ulm im Südwesten Bayerns zu bekommen aber auch Kennzahlen in normierte Wertermittlungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart im Bereich des Regierungsbezirks Unterfranken zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliensachverständige für den Landkreis Neu-Ulm
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Besichtigungstermin durch, untersucht und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert die notwenigen Immobilienmarktdaten für die Region Schwaben und des Landkreis Neu-Ulm im Freistaat Bayern. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienwertermittlung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es im Landkreis Neu-Ulm einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung im Landkreis Neu-Ulm um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmärkte im Landkreis Neu-Ulm
Einleitung
Der Landkreis Neu-Ulm, gelegen im Bundesland Bayern an der Grenze zu Baden-Württemberg, besticht durch seine attraktive Lage an der Donau, seine Nähe zur Stadt Ulm und eine Mischung aus ländlicher Idylle sowie wirtschaftlich starkem Umfeld. Mit rund 165.000 Einwohnern und einer Fläche von etwa 520 Quadratkilometern bietet der Landkreis eine hohe Lebensqualität, geprägt durch eine gute Infrastruktur, Naturlandschaften wie die Schwäbische Alb und ein starkes wirtschaftliches Umfeld mit Unternehmen wie EvoBus GmbH, Wieland-Werke AG und Bosch Rexroth. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Entwicklungen des Immobilienmarktes im Landkreis Neu-Ulm, einschließlich Preisentwicklungen, Nachfrage, Angebot, Mietmarkt und Prognosen für die Zukunft.
1. Überblick über den Immobilienmarkt
Der Immobilienmarkt im Landkreis Neu-Ulm steht vor ähnlichen Herausforderungen wie andere Regionen in Deutschland. Steigende Bauzinsen, eine stagnierende Bauaktivität und eine unsichere wirtschaftliche Lage prägen das Marktgeschehen. Dennoch bleibt die Nachfrage nach Wohnraum stabil, getrieben durch die wirtschaftliche Stärke der Region, Bevölkerungswachstum und die hohe Lebensqualität. Der Landkreis bietet eine Vielfalt an Wohnlagen, von urbanen Zentren wie Neu-Ulm bis hin zu ländlichen Gemeinden wie Kellmünz oder Holzheim, was unterschiedliche Zielgruppen anspricht.
1.1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Region Neu-Ulm profitiert von einer starken Wirtschaft, insbesondere durch die Nähe zu Ulm, einem wichtigen Wirtschaftsstandort mit Universitäten, Forschungseinrichtungen und Industrie. Unternehmen wie die zur Daimler AG gehörende EvoBus GmbH oder Bosch Rexroth in Elchingen sorgen für Arbeitsplätze und ziehen Fachkräfte an. Die gute Verkehrsanbindung durch die Autobahnen A7 und A8 sowie die Logistikbranche stärken die Attraktivität des Landkreises für Investoren und Pendler.
1.2. Demografische Entwicklung
Der Landkreis Neu-Ulm verzeichnet ein moderates Bevölkerungswachstum, was die Nachfrage nach Wohnraum antreibt. Besonders junge Familien und Berufspendler, die die Nähe zu Ulm und die ländliche Umgebung schätzen, suchen nach Immobilien. Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach seniorengerechten Wohnungen, da die ältere Generation zunehmend nach innenstadtnahen, gut angebundenen Objekten sucht.
2. Kaufpreise für Immobilien
Die Immobilienpreise im Landkreis Neu-Ulm sind in den letzten Jahren gestiegen, liegen jedoch leicht unter dem bundesdeutschen Durchschnitt. Die Preisentwicklung variiert je nach Wohnlage, Baujahr und Ausstattung der Immobilien.
2.1. Eigentumswohnungen
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen im Landkreis Neu-Ulm liegt aktuell bei etwa 4.076 €/m². In zentralen Lagen wie Neu-Ulm Stadt oder Offenhausen sind Preise von bis zu 4.475 €/m² für Neubauwohnungen üblich. Gebrauchte Wohnungen, insbesondere aus den Baujahren vor 1970, kosten im Durchschnitt etwa 3.382 €/m². Die Preissteigerung für Eigentumswohnungen betrug in den letzten Jahren etwa 7,9 %, wobei ältere Wohnungen stärkere Preissteigerungen verzeichneten als Neubauten. In ländlichen Gemeinden wie Illertissen oder Vöhringen liegen die Preise für Bestandswohnungen bei etwa 2.500 bis 3.000 €/m².
2.2. Einfamilienhäuser und Doppelhäuser
Für Einfamilien- und Doppelhäuser beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis etwa 3.853 €/m². Neubauhäuser erreichen Preise von bis zu 4.935 €/m², während Bestandshäuser (älter als drei Jahre) mit normaler Ausstattung bei etwa 1.970 €/m² bis 2.295 €/m² liegen. In gefragten Lagen wie Holzheim oder dem Neu-Ulmer Villenviertel können die Preise für exklusive Objekte bis zu 6.089 €/m² erreichen. Die Preise für Häuser sind im Vergleich zum Vorjahr leicht gesunken (ca. -2,63 bis -7,34 %), was auf gestiegene Finanzierungskosten und eine vorsichtigere Nachfrage zurückzuführen ist.
2.3. Grundstückspreise
Die Bodenrichtwerte im Landkreis Neu-Ulm variieren stark je nach Lage. In zentralen Bereichen wie Neu-Ulm Stadt oder Pfaffenhofen liegen die Bodenrichtwerte zwischen 600 und 1.000 €/m², während sie in ländlichen Gemeinden wie Kellmünz oder Holzheim bei etwa 200 bis 400 €/m² liegen. Diese Werte sind im Geodatenportal des Landkreises einsehbar und dienen als Orientierung für Käufer und Verkäufer.
3. Mietmarkt
Der Mietmarkt im Landkreis Neu-Ulm ist angespannt, insbesondere im mittleren und unteren Preissegment. Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen liegt bei etwa 10,53 €/m², mit einer Spanne von 8,97 €/m² in ländlichen Gebieten bis 15,96 €/m² in zentralen Lagen wie Neu-Ulm Stadt. Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt hoch, da steigende Kaufpreise und Bauzinsen viele Haushalte vom Immobilienerwerb abhalten. Besonders gefragt sind moderne Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit guter Anbindung, etwa in Offenhausen oder Illertissen.
4. Nachfrage und Angebot
Die Nachfrage nach Immobilien im Landkreis Neu-Ulm bleibt robust, getrieben durch die wirtschaftliche Stärke und die Attraktivität der Region. Junge Familien suchen vermehrt nach Häusern mit Garten in ländlichen Gemeinden wie Holzheim oder Kellmünz, während Berufstätige und Studierende zentrale Wohnungen in Neu-Ulm bevorzugen. Eigenkapitalstarke Investoren nutzen die derzeitige Marktlage, um in renditestarke Objekte wie vermietete Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien zu investieren.
Das Angebot an Neubauimmobilien ist jedoch begrenzt, da die Baukosten und Zinsen die Bautätigkeit bremsen. Bestandsimmobilien, insbesondere renovierungsbedürftige Häuser, sind häufiger verfügbar, was Käufern mit handwerklichem Geschick oder Investoren Chancen bietet. Der Markt für Gewerbeimmobilien ist ebenfalls stabil, mit langfristigen Mietverträgen, etwa in zentralen Lagen von Neu-Ulm.
5. Herausforderungen und Chancen
5.1. Herausforderungen
Gestiegene Bauzinsen: Die Zinssätze für Hypotheken sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen (von etwa 1 % auf bis zu 4 % für zehnjährige Zinsbindungen), was die Finanzierung von Immobilien erschwert.
Stagnierende Bauaktivität: Hohe Baukosten und regulatorische Hürden bremsen den Neubau, insbesondere von bezahlbarem Wohnraum.
Wirtschaftliche Unsicherheit: Die allgemeine wirtschaftliche Lage führt zu einer vorsichtigeren Nachfrage, insbesondere bei privaten Käufern mit begrenztem Eigenkapital.
5.2. Chancen
Stabile Nachfrage: Die Attraktivität des Landkreises als Wohn- und Arbeitsstandort sorgt für eine kontinuierliche Nachfrage.
Investitionsmöglichkeiten: Eigenkapitalstarke Käufer und Investoren finden Chancen in Bestandsimmobilien und Gewerbeobjekten.
Lagevorteil: Die Nähe zu Ulm, die gute Verkehrsanbindung und die hohe Lebensqualität machen den Landkreis für verschiedene Zielgruppen attraktiv.
6. Prognose für den Immobilienmarkt
Für 2025 wird erwartet, dass die Immobilienpreise im Landkreis Neu-Ulm auf hohem Niveau stabil bleiben, mit moderaten Anstiegen in gefragten Lagen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird weiterhin hoch sein, da steigende Zinsen den Kaufmarkt für viele Haushalte einschränken. Der Neubau wird voraussichtlich weiterhin zurückhaltend bleiben, was das Angebot knapp hält. Gleichzeitig könnten sinkende Zinsen oder staatliche Förderprogramme den Markt in den kommenden Jahren beleben.
Langfristig bleibt der Landkreis Neu-Ulm ein attraktiver Standort für Immobilieninvestitionen, insbesondere in zentralen Lagen wie Neu-Ulm Stadt oder Pfaffenhofen. Für Käufer und Verkäufer wird eine fundierte Beratung durch lokale Immobilienexperten entscheidend sein, um die Chancen und Risiken der aktuellen Marktlage optimal zu nutzen.
7. Fazit
Der Immobilienmarkt im Landkreis Neu-Ulm zeichnet sich durch eine stabile Nachfrage, moderate Preissteigerungen und eine angespannte Mietlage aus. Trotz Herausforderungen wie gestiegenen Bauzinsen und begrenztem Neubau bietet die Region zahlreiche Chancen für Käufer, Verkäufer und Investoren. Die Vielfalt der Wohnlagen, von urban bis ländlich, sowie die wirtschaftliche Stärke und gute Infrastruktur machen den Landkreis zu einem attraktiven Immobilienstandort. Eine professionelle Beratung und fundierte Marktkenntnisse sind essenziell, um in diesem dynamischen Umfeld erfolgreich zu agieren.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien im Landkreis Neu-Ulm für Sie?
Wohnimmobilien
- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien
- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien
Makrolage für den Immobilienstandort Landkreis Neu-Ulm
Herzlich willkommen in einer Region, welche sich durch ihre Dynamik und Lebenskraft auszeichnet, denn hier im Landkreis Neu-Ulm fühlen sich die Menschen ganz besonders wohl. So stellt sich die Region gegenüber Einheimischen wie auch Besuchern vor! Hier in der Region werden Einheimischen sowie Besuchern eine Vielzahl unvergesslicher Highlights geboten, denn neben atemberaubenden Naturlandschaften, welche zu geminsamen Ausflügen einladen warten zugleich eine Fülle vielversprechender Freizeitattraktionen und kultureller Schätze wie die Klosterkirche auf dem Heiligen Berg in Oberelchingen. Damit dürfte zweifelsfrei der Beweis geliefert sein, weshalb sich heute rund 166.643 Menschen im Landkreis einfach nur wohl fühlen, denn auf einer Gesamtfläche von ca. 513,34 Quadratkilometer wird nun wirklich eine Menge Abwechslung geboten. Somit sind es statistisch gesehen etwa 323 Einwohner, die sich auf einen Quadratkilometer niedergelassen haben.
Neu-Ulm ist mit seinen ca. 54.969 Einwohnern nicht nur die Stadt mit der höchsten Einwohnerzahl im gleichnamigen Landkreis, sondern zugleich eine Große Kreisstadt, welche zudem den Verwaltungssitz der Region inne hat. Auf den weiteren Plätzen folgen Senden (etwa 21.625), Illertissen (circa 16.775), Weißenhorn (rund 13.224), Vöhringen (knapp 12.973), Nersingen (9.500) sowie Elchingen (ca. 9.140) Einwohner. Im Mittelfeld dagegen sind die Städte und Gemeinden Pfaffenhofen a.d.Roth (rund 7.000), Altenstadt (circa 4.914), Bellenberg (etwa 4.466) und Buch (knapp 3.776) Einwohner vorzufinden. Mit nur rund 849 Einwohner bildet die Gemeinde Osterberg dagegen das Schlußlicht dieser Region.
Der Landkreis Neu-Ulm als überaus attraktiver Wohnstandort
Die gesamte Region Neu-Ulm präsentiert sich sowohl Einheimischen wie auch Besuchern als ein äußerst liebens- und lebenswerter Wohnstandort. Atemberaubende Naturlandsschaften mit ihren fünf Naturschutzgebieten darunter das Naturschutzgebiet Wochenau und Illerzeller Auwald sowie ein Vielzahl attraktiver Freizeitangebote aber auch Sehenswürdigkeiten wie zum Beispiel das Klostermuseum Roggenburg oder Bienenmuseum Illertissen warten nur darauf von Ihnen entdeckt zu werden. Somit dürften sich insbesondere Naturliebhaber und Wanderfreunde in der Region Neu-Ulm besonders wohl fühlen, denn eine Reihe faszinierender Wanderwege an Donau sowie Iller ermöglichen einen Einblick in die einzigartige Vielfalt des Landkreises im bayerischen Regierungsbezirk Schwaben.
Im Bereich Bildungswesen hat die Region selbstverständlich auch eine Menge vorzuweisen, denn immerhin stehen Kindern und Jugendlichen mindestens 40 Grundschulen, 15 Mittelsschulen darunter die Peter-Schöllhorn-Mittelschule Neu-Ulm Mitte sowie fünf Realschulen für eine solide Schulausbildung zur Verfügung. Hinzu kommen noch weitere Bildungseinrichtungen wie fünf Gymnasien, drei Förderschulen aber auch eine Fachhochschule und Universität auf dem Oberen Eselsberg der Universitätsstadt Ulm.
Aufgrund aller bereits genannten Faktoren sowie einer Vielzahl weiterer Besonderheiten, wie die Nähe zu München, Augsburg und Stuttgart können wir Immobiliengutachter mit Gewissheit von einem überaus lebenswerten Wohnstandort sprechen, welcher zudem eine Fülle weiterer Alternativen im Bereich Hochschulbildung aber auch Arbeitsplätze bietet.
Besonderheiten zum Gewerbestandort Region des Landkreises Neu-Ulm
Eine gut ausgebaute Infrastruktur mit direkter Anbindung an die Bundesautobahnen A 7 und A 8 sowie die unmittelbare Nähe zu den internationalen Flughäfen, München, Stuttgart oder Augsburg dürften entscheidend dafür gewesen sein, dass die Region zu den stärksten Wirtschaftsräumen innerhalb des Freistaates Bayern zählt. Nicht umsonst haben heute eine Vielzahl namhafter Unternehmen darunter die Wieland-Werke AG, EvoBus AG oder Bosch Rexroth ihre Satndorte in der Region gewählt. Auch für den Einzelhandel dürfte die Region ein überaus lukrativer Gewerbestandort sein, welcher zudem weitreichende Perspektiven für eine erfolgreiche Zukunft bietet.
Die Lagefaktoren für den Einzelhandel unter die Lupe genommen
Dank der jährlich herausgegebenen Statisstiken, welche gemeinsam von der Industrie und Handelskammer sowie der GfK GeoMarketing ausgearbeitet wurden, konnten wir Immobiliengutachter uns einen Überblick zur vorhandenen Kaufkraft in der Region verschaffen. Damit konnten sich Einzelhändler der Region im Jahre 2014 über die stolze Umsatzbilanz von circa 3,9 Millionen Euro freuen. Das hatte zur Folge, dass jeder Einwohner der Region über rund 23.183 Euro verfügen konnte. Hierdurch ergab sich ein Kaufkraft-Index von ca. 106,0 Punkte.
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