Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Niederwerrn

Immobilienmarkt Niederwerrn

Einleitung

Niederwerrn, eine Gemeinde im Landkreis Schweinfurt in Unterfranken, liegt im direkten Einzugsgebiet der Stadt Schweinfurt und ist aufgrund ihrer Nähe zur Stadt und der guten Verkehrsanbindung ein attraktiver Wohnstandort, insbesondere für Pendler. Der Immobilienmarkt in Niederwerrn ist geprägt von einer Mischung aus Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und gelegentlich verfügbaren Grundstücken. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarkts in Niederwerrn, einschließlich Preisentwicklungen, Angebotssituation, Nachfrage, Mietpreisen, Bodenrichtwerten und zukünftigen Trends.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Niederwerrn zeigt sich stabil, mit einer moderaten, aber stetigen Preisentwicklung. Die Nähe zu Schweinfurt, einem wirtschaftlich starken Zentrum, sowie die ruhige, familienfreundliche Lage machen die Gemeinde sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für Kapitalanleger attraktiv. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien, insbesondere Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, ist konstant, wobei das Angebot begrenzt ist. Dies führt zu einem Wettbewerb um verfügbare Objekte, insbesondere bei modernisierten oder neuwertigen Immobilien.

Kaufpreise

Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Immobilien in Niederwerrn liegen aktuell bei etwa 2.645 €/m², wobei es Unterschiede zwischen Häusern und Eigentumswohnungen gibt. Für Eigentumswohnungen liegt der Durchschnitt bei rund 2.332 €/m², während Häuser im Schnitt etwa 3.189 €/m² kosten. Seit 2020 sind die Preise für Eigentumswohnungen um etwa 16,1 % und für Häuser um 19,8 % gestiegen, was auf eine allgemeine Wertsteigerung im Immobilienmarkt und die hohe Nachfrage zurückzuführen ist. Einfamilienhäuser mit einer Wohnfläche von etwa 100–150 m² kosten in der Regel zwischen 250.000 € und 400.000 €, abhängig von Baujahr, Zustand und Ausstattung. Größere Objekte, wie Mehrfamilienhäuser oder modernisierte Reihenhäuser, können Preise von 500.000 € bis 900.000 € erreichen.

Mietpreise

Die Mietpreise in Niederwerrn variieren je nach Baujahr und Ausstattung der Immobilie. Für Bestandswohnungen liegt der durchschnittliche Mietpreis bei etwa 5,88 €/m², während Neubauwohnungen Preise von etwa 7,19 €/m² erzielen. Bei Häusern beträgt die Miete für Bestandsobjekte rund 5,69 €/m² und für Neubauten etwa 6,34 €/m². Die Mieten für Bestandswohnungen sind in den letzten Jahren um etwa 5,8 % gestiegen, was auf eine steigende Nachfrage und begrenzte Verfügbarkeit hinweist. Eine typische 2-Zimmer-Wohnung mit 60 m² kostet monatlich etwa 460 € Kaltmiete, zuzüglich Nebenkosten von etwa 150–200 €.

Angebotssituation

Das Angebot an Immobilien in Niederwerrn ist vielfältig, aber begrenzt. Aktuell sind etwa 80 Mietwohnungen, 200 Eigentumswohnungen, 350 Häuser und einige Grundstücke auf dem Markt verfügbar. Zu den angebotenen Objekten gehören sowohl ältere Bestandsimmobilien (Baujahr vor 1980) als auch modernisierte oder neuwertige Gebäude. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser und Reihenhäuser mit Garten, die sich gut für Familien eignen. Eigentumswohnungen, insbesondere mit Balkon oder Terrasse, sind ebenfalls stark nachgefragt, vor allem von Singles, Paaren oder Senioren. Gewerbeimmobilien und Grundstücke sind seltener, wobei Grundstücke oft schnell vergriffen sind, da Bauland in der Region knapp ist.

Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Niederwerrn ist hoch, insbesondere bei Familien, Pendlern und Kapitalanlegern. Die Nähe zu Schweinfurt und die gute Infrastruktur, einschließlich Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten, machen die Gemeinde attraktiv. Besonders begehrt sind Immobilien mit moderner Ausstattung, wie Fußbodenheizung, barrierefreien Zugängen oder energieeffizienten Standards. Auch ältere Immobilien, die sanierungsbedürftig sind, finden Käufer, da viele bereit sind, in Modernisierungen zu investieren, um ihren Wohntraum zu verwirklichen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist ebenfalls stark, da nicht alle potenziellen Käufer die finanziellen Mittel für einen Kauf haben.

Bodenrichtwerte

Die Bodenrichtwerte in Niederwerrn sind ein wichtiger Indikator für den Wert von Grundstücken. Derzeit liegen keine genauen Daten für Niederwerrn vor, da die Erhebung von Bodenrichtwerten noch in Arbeit ist. Basierend auf regionalen Durchschnittswerten im Umkreis von 50 km kann man jedoch annehmen, dass die Bodenrichtwerte für unbebaute Grundstücke in Niederwerrn zwischen 100 €/m² und 200 €/m² liegen, abhängig von Lage und Erschließung. Die Bodenrichtwerte werden alle zwei Jahre aktualisiert und dienen als Orientierung für Käufer und Verkäufer. Aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland ist mit einer tendenziellen Wertsteigerung in den kommenden Jahren zu rechnen.

Besondere Merkmale des Marktes

Der Immobilienmarkt in Niederwerrn zeichnet sich durch einige Besonderheiten aus:

• Familienfreundlichkeit: Viele Immobilien, insbesondere Einfamilien- und Reihenhäuser, sind auf die Bedürfnisse von Familien ausgelegt, mit Gärten, Terrassen und ausreichend Platz.

• Pendlerfreundlichkeit: Die Nähe zu Schweinfurt und die gute Anbindung an die Autobahn A70 machen Niederwerrn ideal für Berufstätige, die in der Stadt arbeiten, aber ländlich wohnen möchten.

• Energieeffizienz: Neuere Immobilien und modernisierte Objekte verfügen häufig über energieeffiziente Ausstattungen wie Solaranlagen, Fußbodenheizung oder moderne Heizsysteme, was aufgrund steigender Energiekosten ein wichtiger Faktor ist.

• Begrenztes Angebot an Grundstücken: Bauland ist knapp, was die Preise für Grundstücke in die Höhe treibt und die Nachfrage nach bestehenden Immobilien verstärkt.

Preisentwicklung und Prognose

Die Preisentwicklung in Niederwerrn zeigt einen stetigen Anstieg, der jedoch moderater ist als in Großstädten wie München oder Frankfurt. Die gestiegenen Zinsen und die allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit haben den Markt leicht abgekühlt, aber die Nachfrage bleibt robust. Für die kommenden Jahre ist mit einer Fortsetzung des moderaten Preiswachstums zu rechnen, insbesondere bei energieeffizienten Immobilien und Grundstücken. Die Bodenrichtwerte könnten ebenfalls steigen, da Bauland knapp bleibt. Für Kapitalanleger bleibt Niederwerrn attraktiv, da die Bruttomietrenditen für Bestandswohnungen bei etwa 5,2 % und für Neubauwohnungen bei etwa 4,0 % liegen, was im Bundesvergleich hoch ist.

Herausforderungen und Chancen

Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die geringe Verfügbarkeit von Immobilien und Grundstücken führt zu einem Wettbewerb unter Käufern, was die Preise in die Höhe treibt.

• Sanierungsbedarf: Viele ältere Immobilien erfordern Investitionen in Modernisierung, insbesondere in Bezug auf Energieeffizienz, was die Gesamtkosten für Käufer erhöht.

• Zinsentwicklung: Steigende Hypothekenzinsen könnten die Kaufkraft mancher Interessenten einschränken.

Chancen

• Wertsteigerung: Aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit und der stabilen Nachfrage ist mit einer langfristigen Wertsteigerung von Immobilien in Niederwerrn zu rechnen.

• Attraktivität für Anleger: Die hohen Mietrenditen machen Niederwerrn zu einem interessanten Standort für Kapitalanleger.

• Infrastruktur: Die gute Verkehrsanbindung und die Nähe zu Schweinfurt erhöhen die Attraktivität der Gemeinde für neue Bewohner.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Niederwerrn ist stabil und attraktiv, insbesondere für Familien, Pendler und Kapitalanleger. Die moderate, aber stetige Preisentwicklung, die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot prägen den Markt. Während Eigentumswohnungen und Häuser im mittleren Preissegment dominieren, sind Grundstücke aufgrund ihrer Knappheit besonders begehrt. Für die Zukunft ist mit einem weiteren, moderaten Preisanstieg zu rechnen, insbesondere bei energieeffizienten Immobilien. Interessenten sollten die Möglichkeit einer individuellen Immobilienbewertung nutzen, um marktgerechte Preise zu ermitteln, und die Dienste lokaler Makler in Anspruch nehmen, um von der begrenzten Verfügbarkeit zu profitieren.

Umgebung von Niederwerrn

Kreisfreie Stadt Schweinfurt, welche heute rund 51.851 Einwohner zählt. Weiterhin dürfen sich Werneck (ca. 10.224), Schonungen (knapp 7.635), Dittelbrunn (7.400) Gerolzhofen (etwa 6.699), Kolitzheim (5.500), Schwebheim (4.200) sowie Gochsheim (circa 6.154) Einwohner einreihen. Natürlich folgen eine Vielzahl weiterer Ortschaften darunter Bergrheinfeld (ca. 5.125), Sennfeld (rund 4.252), Oberschwarzach (1.400), Stadtlauringen (4.100) oder Poppenhausen (etwa 4.201), ehe mit knapp 811 Einwohnern die Gemeinde Lülsfeld das Schlußlicht des Landkreises bildet.