Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Steinach (Niederbayern)

Immobilienmarkt Steinach

Einleitung

Steinach ist eine idyllische Gemeinde im Landkreis Straubing-Bogen in Niederbayern, gelegen am Rande des Gäubodens und in der Nähe des Bayerischen Waldes. Mit etwa 3.000 Einwohnern bietet Steinach eine hohe Lebensqualität durch seine ländliche Lage, gute Anbindung an die Stadt Straubing und die Nähe zur Natur. Der Immobilienmarkt in Steinach spiegelt die allgemeinen Trends in Niederbayern wider, zeigt jedoch auch spezifische lokale Besonderheiten. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Entwicklungen, Preistrends, Angebotsstrukturen und zukünftigen Perspektiven des Immobilienmarkts in Steinach.

Allgemeine Marktsituation

Der Immobilienmarkt in Niederbayern hat in den letzten Jahren eine dynamische Entwicklung durchlaufen, geprägt von steigenden Preisen aufgrund von Wohnraumknappheit, niedrigen Zinsen und einer hohen Nachfrage nach ländlichen Wohnlagen. In Steinach zeigt sich jedoch seit 2023 eine leichte Abkühlung, ähnlich wie in anderen Teilen Niederbayerns. Der Geldumsatz und die Zahl der Kaufverträge sind rückläufig, was auf eine Marktkorrektur nach den starken Preissteigerungen der Vorjahre hinweist. Dennoch bleibt Steinach für Käufer und Investoren attraktiv, insbesondere aufgrund der moderaten Preise im Vergleich zu städtischen Zentren wie Regensburg oder München.

Bodenrichtwerte

Die Bodenrichtwerte in Steinach, die alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss veröffentlicht werden, dienen als Orientierung für die Bewertung von Grundstücken. Aktuell liegen keine präzisen Daten für 2024 vor, da die Erhebung noch in der Beta-Phase ist. Schätzungen zufolge bewegen sich die Bodenrichtwerte für unbebaute Grundstücke in mittleren bis guten Wohnlagen zwischen 100 und 200 Euro pro Quadratmeter. Die Preise variieren je nach Lage, Erschließung und Grundstücksgröße. Die Knappheit an Bauland in Steinach treibt die Preise für unbebaute Grundstücke tendenziell nach oben, was den Bau neuer Immobilien erschwert.

Wohnlagen

Steinach verfügt überwiegend über mittlere bis gute Wohnlagen. Besonders gefragt sind zentrale Lagen, wie beispielsweise am Pfeiffersberg, sowie ruhige, naturnahe Gebiete am Ortsrand. Die Nähe zu Straubing (ca. 10 Kilometer) macht Steinach auch für Pendler attraktiv, die ländliches Wohnen mit städtischer Anbindung kombinieren möchten. Infrastruktur wie Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten (z. B. Rewe, Netto) stärken die Attraktivität der Gemeinde.

Angebot und Nachfrage

Wohnimmobilien

Das Angebot an Wohnimmobilien in Steinach ist vielfältig, umfasst jedoch überwiegend Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Mehrfamilienhäuser. Eigentumswohnungen sind seltener, da die Nachfrage nach freistehenden Häusern in ländlichen Gegenden dominiert.

• Einfamilienhäuser: Einfamilienhäuser machen den Großteil des Angebots aus. Diese reichen von älteren, sanierungsbedürftigen Objekten aus den 1920er- bis 1980er-Jahren bis hin zu modernisierten oder neu gebauten Häusern. Ein typisches Einfamilienhaus mit 120–150 m² Wohnfläche und einem Grundstück von 300–800 m² kostet zwischen 300.000 und 600.000 Euro, abhängig von Baujahr, Zustand und Lage. Neu sanierte Häuser (z. B. 2022–2023) oder Neubauten liegen im oberen Preissegment.

• Mehrfamilienhäuser: Mehrfamilienhäuser sind vor allem für Investoren interessant, da sie sich für die Vermietung eignen. Ein sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten kostet etwa 400.000 bis 700.000 Euro, während modernisierte Objekte bis zu 1 Million Euro erreichen können. Die Mietrendite liegt in Steinach bei etwa 3,5–4,5 %, was Anlageimmobilien attraktiv macht.

• Eigentumswohnungen: Das Angebot an Eigentumswohnungen ist begrenzt. Eine 3-Zimmer-Wohnung mit 60–80 m² kostet zwischen 200.000 und 350.000 Euro. Neubauwohnungen sind teurer, bieten jedoch moderne Ausstattung wie Fußbodenheizung oder Balkone.

• Doppelhäuser und Reihenhäuser: Doppelhäuser, oft in Massivbauweise, sind besonders für junge Familien gefragt. Preise für eine Doppelhaushälfte mit 100–140 m² liegen zwischen 350.000 und 550.000 Euro. Reihenhäuser sind seltener, aber durch Jubiläumsangebote von Bauträgern (z. B. Preissenkungen von 574.500 auf 557.000 Euro) erschwinglicher geworden.

Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien spielen in Steinach eine untergeordnete Rolle. Es gibt vereinzelte Angebote, wie Wohn- und Geschäftshäuser mit Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss (z. B. Naturkostladen oder Bistro). Diese Objekte kosten zwischen 500.000 und 800.000 Euro, abhängig von Größe und Nutzung. Die Nachfrage nach Gewerbeflächen ist stabil, da lokale Dienstleister und Einzelhändler von der guten Infrastruktur profitieren.

Monteurzimmer und Ferienwohnungen

Ein spezifisches Segment in Steinach ist der Markt für Monteurzimmer und Ferienwohnungen. Aufgrund der Nähe zu Straubing und der regionalen Wirtschaft (z. B. BMW-Werk in Dingolfing) besteht eine konstante Nachfrage nach möblierten Unterkünften. Monteurzimmer kosten ab 7,50 Euro pro Nacht, voll ausgestattete Wohnungen zwischen 15 und 30 Euro pro Nacht. Einige Einfamilienhäuser wurden in den letzten Jahren zu Ferienhäusern umgebaut, was die Flexibilität des Marktes erhöht.

Preisentwicklung

Die Preise für Immobilien in Steinach sind in den letzten zehn Jahren kontinuierlich gestiegen, insbesondere zwischen 2015 und 2022, als niedrige Hypothekenzinsen und die hohe Nachfrage nach ländlichem Wohnraum die Preise trieben. Seit 2023 ist jedoch eine Stagnation oder leichte Korrektur zu beobachten. Der Geldumsatz sank 2023 um etwa 18 %, und die Zahl der Kaufverträge ging ähnlich stark zurück. Dennoch bleiben die Preise auf einem hohen Niveau:

• Kaufpreise: Einfamilienhäuser kosten im Schnitt 2.500–4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Neubauten oder sanierte Objekte erreichen bis zu 5.000 Euro/m².

• Mietpreise: Die Vergleichsmiete liegt bei etwa 8–12 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen und 6–10 Euro/m² für Häuser. Neubauwohnungen können bis zu 15 Euro/m² kosten.

• Grundstückspreise: Unbebaute Grundstücke kosten je nach Lage 100–250 Euro/m². Die Preise steigen, da Bauland knapp ist.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren beeinflussen den Immobilienmarkt in Steinach:

1. Wohnraumknappheit: Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die hohe Nachfrage nach Einfamilienhäusern treiben die Preise.

2. Zinsen: Die gestiegenen Hypothekenzinsen seit 2022 haben die Nachfrage leicht gedämpft, bieten jedoch Chancen für Käufer mit Eigenkapital.

3. Infrastruktur: Die gute Anbindung an Straubing und die regionale Wirtschaft stärken die Attraktivität.

4. Demografie: Eine wachsende Zahl von Familien und Pendlern zieht in ländliche Gemeinden wie Steinach, was die Nachfrage nach Wohnhäusern steigert.

5. Energieeffizienz: Sanierte oder neue Immobilien mit Niedrigenergiestandards (z. B. KfW-Standards) sind gefragter als ältere, sanierungsbedürftige Objekte.

Zukünftige Perspektiven

Der Immobilienmarkt in Steinach wird sich in den kommenden Jahren voraussichtlich stabil entwickeln, mit einer leichten Tendenz zu moderaterem Preiswachstum. Wichtige Trends sind:

• Nachhaltigkeit: Der Fokus auf energieeffiziente Gebäude wird zunehmen. Neubauten mit modernen Heizsystemen (z. B. Fernwärme) und guter Dämmung haben einen Wettbewerbsvorteil.

• Neubauaktivität: Bauträger wie ZIBB Zankl Immobilien planen weitere Projekte, z. B. Doppelhäuser und Reihenhäuser, die auf junge Familien abzielen. Die Auswahl von Materialien (z. B. Fliesen, Böden) durch Käufer wird gefördert.

• Digitalisierung: Online-Plattformen wie Immowelt oder ImmoScout24 erleichtern die Immobiliensuche und erhöhen die Transparenz.

• Marktkorrektur: Die derzeitige Abkühlung könnte Käufern günstigere Einstiegsmöglichkeiten bieten, insbesondere für sanierungsbedürftige Objekte.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Steinach (Niederbayern) ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhäusern, einer begrenzten Verfügbarkeit von Eigentumswohnungen und einer leichten Marktkorrektur nach Jahren starken Wachstums. Die Gemeinde bleibt attraktiv für Familien, Pendler und Investoren, die von der ländlichen Lage, guten Infrastruktur und moderaten Preisen profitieren. Für Käufer bieten sich Chancen bei sanierungsbedürftigen Objekten, während Investoren von soliden Mietrenditen profitieren können. Der Fokus auf Nachhaltigkeit und moderne Bauprojekte wird den Markt in den kommenden Jahren weiter prägen.

Umgebung von Steinach

Einmal abgesehen von der Stadt Straubing mit rund 45.502 Einwohner setzt sich die gleichnamige Region Straubing-Bogen aus ingesamt 37 Städte, Märkte und Gemeinden zusammen. Zu den Ortschaften mit den höchsten Einwohnerzahlen zählen unter anderen Bogen (ca. 9.751), Geiselhöring (rund 6.936), Mallersdorf-Pfaffenberg (etwa 6.488), Leiblfing (circa 4.122), Kirchroth (3.800), Wiesenfelden (3.800), Laberweinting (3.400), Aiterhofen (3.300), Parkstetten (3.200), Straßkirchen (3.200) und Hunderdorf (knapp 3.285). Auf den weiteren Plätzen folgen zum Beispiel Oberschneiding (3.000), Schwarzach (ca. 2.797), Mitterfels (2.800) sowie Rain (rund 2.747) Einwohner, dass setzt sich fort bis schließlich die Gemeinde Perasdorf erreicht ist, welche mit ihren 562 Einwohnern als Schlußlicht des Landkreises gilt.