Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Bad Staffelstein

Immobilienmarkt Bad Staffelstein

Einleitung

Bad Staffelstein, eine idyllische Kurstadt in Oberfranken, Bayern, ist bekannt für ihre malerische Landschaft, die Obermain-Therme und ihre Nähe zum Staffelberg. Der Immobilienmarkt in dieser Region hat sich in den letzten Jahren dynamisch entwickelt, getrieben durch die Attraktivität der Stadt als Wohn- und Investitionsstandort. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarkts in Bad Staffelstein, einschließlich Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, spezifischer Immobilientypen, Mietmarkt, Einflussfaktoren und einer Zukunftsprognose.

1. Überblick über den Immobilienmarkt

Bad Staffelstein zeichnet sich durch eine Mischung aus historischen Fachwerkhäusern, modernen Einfamilienhäusern und spezialisierten Immobilien wie Pflegeapartments aus. Die Stadt ist besonders bei Senioren beliebt, die den Ort als Altersruhesitz wählen, sowie bei Familien und Investoren, die von der guten Infrastruktur und der Nähe zu Bamberg und Coburg profitieren. Der Immobilienmarkt ist geprägt von einer hohen Nachfrage, insbesondere nach Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, bei einem vergleichsweise begrenzten Angebot.

1.1 Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Bad Staffelstein sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen, was die Attraktivität der Region widerspiegelt. Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 3.325 Euro, während Häuser im Schnitt 2.918 Euro pro Quadratmeter kosten. Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich bei Häusern ein Preisanstieg von rund 17,4 %, während die Preise für Eigentumswohnungen um etwa 3,7 % gestiegen sind. Im letzten Quartal 2024 verzeichneten Wohnungen einen Anstieg von 4,7 %, während die Hauspreise stabil blieben. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Nachfrage, insbesondere nach modernen oder sanierten Objekten.

1.2 Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Bad Staffelstein ist begrenzt, was die Preise zusätzlich antreibt. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften in ruhigen Lagen sowie Eigentumswohnungen in zentraler oder thermennaher Lage. Neubauprojekte, wie Bungalows oder energieeffiziente Häuser im KfW-55-Standard, sind ebenfalls stark nachgefragt, da sie den aktuellen Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz entsprechen. Auf der Nachfrageseite dominieren sowohl Selbstnutzer als auch Kapitalanleger, die von stabilen Mietrenditen profitieren möchten. Die Nachfrage übersteigt in vielen Segmenten das Angebot, was zu einem Verkäufermarkt führt.

2. Analyse der Immobilientypen

2.1 Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen in Bad Staffelstein sind besonders bei Senioren und Kapitalanlegern beliebt. Typische Objekte reichen von kernsanierten Altbauwohnungen mit historischem Charme bis hin zu modernen Neubauwohnungen mit barrierefreiem Zugang. Ein Beispiel ist ein exklusives Pflegeapartment mit langfristigem Mietvertrag, das monatliche Mieteinnahmen von 230 Euro (2024) bis 300 Euro (2025) netto bietet. Solche Objekte sind für Investoren attraktiv, da sie Stabilität und Rendite versprechen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis von 3.325 Euro spiegelt die hohe Nachfrage nach zentral gelegenen oder thermennahen Wohnungen wider.

2.2 Einfamilienhäuser und Doppelhäuser

Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften sind die bevorzugten Immobilientypen für Familien. Diese Objekte bieten oft großzügige Grundstücke (500–600 m²) und Wohnflächen von 120 bis über 260 m². Projekte wie die Doppelhaushälfte mit 262 m² Wohnfläche oder Bungalows mit KfW-55-Standard zeigen die Nachfrage nach individuell anpassbaren und energieeffizienten Häusern. Preise für solche Objekte starten bei etwa 320.000 Euro, können aber bei hochwertigen Stadtvillen oder sanierten Bestandsimmobilien deutlich höher liegen. Der Quadratmeterpreis von 2.918 Euro ist im Vergleich zu urbanen Zentren wie Bamberg moderat, was Bad Staffelstein für Familien attraktiv macht.

2.3 Mehrfamilienhäuser und Anlageobjekte

Mehrfamilienhäuser sind vor allem für Investoren interessant, die von der hohen Nachfrage nach Mietwohnungen profitieren möchten. Ein Beispiel ist ein denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus in der Fußgängerzone mit sieben Wohneinheiten und einer jährlichen Nettokaltmiete von 76.560 Euro. Solche Objekte bieten durch Denkmalschutz steuerliche Vorteile und stabile Renditen. Die Nachfrage nach Anlageobjekten ist gestiegen, da Bad Staffelstein als Standort für langfristige Investitionen gilt.

2.4 Pflegeapartments

Pflegeapartments stellen ein wachsendes Segment dar, da immer mehr Senioren Bad Staffelstein als Altersruhesitz wählen. Diese Objekte sind barrierefrei, bieten professionelle Betreuung und langfristige Mietverträge, was sie für Investoren sicher macht. Die Rendite liegt bei etwa 3–4 % netto, was im Vergleich zu anderen Immobilientypen attraktiv ist.

3. Mietmarkt

Der Mietmarkt in Bad Staffelstein ist der teuerste im Landkreis Lichtenfels. Die Kaltmiete für Bestandswohnungen liegt bei etwa 6,09 Euro pro Quadratmeter, für Neubauwohnungen bei 7,29 Euro. Bei Häusern beträgt die Kaltmiete für Bestandsobjekte 5,76 Euro und für Neubauten 6,74 Euro pro Quadratmeter. Besonders hohe Mieten werden in zentralen Lagen oder in der Nähe der Obermain-Therme erzielt, wo Quadratmeterpreise bis zu 8,66 Euro erreichen können. Die Mietrenditen für Bestandswohnungen liegen bei 3,9 %, für Neubauwohnungen bei 3,0 %, was Bad Staffelstein für Vermieter attraktiv macht. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch, insbesondere bei Senioren und Pendlern, die in der Region arbeiten.

4. Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt

4.1 Lage und Infrastruktur

Die Lage Bad Staffelsteins im „Gottesgarten am Obermain“ mit seiner Nähe zur Natur, dem Staffelberg und der Obermain-Therme ist ein zentraler Treiber der Nachfrage. Die gute Anbindung an Bamberg (ca. 25 km) und Coburg (ca. 30 km) sowie die Bahnverbindung machen die Stadt für Pendler attraktiv. Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Gastronomie sind fußläufig erreichbar, was die Lebensqualität erhöht.

4.2 Demografische Entwicklung

Die steigende Anzahl wohlhabender Senioren, die Bad Staffelstein als Altersruhesitz wählen, treibt die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen und Pflegeapartments. Gleichzeitig ziehen Familien in die Region, angezogen durch die ländliche Idylle und moderate Immobilienpreise im Vergleich zu Großstädten.

4.3 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die anhaltend niedrigen Zinsen für Immobilienfinanzierungen (trotz leichter Anstiege) fördern den Kauf von Immobilien. Zudem ist die Region wirtschaftlich stabil, mit einer niedrigen Arbeitslosenquote und einem soliden Mittelstand, was die Nachfrage nach Wohnraum stützt.

4.4 Tourismus und Kurstadt-Status

Der Status als Kurstadt und die Attraktionen wie die Obermain-Therme und die Basilika Vierzehnheiligen ziehen nicht nur Touristen, sondern auch Investoren an. Kurzzeitvermietungen und Ferienwohnungen sind ein wachsendes Segment, das zusätzliche Renditechancen bietet.

5. Herausforderungen

Trotz der positiven Entwicklung gibt es Herausforderungen:

• Begrenztes Angebot: Das begrenzte Bauland und die strengen Bauvorschriften schränken die Entwicklung neuer Projekte ein.

• Fehlender Mietspiegel: Die Abwesenheit eines offiziellen Mietspiegels erschwert die Orientierung für Mieter und Vermieter.

• Preisdruck: Die steigenden Preise könnten für einkommensschwächere Haushalte eine Barriere darstellen, was die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum erhöht.

• Abhängigkeit von Senioren: Der Fokus auf Seniorenimmobilien birgt das Risiko einer einseitigen Marktentwicklung.

6. Zukunftsprognose

Der Immobilienmarkt in Bad Staffelstein wird voraussichtlich weiterhin stabil wachsen. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern und Pflegeapartments bleibt hoch, getrieben durch die demografische Entwicklung und die Attraktivität der Region. Preise dürften moderat steigen, insbesondere für Neubau- und energieeffiziente Objekte, da Nachhaltigkeit und Energieeffizienz an Bedeutung gewinnen. Der Mietmarkt wird weiterhin angespannt bleiben, was die Renditeaussichten für Investoren stärkt. Langfristig könnte die Entwicklung neuer Baugebiete oder die Lockerung von Bauvorschriften das Angebot erhöhen und den Preisdruck mildern. Bad Staffelstein bleibt ein attraktiver Standort für Selbstnutzer und Investoren gleichermaßen.

7. Fazit

Bad Staffelstein bietet einen dynamischen und attraktiven Immobilienmarkt, der von einer hohen Nachfrage, steigenden Preisen und einem begrenzten Angebot geprägt ist. Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind besonders gefragt, während Pflegeapartments ein wachsendes Segment für Investoren darstellen. Der Mietmarkt ist der teuerste im Landkreis, mit stabilen Renditen für Vermieter. Trotz Herausforderungen wie begrenztem Bauland und fehlendem Mietspiegel bleibt die Kurstadt ein vielversprechender Standort. Für Käufer, Mieter und Investoren empfiehlt sich eine frühzeitige Auseinandersetzung mit dem Markt, idealerweise unterstützt durch lokale Immobilienexperten, um von den Chancen in Bad Staffelstein zu profitieren.

Umgebung von Bad Staffelstein

Die Stadt Lichtenfels führt mit circa 20.013 Einwohnern nicht nur die statistische Reihenfolge der Städte und Gemeinden mit der höchsten Einwohnerzahl des gleichnamigen Landkreises an, sondern stellt zugleich den Verwaltungssitz dieser Region. Gefolgt wird Lichtenfels von Burgkunsstadt (etwa 6.437) und Michelau i.OFr. (rund 6.407) Einwohner. Weiterhin gehören Ebensfeld (rund 5.596), Altenkunstadt (knapp 5.381), Weismain (etwa 4.845) sowie Redwitz a.d. Rodach (ca. 3.371) Einwohner zum Landkreis. Das Schlußlicht der Region wird von Marktgraitz mit rund 1.242 Einwohner gebildet.