Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Donaustauf

Immobilienmarkt Donaustauf

Einleitung

Donaustauf, eine malerische Marktgemeinde im Landkreis Regensburg in Bayern, liegt idyllisch an der Donau und in unmittelbarer Nähe zur Walhalla. Die Gemeinde mit etwa 4.000 Einwohnern zeichnet sich durch eine hohe Lebensqualität, gute Infrastruktur und eine attraktive Lage aus, die sowohl Naturverbundenheit als auch die Nähe zur Stadt Regensburg bietet. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Donaustauf, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Trends sowie die Rahmenbedingungen, die den Markt beeinflussen.

Lage und Attraktivität von Donaustauf

Donaustauf liegt etwa zehn Kilometer östlich von Regensburg, einer Stadt mit Weltkulturerbe-Status. Die Gemeinde profitiert von einer hervorragenden Verkehrsanbindung durch die nahegelegene Autobahn A3 sowie durch gute Bus- und Regionalbahnverbindungen nach Regensburg. Die Umgebung bietet zahlreiche Freizeitmöglichkeiten, darunter Wander- und Radwege entlang der Donau, die Nähe zum Bayerischen Wald und kulturelle Highlights wie die Walhalla. Die Infrastruktur umfasst Kindergärten, eine Grundschule, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken sowie Restaurants, die den Ort für Familien, Berufstätige und Senioren gleichermaßen attraktiv machen.

Die Nachfrage nach Immobilien in Donaustauf wird durch diese Faktoren sowie die Nähe zu Regensburg als wirtschaftlichem und kulturellem Zentrum angekurbelt. Viele Pendler, die in Regensburg arbeiten, suchen in Donaustauf nach einem ruhigen Wohnort mit hohem Freizeitwert. Gleichzeitig bleibt die Gemeinde für Investoren interessant, da die Immobilienpreise im Vergleich zu Regensburg moderater sind, aber eine Wertsteigerung zu erwarten ist.

Immobilienpreise und Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Donaustauf zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung, die durch eine hohe Nachfrage und ein begrenztes Angebot getrieben wird. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt derzeit bei etwa 3.500 bis 3.600 €, während Häuser (Ein- und Zweifamilienhäuser) im Schnitt zwischen 4.200 und 4.500 € pro Quadratmeter kosten. Neubauimmobilien sind teurer als Bestandsimmobilien: Neubauwohnungen erreichen Quadratmeterpreise von etwa 4.000 €, während Neubauhäuser Preise von bis zu 5.000 € pro Quadratmeter erzielen können.

In den letzten fünf Jahren sind die Immobilienpreise in Donaustauf um etwa 18–20 % gestiegen, wobei Häuser eine etwas stärkere Preissteigerung verzeichneten als Wohnungen. Bestandsimmobilien, insbesondere ältere Einfamilienhäuser, sind teilweise sanierungsbedürftig und werden zu Quadratmeterpreisen von etwa 2.000–2.500 € angeboten, was sie für Käufer attraktiv macht, die bereit sind, in Modernisierungen zu investieren. Im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt liegen die Immobilienpreise in Donaustauf über dem Mittel, was die Attraktivität der Region widerspiegelt.

Die Mietpreise bewegen sich ebenfalls auf einem hohen Niveau. Bestandswohnungen kosten im Durchschnitt 7,30–7,50 € pro Quadratmeter, Neubauwohnungen liegen bei etwa 8,20–8,50 €. Für Mietshäuser beträgt die monatliche Kaltmiete etwa 7,40 € pro Quadratmeter für Bestandsobjekte und bis zu 8,40 € für Neubauten. Die Mietpreise sind in den letzten Jahren leicht gestiegen, mit einer durchschnittlichen Steigerung von etwa 2–3 % pro Jahr.

Grundstückspreise in Donaustauf variieren stark je nach Lage und Erschließungsgrad. Durchschnittlich liegen die Angebotspreise bei etwa 600–700 € pro Quadratmeter, wobei erschlossene Grundstücke in guten Lagen bis zu 800–850 € kosten können. Unerschlossene Grundstücke sind deutlich günstiger, liegen jedoch oft bei etwa 300–400 € pro Quadratmeter. Die Nachfrage nach Bauland ist hoch, insbesondere in ruhigen Wohngebieten am Ortsrand oder in Waldrandlage, was die Preise weiter antreibt.

Angebot und Nachfrage

Das Immobilienangebot in Donaustauf ist begrenzt, was die Preise nach oben treibt. Aktuell sind etwa 50–60 Immobilien zum Kauf oder zur Miete verfügbar, darunter Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen und vereinzelt Mehrfamilienhäuser. Besonders gefragt sind moderne Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften in ruhiger Lage, die oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden. Eigentumswohnungen, insbesondere in Neubauqualität oder mit KfW-Förderung, sind ebenfalls stark nachgefragt, da sie sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger attraktiv sind.

Sanierungsbedürftige Objekte, wie ältere Einfamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser, bleiben länger auf dem Markt, bieten jedoch Potenzial für Investoren, die durch Modernisierung Wertsteigerungen erzielen möchten. Mehrfamilienhäuser, wie ein 1974 erbautes Objekt in Sulzbach an der Donau mit etwa 245 m² Wohnfläche, werden als Anlageobjekte vermarktet, da sie stabile Mieteinnahmen versprechen.

Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, insbesondere bei Neubauten und Grundstücken mit Baugenehmigung. Viele Interessenten suchen nach Immobilien in Donaustauf, um von der Nähe zu Regensburg und der hohen Lebensqualität zu profitieren. Dies führt dazu, dass Immobilieninserate oft nur wenige Wochen online sind, bevor sie verkauft oder vermietet werden.

Markttrends und Entwicklungen

Ein wesentlicher Trend auf dem Immobilienmarkt in Donaustauf ist die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien. Neubauhäuser, die den KfW-40-Standard erfüllen, sind besonders gefragt. Diese Objekte, oft in Holzbauweise, verfügen über moderne Ausstattungen wie Photovoltaikanlagen, Batteriespeicher, Fußbodenheizung und dreifach verglaste Fenster. Solche Immobilien erfüllen nicht nur die steigenden Anforderungen an Nachhaltigkeit, sondern profitieren auch von Förderprogrammen, was sie für Käufer attraktiv macht.

Ein weiterer Trend ist die steigende Beliebtheit von Doppelhaushälften und Reihenhäusern, die eine kostengünstigere Alternative zu Einfamilienhäusern darstellen. Viele dieser Objekte werden von Bauträgern wie LUXHAUS oder MASSA HAUS geplant und bieten Käufern die Möglichkeit, die Innenausstattung individuell anzupassen. Diese Immobilien richten sich vor allem an junge Familien, die in Donaustauf ein Eigenheim suchen.

Pflegeapartments gewinnen als Kapitalanlage an Bedeutung. Diese Objekte bieten langfristige Pachtverträge und hohe Steuervorteile, was sie für Investoren attraktiv macht, die eine „Sorglos-Immobilie“ ohne Vermietungsaufwand suchen. In Donaustauf und Umgebung werden solche Angebote zunehmend vermarktet, da die demografische Entwicklung eine wachsende Nachfrage nach betreutem Wohnen signalisiert.

Herausforderungen und Risiken

Trotz der positiven Entwicklung gibt es Herausforderungen auf dem Immobilienmarkt in Donaustauf. Das begrenzte Angebot an Bauland und die hohen Grundstückspreise erschweren den Zugang für junge Familien und Erstkäufer. Zudem führen steigende Baukosten und strengere Energieeffizienzvorschriften zu höheren Preisen für Neubauten, was die Erschwinglichkeit einschränkt.

Ein weiteres Risiko ist die Abhängigkeit von der wirtschaftlichen Entwicklung in der Region Regensburg. Sollte die Nachfrage nach Arbeitsplätzen in Regensburg sinken, könnte dies die Nachfrage nach Immobilien in Donaustauf beeinträchtigen. Auch die steigenden Zinsen, die seit 2022 zu beobachten sind, könnten die Finanzierung von Immobilienkäufen erschweren und die Nachfrage dämpfen.

Prognose

Die Aussichten für den Immobilienmarkt in Donaustauf bleiben positiv. Experten erwarten, dass die Preise in den nächsten zwei bis drei Jahren weiter moderat steigen werden, da die Nachfrage nach Wohnraum in der Region hoch bleibt und das Angebot begrenzt ist. Besonders in guten Lagen, wie am Ortsrand oder in Waldrandnähe, sind weitere Preissteigerungen zu erwarten. Gleichzeitig wird die Nachfrage nach energieeffizienten und nachhaltigen Immobilien weiter zunehmen, was den Bau von KfW-geförderten Häusern und Wohnungen fördern dürfte.

Langfristig könnte die demografische Entwicklung, insbesondere die Alterung der Bevölkerung, die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen und Pflegeapartments weiter ankurbeln. Für Investoren bleibt Donaustauf attraktiv, da die Mietrendite, insbesondere bei Bestandswohnungen, vergleichsweise hoch ist und die Region eine stabile wirtschaftliche Basis bietet.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Donaustauf ist geprägt von einer hohen Nachfrage, einem begrenzten Angebot und kontinuierlich steigenden Preisen. Die Gemeinde bietet eine ideale Kombination aus ländlicher Idylle, guter Infrastruktur und Nähe zu Regensburg, was sie für Eigennutzer und Investoren gleichermaßen attraktiv macht. Energieeffiziente Neubauten, Doppelhaushälften und Pflegeapartments sind die bestimmenden Trends, während sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien Potenzial für Modernisierungen bieten. Trotz Herausforderungen wie hohen Grundstückspreisen und steigenden Zinsen bleibt Donaustauf ein vielversprechender Standort für Immobilieninvestitionen. Eine individuelle Immobilienbewertung und die Beratung durch regionale Experten sind empfehlenswert, um fundierte Kauf- oder Verkaufsentscheidungen zu treffen.

Umgebung von Donaustauf

Mit rund 140.276 Einwohner gilt die kreisfreie Stadt Regensburg nicht nur als die Stadt mit den meisten Einwohnern in der gleichnamigen Region, sondern ist zugleich die Hauptstadt sowie der Sitz der Regierung der Oberpfalz aber auch Verwaltungssitz des Landrates. Unmittelbar dahinter folgen eine Vielzahl klangvoller Namen wie zum Beispiel Regenstauf (ca. 15.527), Neutraubling (rund 13.255), Lappersdorf (etwa 13.058), Nittendorf (9.300), Hemau (circa 8.610) sowie Wenzenbach (knapp 8.337) Einwohner. Mit Obertraubling (etwa 7.949), Schierling (ca. 7.413), Pentling (6.100), Zeitlarn (5.900), Beratzhausen (5.500), Tegernheim (5.500), Barbing (5.400), Bernhardswald (5.400), Laaber (5.200), oder Sinzing (rund 6.753) Einwohner folgen eine Reihe weiterer Städte bis letztendlich die Gemeinde Riekofen erreicht ist, welche mit gerade einmal 761 Einwohner das Schlußlicht des Landkreises bildet.