Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Emmering

Immobilienmarkt Emmering

Einleitung

Die Gemeinde Emmering im Landkreis Fürstenfeldbruck liegt etwa 25 km westlich von München und zeichnet sich durch ihre Nähe zur Landeshauptstadt sowie ihre idyllische, naturnahe Lage aus. Mit einer Einwohnerzahl von etwa 6.800 und einer guten Verkehrsanbindung durch die Autobahnen A8 und A96 sowie die S-Bahn-Linie S4 ist Emmering ein attraktiver Standort für Pendler und Familien. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Emmering, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage sowie zukünftige Trends für Wohnungen, Häuser und Grundstücke.

Lage und Infrastruktur

Emmering liegt im westlichen Münchner Umland und grenzt direkt an die Kreisstadt Fürstenfeldbruck. Die Gemeinde ist durch die Amper geprägt, die sie in zwei Teile teilt, verbunden durch Brücken. Die Nähe zu München (ca. 35 Minuten mit dem Auto, 25 Minuten mit der S-Bahn) macht Emmering besonders für Berufspendler attraktiv. Die Verkehrsanbindung ist durch die Autobahnen A8 (München-Stuttgart) und A96 (München-Lindau) sowie die Bundesstraßen B2 und B471 hervorragend. Die S-Bahn-Linien S3 und S4 verbinden Emmering mit München und dem Umland, während ein dichtes Busnetz die Mobilität innerhalb des Landkreises ergänzt.

Die Infrastruktur umfasst Kindergärten, eine Grund- und Mittelschule sowie eine Musikschule vor Ort. Weiterführende Schulen befinden sich in Fürstenfeldbruck, das mit dem Bus schnell erreichbar ist. Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und ein Krankenhaus in der Nähe decken den täglichen Bedarf ab. Naherholungsgebiete wie das Landschaftsschutzgebiet „Emmeringer Hölzl“ bieten Möglichkeiten für Freizeit und Erholung, was die Lebensqualität in der Gemeinde steigert.

Wohnungsmarkt

Kaufpreise

Der Wohnungsmarkt in Emmering zeigt eine stabile Nachfrage, getrieben durch die Nähe zu München und die vergleichsweise günstigeren Preise im Vergleich zur Landeshauptstadt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei etwa 6.334 €/m². Die Preisspanne variiert je nach Baujahr, Lage und Ausstattung erheblich: Günstige Bestandswohnungen sind ab ca. 5.395 €/m² erhältlich, während hochwertige Neubauwohnungen bis zu 8.259 €/m² erreichen können. Besonders gefragt sind moderne Wohnungen mit energieeffizienter Bauweise und barrierefreiem Zugang, wie beispielsweise in Seniorenresidenzen, die in Emmering seit 2014 existieren und für Käufer ab 60 Jahren ohne oder mit geringem Pflegegrad konzipiert sind.

Mietpreise

Die Mietpreise für Wohnungen bewegen sich im Durchschnitt bei 14,72 €/m², mit einer Bandbreite von 13,80 €/m² bis 19,25 €/m². Diese Preise beziehen sich auf reale Mietangebote, die nicht an einen qualifizierten Mietspiegel gebunden sind, sondern auf dem aktuellen Markt basieren. Besonders gefragt sind Neubauwohnungen mit Balkon oder Terrasse sowie barrierefreie Einheiten. Altbauwohnungen, insbesondere Dachgeschosswohnungen, bieten oft mehr Freiraum für individuelle Gestaltung, sind jedoch preislich im unteren Segment angesiedelt.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Wohnungen in Emmering umfasst sowohl Bestands- als auch Neubauimmobilien. Im Jahr 2023 wurden beispielsweise Wohnungen in einem modernen Mehrfamilienhaus mit sechs Parteien angeboten, das durch energieeffiziente Bauweise und zeitgemäßes Design überzeugt. Der Markt für Kapitalanlagen, wie etwa Appartements in Seniorenresidenzen, ist ebenfalls relevant. Die Nachfrage bleibt hoch, insbesondere bei jungen Familien und Senioren, die die ruhige Lage und die gute Anbindung schätzen. Allerdings ist die Anzahl an verfügbaren Wohnungen begrenzt, was den Wettbewerb unter Käufern und Mietern erhöht.

Häusermarkt

Kaufpreise

Der Häusermarkt in Emmering ist geprägt von Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt bei etwa 6.303 €/m², eine Steigerung von 3,5 % seit Q4 2020 (6.088 €/m²). Die Preisspanne reicht von etwa 6.148 €/m² für gebrauchte Objekte bis hin zu 9.193 €/m² für hochwertige Neubauten. Einfamilienhäuser aus den 1960er-Jahren, die oft modernisiert oder erweitert wurden, sind ebenso verfügbar wie neue Architektenhäuser mit großen Grundstücken (bis zu 2.000 m²). Besonders begehrt sind Immobilien mit großen Gärten oder in ruhiger Lage, wie etwa an der Amper.

Mietpreise

Die Mietpreise für Häuser liegen im Durchschnitt bei 15,45 €/m², mit einer Spanne von 15,04 €/m² bis 20,23 €/m². Besonders gefragt sind moderne Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften mit hochwertiger Ausstattung, wie Fußbodenheizung oder Wärmepumpen. Die Nachfrage nach Mietshäusern ist jedoch geringer als nach Eigentum, da viele Interessenten in Emmering den Kauf bevorzugen.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot umfasst eine Mischung aus älteren Bestandshäusern (z. B. aus den 1960er-Jahren) und neuen Projekten, wie etwa Reihenhäusern oder Doppelhaushälften mit zeitgemäßem Design. Mehrgenerationenhäuser oder Zweifamilienhäuser sind ebenfalls verfügbar und bieten flexible Nutzungsmöglichkeiten. Die Nachfrage ist hoch, insbesondere für Einfamilienhäuser mit Grundstücken über 500 m², was die Preise in den letzten Jahren nach oben getrieben hat. Dennoch sind Neubauten in Emmering tendenziell günstiger als in Fürstenfeldbruck, was die Gemeinde für Käufer attraktiv macht.

Grundstücksmarkt

Kaufpreise

Grundstücke in Emmering sind begehrt, aber das Angebot ist begrenzt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 1.670 €/m², mit Spitzenwerten bis zu 2.068 €/m² für besonders attraktive Lagen. Die Preise variieren je nach Größe, Bebaubarkeit und Lage. Grundstücke unter 500 m² sind selten, während größere Parzellen (500–1.000 m² oder mehr) häufiger angeboten werden. Die Bewertung von Grundstücken hängt stark von Faktoren wie dem Bodenrichtwert des Gutachterausschusses, dem Baurecht (§ 34 BauGB oder Bebauungsplan) und der Lage ab.

Angebot und Nachfrage

Die Nachfrage nach Baugrundstücken ist hoch, da viele Familien und Investoren die Möglichkeit nutzen wollen, in der Nähe von München zu bauen. Das Angebot ist jedoch eingeschränkt, was die Preise stabil hoch hält. Besonders gefragt sind Grundstücke in ruhigen Lagen mit guter Anbindung, etwa in der Nähe der Lantfridstraße oder entlang der Amper. Landwirtschaftliche Flächen werden gelegentlich angeboten, sind aber oft nicht für den Hausbau geeignet.

Gewerbeimmobilien

Der Markt für Gewerbeimmobilien in Emmering ist überschaubar, aber wachsend. Besonders gefragt sind Ladenlokale in zentralen Lagen mit hoher Frequenz, wie etwa ein großes Ladenlokal mit über 450 m² Verkaufsfläche und 18 m Schaufensterfront. Solche Objekte sind ideal für Einzelhändler und verfügen oft über Parkplätze, Sozialräume und LKW-Anlieferungsmöglichkeiten. Auch kleinere Büroeinheiten (110–233 m²) im Gewerbegebiet Emmering werden vermietet, die flexibel für ein oder mehrere Unternehmen nutzbar sind. Die Mietpreise für Gewerbeimmobilien variieren stark je nach Ausstattung und Lage, liegen aber im oberen Segment des Landkreises.

Preisentwicklung und Trends

Die Immobilienpreise in Emmering sind in den letzten Jahren stetig gestiegen, allerdings weniger stark als in München. Seit 2020 verzeichnet der Häusermarkt eine Preissteigerung von etwa 3,5 %, während die Wohnungspreise stabil bis leicht steigend sind. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum in der Region, getrieben durch die Nähe zu München und die gute Infrastruktur, sorgt für eine anhaltende Preisstabilität. Dennoch zeigt der Markt Anzeichen einer leichten Abkühlung, da die Anzahl der Kaufverträge im Landkreis Fürstenfeldbruck 2023 um etwa 21 % zurückging, was auf steigende Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten zurückzuführen ist.

Zukünftige Trends deuten auf eine verstärkte Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien hin, insbesondere Neubauten mit Wärmepumpen oder nachhaltigen Baumaterialien. Barrierefreie Wohnungen und Seniorenresidenzen gewinnen an Bedeutung, da die Bevölkerung in Emmering älter wird. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Grundstücken hoch, da viele Familien die ländliche Lage mit guter Anbindung schätzen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Emmering ist dynamisch und bietet vielfältige Möglichkeiten für Käufer, Mieter und Investoren. Die Nähe zu München, die gute Infrastruktur und die idyllische Lage machen die Gemeinde attraktiv, insbesondere für Familien, Pendler und Senioren. Während die Preise für Wohnungen und Häuser über dem bundesweiten Durchschnitt liegen, sind sie im Vergleich zu München moderat. Die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken und Wohnungen führt zu einem wettbewerbsintensiven Markt, der jedoch durch eine hohe Lebensqualität ausgeglichen wird. Für Investoren bieten Kapitalanlagen wie Seniorenappartements oder Gewerbeimmobilien interessante Renditechancen. Zukünftig wird die Nachfrage nach nachhaltigen und barrierefreien Immobilien weiter zunehmen, was den Markt weiter prägen wird.

Umgebung von Emmering

Allein die Große Kreisstadt Germering bringt es auf eine Einwohnerzahl von circa 38.478, wogegen die Große Kreisstadt Fürstenfeldbruck, welche zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises stellt auf immerhin rund 34.648 Einwohner bringt. Gefolgt werden die beiden Kreisstädte von Olching (ca. 26.149) und Puchheim (etwa 20.524) Einwohner. Zu den Gemeinden mit den höchsten Einwohnerzahlen gehören unter anderen Gröbenzell (circa 19.551), Maisach (knapp 13.164), Mammendorf (4.800) sowie Eichenau (rund 11.729). Es folgen eine Reihe weiterer Gemeinden, welche zwischen 5.000 und 2.000 Einwohner zählen. Das Schlußlicht des Landkreises jedoch bildet die Gemeinde Landsberied mit gerade einmal 1.449 Einwohner.