Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Germering

Immobilienmarkt Germering

Einleitung

Germering, eine Große Kreisstadt im Landkreis Fürstenfeldbruck, liegt etwa 15 Kilometer westlich von München und ist ein attraktiver Wohnstandort im Münchener Umland. Mit rund 41.000 Einwohnern und einer guten Anbindung an die bayerische Landeshauptstadt durch die S-Bahn-Linie S8 sowie die Nähe zu den Autobahnen A99, A96, A8 und A9 bietet Germering eine hohe Lebensqualität. Die Stadt vereint dörflichen Charme, moderne Infrastruktur und eine vielfältige Siedlungsstruktur, die von historischen Ortskernen über Hochhaussiedlungen der 1970er-Jahre bis hin zu urbanen Neubauvierteln reicht. Dieser Bericht beleuchtet die aktuelle Lage des Immobilienmarktes in Germering, einschließlich Kauf- und Mietpreisen, Preisentwicklungen, Einflussfaktoren und einer Prognose für die kommenden Jahre.

Aktuelle Immobilienpreise in Germering

Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Germering bleibt 2025 von einer stabilen, aber leicht rückläufigen Preisentwicklung geprägt. Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis derzeit zwischen 5.500 und 6.100 Euro, abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung. Häuser kosten im Durchschnitt zwischen 5.800 und 6.800 Euro pro Quadratmeter, wobei die Preisspanne je nach Haustyp (Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus) und Modernisierungsgrad variiert. Grundstücke sind in Germering ebenfalls gefragt, mit Quadratmeterpreisen von etwa 1.600 Euro, was die hohe Attraktivität des Standorts widerspiegelt.

Wohnungspreise

• Durchschnittlicher Quadratmeterpreis: Ca. 5.700–6.100 €/m²

• Preisspanne: 3.900–8.750 €/m²

• Beispiele:

  • 1-Zimmer-Wohnungen: 6.200–6.300 €/m²

  • 2-Zimmer-Wohnungen: 5.600–5.800 €/m²

  • 3-Zimmer-Wohnungen: 5.400–5.700 €/m²

  • 4-Zimmer-Wohnungen: 5.400–5.600 €/m²

• Kleinere Wohnungen (bis 40 m²) sind aufgrund der Nachfrage von Kapitalanlegern teurer, während größere Wohnungen (über 90 m²) oft günstiger pro Quadratmeter sind. Neubauwohnungen (nach 2015) erzielen Preise von bis zu 7.000 €/m², während ältere Bestandswohnungen (vor 1969) bei etwa 5.300 €/m² liegen.

Hauspreise

• Durchschnittlicher Quadratmeterpreis: Ca. 5.800–6.800 €/m²

• Preisspanne: 2.600–9.900 €/m²

• Beispiele:

  • Einfamilienhäuser: 5.800–6.000 €/m²

  • Doppelhaushälften: 7.500–7.800 €/m²

  • Reihenhäuser: 6.900–7.800 €/m²

• Häuser in guten Lagen oder mit hoher Energieeffizienz erzielen Spitzenpreise, während renovierungsbedürftige Objekte günstiger sind. Besonders Einfamilienhäuser mit 150–200 m² Wohnfläche sind stark nachgefragt.

Grundstückspreise

• Durchschnittlicher Quadratmeterpreis: Ca. 1.600 €/m²

• Grundstücke in zentralen Lagen oder mit guter Baugenehmigungsperspektive sind besonders begehrt, was die Preise in die Höhe treibt.

Mietpreise

Die Mietpreise in Germering sind ebenfalls hoch, reflektieren aber die Nähe zu München und die gute Infrastruktur.

• Wohnungen: Durchschnittlich 17–19 €/m², mit einer Spanne von 16–23 €/m².

  • Einfache Lagen: 15–16 €/m²

  • Gute Lagen: 20–25 €/m²

  • Neubauten (nach 2015): Bis zu 21 €/m²

• Häuser: Durchschnittlich 18–19 €/m², mit einer Spanne von 17–25 €/m².

• Besonders kleine Wohnungen (bis 40 m²) erzielen hohe Mietpreise, da sie von Singles und Pendlern nachgefragt werden.

Preisentwicklung (2018–2025)

Die Immobilienpreise in Germering haben in den letzten Jahren eine dynamische Entwicklung durchlaufen. Zwischen 2018 und 2022 stiegen die Preise kontinuierlich, getrieben durch die Nähe zu München, eine hohe Nachfrage und niedrige Zinsen. Seit 2023 ist jedoch ein leichter Rückgang zu beobachten, der auf gestiegene Zinsen und eine verhaltene Nachfrage zurückzuführen ist.

• Wohnungen:

  • 2018: Ca. 4.400 €/m²

  • 2021: Ca. 6.500–7.000 €/m²

  • 2023: Ca. 5.600–6.200 €/m²

  • 2025: Ca. 5.500–6.100 €/m² (Rückgang von ca. 2–5 % gegenüber 2024)

• Häuser:

  • 2018: Ca. 5.000 €/m²

  • 2021: Ca. 6.700–7.300 €/m²

  • 2023: Ca. 6.300–6.800 €/m²

  • 2025: Ca. 5.800–6.800 €/m² (Rückgang von ca. 1–4 % gegenüber 2024)

• Grundstücke: Die Preise für Grundstücke sind stabil geblieben, mit leichten Anstiegen aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland.

Die Preissenkungen seit 2023 sind moderat, aber spürbar, insbesondere bei renovierungsbedürftigen Objekten oder in weniger zentralen Lagen. In guten Lagen und bei modernisierten Immobilien bleiben die Preise jedoch stabil oder steigen leicht.

Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt

Mehrere Faktoren prägen den Immobilienmarkt in Germering:

1. Lage und Infrastruktur: Die Nähe zu München, die gute Anbindung durch S-Bahn und Autobahnen sowie die vorhandene Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Gesundheitswesen) machen Germering attraktiv. Stadtteile wie Unterpfaffenhofen sind besonders gefragt.

2. Zinsen und Finanzierung: Die Zinsentwicklung der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflusst die Nachfrage stark. Nach den Zinserhöhungen 2022–2024 sind die Finanzierungskosten gestiegen, was die Kaufkraft vieler Interessenten dämpft. Für 2025 werden leichte Zinssenkungen erwartet, die den Markt stabilisieren könnten.

3. Baukosten und Neubauaktivität: Hohe Baukosten und ein Rückgang neuer Bauprojekte führen zu einem knappen Angebot an modernen Immobilien, was die Preise für Neubauten stützt.

4. Nachfrage: Die Nachfrage nach Immobilien in Germering bleibt hoch, insbesondere nach 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen (ab 80 m²) und Einfamilienhäusern. Kapitalanleger suchen verstärkt kleinere Wohnungen (1–2 Zimmer), während Familien größere Objekte bevorzugen.

5. Energieeffizienz: Immobilien mit hoher Energieeffizienz (z. B. nach KfW-Standards) erzielen höhere Preise, da Käufer und Mieter zunehmend auf Nachhaltigkeit achten.

6. Fachkräftemangel und Renovierungskosten: Der Mangel an Handwerkern erschwert Renovierungen, was die Preise für sanierungsbedürftige Immobilien drückt, da Käufer zusätzliche Kosten einkalkulieren müssen.

7. Politische Rahmenbedingungen: Mieterschutzmaßnahmen und mögliche neue Regulierungen könnten die Attraktivität von Vermietungen verringern, was langfristig die Nachfrage nach Eigennutzung steigern könnte.

Immobilienangebote und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Germering ist vielfältig, aber begrenzt. Aktuell gibt es etwa 100–150 Wohnungen und 10–20 Häuser auf dem Markt (Stand August 2025). Besonders gefragt sind:

• Wohnungen: 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse, vorzugsweise in zentralen Lagen oder mit guter Anbindung.

• Häuser: Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften mit Garten, besonders für Familien attraktiv.

• Neubauten: Aufgrund hoher Baukosten sind Neubauprojekte selten, was die Nachfrage nach Bestandsimmobilien ab Baujahr 2000 steigert.

Die Nachfrage übersteigt das Angebot, insbesondere bei modernisierten Objekten in guten Lagen. Unvermietete Immobilien und Objekte in zentralen Lagen erzielen die höchste Nachfrage.

Prognose für 2025–2027

Für die kommenden Jahre ist eine Stabilisierung des Immobilienmarktes in Germering zu erwarten, mit folgenden Trends:

• Preisentwicklung: Die Preise für Wohnungen und Häuser werden voraussichtlich stabil bleiben, mit leichten Anstiegen in guten Lagen (+1–3 % pro Jahr), sofern die Zinsen sinken. In einfachen Lagen könnten die Preise weiter leicht fallen (-1–2 %).

• Nachfrage: Die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Immobilien wird weiter steigen, während renovierungsbedürftige Objekte schwieriger zu verkaufen sein könnten.

• Mietmarkt: Die Mietpreise könnten aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Mietwohnungen weiter steigen, insbesondere für Neubauten (+5–10 % bis 2027).

• Neubauaktivität: Aufgrund hoher Baukosten und regulatorischer Hürden wird die Zahl neuer Bauprojekte gering bleiben, was die Preise für Bestandsimmobilien stützen dürfte.

• Politische Einflüsse: Neue Mieterschutzmaßnahmen oder steuerliche Änderungen könnten die Attraktivität von Vermietungen verringern, was die Nachfrage nach Eigennutzung weiter ankurbeln könnte.

Empfehlungen für Eigentümer und Käufer

• Verkäufer: Jetzt ist ein guter Zeitpunkt für den Verkauf von modernisierten oder neuwertigen Immobilien, da die Nachfrage nach solchen Objekten hoch ist. Für renovierungsbedürftige Immobilien sollte man die Kosten für Modernisierungen gegen einen möglichen Preiszuwachs abwägen.

• Käufer: Investitionen in energieeffiziente Immobilien oder Objekte in guten Lagen sind langfristig sinnvoll, da diese an Wert gewinnen könnten. Eine genaue Prüfung der Finanzierungsmöglichkeiten ist angesichts der aktuellen Zinslage essenziell.

• Kapitalanleger: Kleine Wohnungen (1–2 Zimmer) in zentralen Lagen bleiben eine sichere Investition, da die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch ist.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Germering bleibt 2025 attraktiv, aber von einer gewissen Volatilität geprägt. Die Preise sind stabil bis leicht rückläufig, mit einer klaren Präferenz für moderne, energieeffiziente Objekte. Die Nähe zu München, die gute Infrastruktur und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland stützen die Nachfrage, während hohe Zinsen und Baukosten die Preisentwicklung bremsen. Für Eigentümer und Käufer bietet der Markt Chancen, erfordert jedoch eine genaue Analyse der individuellen Objekte und Marktlage. Eine professionelle Immobilienbewertung und Beratung durch lokale Experten wird empfohlen, um fundierte Entscheidungen zu treffen.

Umgebung von Germering

Allein die Große Kreisstadt Germering bringt es auf eine Einwohnerzahl von circa 38.478, wogegen die Große Kreisstadt Fürstenfeldbruck, welche zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises stellt auf immerhin rund 34.648 Einwohner bringt. Gefolgt werden die beiden Kreisstädte von Olching (ca. 26.149) und Puchheim (etwa 20.524) Einwohner. Zu den Gemeinden mit den höchsten Einwohnerzahlen gehören unter anderen Gröbenzell (circa 19.551), Maisach (knapp 13.164), Emmering (6.700), Mammendorf (4.800) sowie Eichenau (rund 11.729). Es folgen eine Reihe weiterer Gemeinden, welche zwischen 5.000 und 2.000 Einwohner zählen. Das Schlußlicht des Landkreises jedoch bildet die Gemeinde Landsberied mit gerade einmal 1.449 Einwohner.